Perché le offerte immobiliari che falliscono

Vendere una casa di solito non è un processo semplice. Tuttavia, può diventare ancora più complicato e costoso se un acquirente fa un'offerta e la vendita cade a causa del ritiro dell'acquirente. Pertanto, come venditore, ci sono alcune cose che devi sapere sulle uscite in fase avanzata. Se stai pensando di vendere la tua casa, scopri cosa puoi fare per proteggerti se l'affare fallisce.

Come può cadere una vendita di case

In una tipica vendita di case, gli acquirenti faranno un'offerta sulla casa di un venditore e, quando verrà accettato, verrà firmato un contratto tra le due parti. A quel punto, lo stato della proprietà cambia da "in vendita" a "sotto contratto" o "in contratto". Il cambio di stato indica ad altri acquirenti e agenti immobiliari che il venditore ha un acquirente e sta per chiudere l'affare. Tuttavia, la vendita o l'acquisto di una casa non è definitiva fino a quando entrambe le parti non avranno firmato tutti i documenti legali necessari trasferendo la proprietà della casa alla chiusura.

Gli acquirenti hanno spesso clausole di emergenza scritte nei loro contratti, che sono modi legali per "recedere" dal contratto gratuitamente o con un piccolo costo per l'acquirente. Una clausola di emergenza è scritta nel contratto di vendita in base al quale sia l'acquirente che il venditore accettano i termini del contratto. Alcune delle contingenze più comuni includono:

Contingenza ipotecaria

L'acquirente deve essere in grado di ottenere un mutuo per la proprietà, di solito entro un determinato periodo di tempo dalla firma del contratto. Talvolta nel contratto può essere inserita una condizione in base alla quale se il finanziamento cade, il contratto viene annullato. È importante che i venditori chiedano all'acquirente di fornire una lettera di pre-approvazione del mutuo.

Contingenza di ispezione domestica

La casa in vendita deve superare l'ispezione oppure l'acquirente può richiedere al venditore di effettuare le riparazioni indicate nel rapporto di ispezione. Se le riparazioni vengono eseguite, in genere viene ordinata un'ispezione di follow-up per garantire il passaggio a casa. In alternativa, l'acquirente può utilizzare le informazioni nel rapporto di ispezione come leva per negoziare un prezzo di vendita più basso.

Contingenza di vendita casa

L'acquisto di una nuova casa può dipendere dall'acquirente che vende la sua proprietà attuale. La contingenza di vendita della casa aiuta gli acquirenti poiché consente loro di recedere dal contratto se la loro casa non vende, lasciando il venditore a ricominciare da capo il processo. Sebbene di solito vi sia un periodo di tempo prestabilito per cui se la casa non vende, il venditore può recedere dal contratto; il venditore potrebbe perdere altre offerte di potenziali acquirenti che sono pronti a chiudere.

Contingenza di valutazione

La contingenza di valutazione consente all'acquirente di far valutare la casa per determinarne il valore. Il prezzo della casa deve essere pari o inferiore al prezzo di valutazione ufficiale. Se la valutazione arriva a un prezzo inferiore, l'acquirente può procedere all'acquisto o chiedere al venditore di abbassare il prezzo della casa.

Quando una vendita di case fallisce, è in genere a causa di una delle contingenze descritte sopra che non sono soddisfatte, o l'acquirente o il venditore hanno avuto un ripensamento.

Key Takeaways

• Gli acquirenti hanno spesso clausole di emergenza scritte nel contratto, che sono modi legali di "arretrare" per acquistare una casa.
• Se un'offerta sulla vendita di una casa fallisce, il venditore perde tempo, denaro e perde altri acquirenti che erano pronti a chiudere.
• Una clausola di salvaguardia aiuta i venditori poiché consente al venditore di intrattenere le offerte di altri acquirenti nonostante le contingenze nell'offerta originale.

Segnali di avvertimento

Non soddisfare una delle contingenze contrattuali è un motivo giustificabile per non chiudere. Tuttavia, ci sono alcuni altri segnali di avvertimento che un acquirente potrebbe ritirare dall'acquisto e includono:

• Mancata restituzione dei documenti firmati, datati e completati secondo le istruzioni
• Mancato pagamento richiesto a terzi (es. Ispettori)
• Non rispondere alle chiamate
• Appuntamenti mancanti
• Numerose richieste di modifiche al contratto

Se ti imbatti in uno di questi, potrebbe significare che il tuo acquirente ha i piedi freddi. Chiama il tuo acquirente (o il suo rappresentante) se temi che la chiusura sia a rischio.

