Prestito avvolgente - Definizione

Che cosa è un prestito avvolgente?

Un prestito avvolgente è un tipo di prestito ipotecario che può essere utilizzato nelle operazioni di finanziamento del proprietario. Questo tipo di prestito comporta l'ipoteca del venditore sulla casa e aggiunge un valore incrementale aggiuntivo per arrivare al prezzo totale di acquisto che deve essere pagato al venditore nel tempo.

La forma di finanziamento su cui si basa un prestito avvolgente viene comunemente utilizzata nelle operazioni finanziate dal venditore. Un prestito a capitalizzazione assume le stesse caratteristiche di un prestito finanziato dal venditore, ma tiene conto delle attuali condizioni di finanziamento del venditore.

Finanziamento del venditore

Il finanziamento del venditore è un tipo di finanziamento che consente all'acquirente di pagare un importo principale direttamente al venditore. Le operazioni di finanziamento del venditore comportano rischi elevati per il venditore e di solito richiedono acconti superiori alla media. In un accordo finanziato dal venditore, l'accordo si basa su una cambiale che specifica i termini del finanziamento. Inoltre, un accordo finanziato dal venditore non richiede che il capitale venga scambiato in anticipo e l'acquirente effettua pagamenti rateali direttamente al venditore, che include capitale e interessi.

Come funziona un prestito avvolgente

I prestiti a capitalizzazione si basano sul concetto di finanziamento del proprietario e distribuiscono la stessa struttura di base. Una struttura di prestito avvolgente viene utilizzata in un accordo finanziato dal proprietario quando un venditore ha un saldo residuo da pagare sul primo prestito ipotecario della proprietà. Un prestito a tutto tondo tiene conto del saldo residuo sull'ipoteca esistente del venditore al suo tasso ipotecario contrattato e aggiunge un saldo incrementale per arrivare al prezzo totale di acquisto.

In un prestito avvolgente il tasso di interesse base del venditore si basa sui termini del prestito ipotecario esistente. Per raggiungere il pareggio, il venditore deve almeno guadagnare interessi che corrispondano al tasso sul prestito, che deve ancora essere rimborsato. Pertanto, un venditore ha la flessibilità di negoziare il tasso di interesse dell'acquirente in base alle condizioni attuali. In generale, il venditore vorrà negoziare il tasso di interesse più elevato possibile al fine di effettuare pagamenti sul primo mutuo e guadagnare anche uno spread sull'affare.

I prestiti avvolgenti possono essere rischiosi per i venditori perché assumono l'intero rischio di insolvenza sul prestito.

Esempio di un prestito avvolgente

Diciamo che Joyce ha un mutuo da $ 80.000 a casa sua con un tasso del 4%. Vende la sua casa a Brian per $ 120.000, che mette giù il 10% e prende in prestito il resto, o $ 108.000, ad un tasso del 7%. Joyce guadagna il 7% su $ 28.000 (la differenza tra $ 108.000 e $ 80.000), più la differenza tra il 7% e il 4% sull'ipoteca $ 80.000.

Considerazioni speciali per un prestito avvolgente

I prestiti avvolgenti possono essere rischiosi per i venditori poiché assumono l'intero rischio di insolvenza sul prestito. I venditori devono anche essere sicuri che la loro ipoteca esistente non includa una clausola di alienazione, che richiede loro di rimborsare integralmente l'istituto di prestito ipotecario se la proprietà della garanzia viene trasferita o se la garanzia viene venduta. Le clausole di alienazione sono comuni nella maggior parte dei prestiti ipotecari, che spesso impediscono che si verifichino accordi di finanziamento a portafoglio.

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