La vendita della tua casa ti lascerà con uno shock fiscale?

Per molte persone, le loro case sono i loro beni più importanti - quelli che potrebbero progettare di vendere un giorno per trasferirsi in un'altra parte del paese, passare a una casa più grande o aiutare a finanziare la pensione. A meno che tu non abbia venduto una casa negli ultimi anni, potresti non rendertene conto che le revisioni del codice fiscale potrebbero influire su quanto finisci dopo la vendita. Scopri in che modo le nuove leggi fiscali ti influenzeranno se decidi di trasferirti.

Le vecchie regole
In passato, i venditori potevano differire le imposte sulle plusvalenze su tutti i profitti passati, indipendentemente dalle dimensioni, purché soddisfacessero i due requisiti seguenti:

• Ho acquistato una casa sostitutiva che costa più dell'importo ricevuto per la casa venduta.
• Ho acquistato la sostituzione entro due anni o due anni dopo la data di vendita.

Ad esempio, supponiamo di aver acquistato una casa per $ 200.000 e di averla venduta in cinque anni per $ 300.000. Finché ne acquisti un altro entro due anni per almeno $ 300.000, puoi evitare l'imposta sulle plusvalenze sul profitto di $ 100.000. Inoltre, avresti potuto continuare questo processo ogni anno, creando potenzialmente un importo illimitato di utili differiti dalle imposte. Quindi, quando sei morto, il guadagno avrebbe potuto essere cancellato a causa del rafforzamento della disposizione di base per i tuoi beneficiari.

Inoltre, un venditore che aveva raggiunto i 55 anni poteva escludere in modo permanente profitti fino a $ 125.000 senza acquistare un'altra casa.

I nuovi regolamenti
Il 6 maggio 1997 entrò in vigore il Taxpayer Relief Act del 1997. L'atto ha eliminato il continuo e illimitato differimento degli utili e lo ha sostituito con esclusioni limitate.

I singoli contribuenti possono ora escludere profitti fino a $ 250.000 sulla vendita della loro casa. Le coppie sposate che archiviano congiuntamente possono escludere $ 500.000 dal loro reddito imponibile. L'età non è un fattore e non è necessario acquistare una casa sostitutiva. Dopo aver preso l'esclusione, è possibile acquistare una casa meno costosa o addirittura affittarne una. Meglio ancora, l'IRS ti consentirà di utilizzare l'esclusione ogni volta che vendi la tua residenza principale.

Ci sono due regole:

• Devi aver posseduto e usato la casa come residenza principale per almeno due dei cinque anni precedenti.
• Non puoi aver usato l'esclusione nei due anni precedenti.

Ad esempio, supponiamo che una coppia di sposi abbia acquistato la propria casa otto anni fa per $ 200.000 e vi abbia vissuto durante quel periodo. Ora sono pronti a vendere per $ 450.000 e trasferirsi in una casa più grande che costa $ 400.000 in una parte meno costosa del paese per ospitare la loro famiglia in espansione. A causa dell'esclusione, non dovranno pagare l'imposta sulle plusvalenze sul profitto di $ 250.000.

Diamo un'occhiata a 20 anni in futuro, quando la nostra coppia vuole ritirarsi e ridimensionare in un condominio. Vendono la loro grande casa per $ 1 milione e acquistano un condominio per $ 750.000. Avranno una plusvalenza di $ 600.000 ($ 1 milione - $ 400.000) sulla vendita di case. Tuttavia, dovranno pagare l'imposta su $ 100.000 di profitto a causa dell'esclusione di $ 500.000. Possono utilizzare i $ 250.000 in contanti che rimangono dopo aver acquistato il condominio nel modo che desiderano.

Punti aggiuntivi
I due anni richiesti di proprietà e utilizzo durante il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita non devono essere continui. Pertanto, se hai affittato la tua casa durante il primo, il terzo e il quinto anno di proprietà, ma hai vissuto per il secondo e il quarto anno, potresti comunque accettare l'esclusione.

Inoltre, ci sono eccezioni alla regola dell'occupazione di due anni. Questi includono: disabilità, condanna e divorzio.

Se l'esclusione cancella tutto il guadagno, non è necessario segnalare la vendita sulla dichiarazione dei redditi. In caso contrario, è necessario archiviare la transazione nell'Allegato D. In entrambi i casi, assicurarsi di conservare tutti i record per almeno tre anni.

Non pensare di poter utilizzare questa esclusione solo se possiedi una casa unifamiliare tradizionale. La legge si applica a qualsiasi abitazione che consideri la tua residenza principale, come ad esempio:

• Casa galleggiante
• Condominio o casa a schiera
• Appartamento cooperativo
• Casa mobile

Come ridurre la tassa
Sebbene evitare le tasse su un profitto di $ 250.000 ($ 500.000 per i filatori di tasse congiunte) sia significativo, potrebbe non essere sufficiente per compensare totalmente i guadagni di alcuni venditori. Ci sono alcune cose che puoi fare per aumentare la base dei costi e ridurre la tua responsabilità fiscale.

Torna indietro nei tuoi record per scoprire se avevi altre spese consentite, tra cui:

• Commissioni di liquidazione o spese di chiusura al momento dell'acquisto della casa
• Tasse immobiliari dovute dal venditore ma per le quali hai pagato e non sono state rimborsate
• Miglioramenti domestici, come un nuovo tetto o aggiunta di una stanza

La linea di fondo
Infine, guarda gli altri tuoi investimenti. Possiedi azioni, obbligazioni o altri beni immobili che valgono meno di quanto hai pagato per loro? Potresti venderli e usare le perdite per compensare la plusvalenza sulla vendita di case.