I costi per i venditori

Se hai un contratto in mano per la vendita della tua casa, hai alcune cose da perdere se l'acquirente esegue il backout:

Utilità-prezzo

Altri acquirenti che potrebbero essere interessati a fare un'offerta sulla tua casa inizieranno a guardare altre proprietà sul mercato quando la tua casa "è sotto contratto". Potresti perdere l'opportunità di vendere a quegli acquirenti quando la tua casa è sotto contratto poiché potrebbero aver acquistato un'altra proprietà.

Tempo

Uno degli aspetti più frustranti di una vendita di case in rovina è il tempo perso. Il venditore viene rispedito al punto di partenza per riavviare il processo per trovare un altro acquirente. Inoltre, il ritardo potrebbe far deragliare i tuoi piani di acquisto di un'altra casa o modificare la sequenza temporale di trasferimento.

La tua prossima casa

Se sei sotto contratto per acquistare un'altra casa e quella transazione dipendeva dalla vendita della tua residenza attuale, perché avevi bisogno dei proventi della vendita, potresti non essere in grado di acquistare la casa. Di conseguenza, potrebbe essere necessario uscire dall'acquisto o trovare un altro modo per finanziarlo.

I soldi

Potresti perdere denaro a causa del fallimento dell'accordo se devi continuare a pagare i mutui sulla tua attuale casa - che stai vendendo - mentre paghi anche il mutuo sulla casa che hai appena acquistato. Inoltre, potresti pagare l'affitto di un appartamento fino a quando non chiudi il tuo nuovo acquisto di casa, soprattutto se è lontano da casa tua la vendita. In breve, un acquirente che si ritira potrebbe aumentare temporaneamente i costi di alloggio mensili.

Se sei sotto contratto per acquistare la tua nuova casa e il potenziale acquirente della tua attuale casa si ritira, potresti dover pagare per rompere il contratto per acquistare la nuova casa.

I costi di manutenzione in corso della tua casa attuale continueranno tra cui tasse di proprietà, servizi pubblici e architettura del paesaggio. E poiché è importante mantenere l'aspetto della casa presentabile per attirare un nuovo acquirente, i costi possono aumentare nel tempo.

Salvare l'affare

Ci sono dei passaggi che puoi prendere se il tuo acquirente vuole uscire. Innanzitutto, assicurati che gli agenti immobiliari coinvolti, per te e per l'acquirente, comunichino in modo efficace. Assicurati che tu e il potenziale acquirente riceviate copie di tutte le comunicazioni per iscritto. Se tu o l'acquirente non stai utilizzando un agente (o se non ti senti a tuo agio con il livello di comunicazione), prova a parlare direttamente con l'acquirente per comprendere le sue intenzioni o preoccupazioni. Inoltre, determina se ci sono delle concessioni che potresti fare per tenere chiuso l'acquirente.

Anche se potresti non voler ridurre il prezzo di vendita della tua casa o pagare per aggiornamenti e riparazioni, potrebbe essere utile se la perdita della vendita è più costosa delle riparazioni.

Esamina il contratto per determinare l'eventuale ricorso che potresti avere come venditore se l'acquirente si ritira. Ad esempio, c'è una clausola nel tuo contratto che ti darebbe motivi legali per intentare causa al tuo mutuatario per violazione del contratto e ottenere una percentuale del prezzo di vendita concordato? Oppure c'è una clausola che afferma che l'acquirente è inadempiente se lei o lui non riesce a cancellare l'affare entro il termine stabilito dopo aver firmato l'accordo?

Usa una clausola di escape

Una clausola di escape consente al venditore di intrattenere e accettare le offerte di altri acquirenti anche se ci sono condizioni o contingenze scritte nel contratto dall'acquirente.

Se un'altra offerta è stata fatta sulla casa, il venditore informerebbe l'acquirente originale che avrebbe un determinato numero di giorni per soddisfare le contingenze o rinunciarle. In altre parole, una clausola di salvaguardia aiuta a proteggere i venditori in modo che non perdano opportunità di vendita mentre aspettano che vengano soddisfatte le contingenze dell'acquirente come la vendita della casa dell'acquirente.

La linea di fondo

Ci sono una serie di fattori che possono causare il fallimento di una vendita di case, incluso il mancato rispetto di una delle contingenze o clausole del contratto o l'acquirente ha un ripensamento.

Tuttavia, i venditori possono proteggersi essendo informati e conoscendo i dettagli del contratto. I venditori devono assicurarsi che il loro agente funzioni e comunichi in modo efficace. Inoltre, se sei il venditore, potresti prendere in considerazione la possibilità che un avvocato immobiliare riveda il contratto, suggerisca eventuali clausole che potrebbero proteggerti e suggerisca opzioni di ricorso in caso di recesso dell'acquirente, inclusa la possibilità di citare in giudizio l'acquirente se necessario.