11 errori Homebuyers prima volta dovrebbero evitare

L'acquisto della tua prima casa può essere un'esperienza emozionante e snervante. Non devi solo trovare il posto giusto, ma devi anche trovare il mutuo giusto. Con un basso inventario in molti mercati locali e l'aumento dei prezzi delle case a livello nazionale, trovare una casa a prezzi accessibili può essere una sfida.

Potresti sentire la pressione di trovare subito una casa, ma prima di visitare case e iniziare a fare offerte, il tuo finanziamento deve essere in ordine. Ciò implica assicurarsi che la storia creditizia e il punteggio di credito, il rapporto debito / reddito e il quadro finanziario generale convinceranno un finanziatore che sei abbastanza degno di credito da prendere in prestito denaro.

Molti acquirenti alle prime armi tendono a fare una serie di passi falsi nei processi di acquisto di mutui e case. Ecco alcuni degli errori più comuni da evitare.

1. Non tenere d'occhio il tuo credito

A nessuno piacciono le sorprese, soprattutto prima di acquistare una casa. Se tu (e / o il tuo coniuge) avete evidenti problemi di credito - come una storia di ritardi di pagamento, azioni di recupero crediti o debiti significativi - i prestatori di mutui potrebbero offrirvi tassi e condizioni di interesse tutt'altro che ideali o rifiutare la vostra richiesta. Entrambe le situazioni possono essere frustranti e possono ritardare la cronologia ideale.

Per affrontare i potenziali problemi in anticipo, controlla gratuitamente il tuo rapporto di credito ogni anno su annualcreditreport.com da ciascuna delle tre agenzie di segnalazione del credito: Transunion, Equifax ed Experian. Cerca errori e contesta eventuali errori scritti con l'agenzia segnalante e il creditore, inclusa la documentazione di supporto per aiutare a presentare il tuo caso. Se trovi articoli negativi attuali ma accurati, come pagamenti in ritardo o conti insoluti, non c'è modo di rimuoverli rapidamente. Rimarranno sul tuo rapporto di credito per 7 a 10 anni. Ma puoi aumentare il tuo punteggio pagando le bollette in tempo, facendo più dei pagamenti mensili minimi sui debiti e non massimizzare il credito disponibile. Soprattutto, sii paziente; può essere necessario almeno un anno per migliorare un punteggio di credito basso.

Inoltre, controlla se la tua banca, istituto di credito o fornitore di carte di credito ti dà accesso gratuito al tuo punteggio di credito. Se il tuo punteggio è inferiore a 620, potresti avere difficoltà a ottenere l'approvazione per un mutuo convenzionale. Per beneficiare di un prestito FHA, è necessario un punteggio di credito minimo di 580 per utilizzare il finanziamento massimo del programma (acconto del 3, 5%) o un punteggio minimo di 500 con un acconto del 10% richiesto.

2. Cercare case prima di ottenere la pre-approvazione

Quando trovi la casa perfetta, non c'è tempo da perdere. In molti mercati caldi, ti troverai di fronte a più offerte e una forte concorrenza. È improbabile che i venditori prendano in considerazione le offerte degli acquirenti che non dispongono di una lettera di pre-approvazione da parte di un prestatore. Una lettera di pre-approvazione mostra al venditore che il prestatore ha fatto la dovuta diligenza per assicurarsi che tu abbia i mezzi e la motivazione per rimborsare le tue bollette, in base alla storia e al punteggio del tuo credito, alla storia del reddito e dell'occupazione, alle attività finanziarie e ad altri fattori chiave.

In un mercato competitivo, i venditori non ti prenderanno sul serio senza una lettera di pre-approvazione e potresti perdere una casa che desideri davvero. Questo documento elenca l'importo del prestito per il quale si qualifica, il tasso di interesse e il programma di prestito e l'importo stimato dell'acconto. In alcuni casi (soprattutto per case a costi più elevati o in mercati super competitivi), i finanziatori potrebbero chiederti di fornire una prova dei fondi per un acconto. La lettera di pre-approvazione include anche una data di scadenza, generalmente entro 90 giorni.

3. Non fare shopping in giro per un mutuo

Gli acquirenti di case possono lasciare molti soldi sul tavolo quando non fanno acquisti per un mutuo. Richiedere un mutuo con alcuni istituti di credito diversi ti dà un'idea migliore di ciò che puoi permetterti e ti consente di fare un confronto mele-a-mele di prodotti di prestito, tassi di interesse, costi di chiusura e commissioni del creditore. Ancora più importante, l'acquisto di un mutuo ti mette in una posizione migliore per negoziare con i finanziatori per ottenere il miglior affare possibile.

Mentre acquisti i prestatori, presta attenzione alle commissioni e ai costi di chiusura, che possono sommarsi al tavolo di chiusura. Mentre alcune delle variazioni di prezzo potrebbero non sembrare grandi sulla carta ora, possono aggiungere risparmi significativi nel corso della durata del prestito. Tieni presente che alcuni istituti di credito ti offriranno "punti" di sconto, un modo per acquistare anticipatamente il tuo tasso di interesse, aumentando così i costi di chiusura. E altri istituti di credito che promuovono costi di chiusura bassi o assenti tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati per compensare la differenza.

Oltre a verificare con il tuo attuale istituto finanziario (una banca o un istituto di credito), chiedi a un broker ipotecario di acquistare i tassi per tuo conto. I broker ipotecari non sono istituti di credito; agiscono come matchmaker tra te e finanziatori nella loro rete. Possono farti risparmiare tempo e denaro confrontando più istituti di credito che dispongono di prodotti adatti alle tue esigenze. Inoltre, vale la pena esaminare alcuni istituti di credito diretti, online o di persona, per vedere cosa offrono.

Richiedendo un mutuo con diversi istituti di credito, riceverai stime di prestito per confrontare i tassi e i costi di chiusura affiancati. Inoltre, se effettui la maggior parte del tuo shopping rate entro 30 giorni, i molteplici assegni di credito che i prestatori eseguono verranno conteggiati come una "dura indagine", come la definiscono i credit ricalcatori, e probabilmente non ridurranno il tuo punteggio di credito. Non c'è un numero d'oro di istituti di credito che dovresti acquistare, ma avere 3-5 stime di prestito in mano ti darà una solida base per il confronto.

4. Acquistare più casa di quanto tu possa permetterci

Quando un finanziatore ti dice che puoi prendere in prestito fino a $ 300.000, non significa che dovresti. Perchè no? Se si massimizza il prestito, i pagamenti mensili potrebbero non essere effettivamente gestibili. In genere, la maggior parte dei potenziali proprietari di case possono permettersi un importo di prestito compreso tra 2 e 2, 5 volte il loro reddito annuo lordo. In altre parole, se guadagni $ 75.000 all'anno, potresti essere in grado di permettersi una casa con un prezzo compreso tra $ 150.000 e $ 187.500. Il calcolatore dei mutui di Investopedia può aiutarti a stimare i pagamenti mensili, il che è un miglior barometro per capire se puoi permetterti una casa in una determinata fascia di prezzo.

L'acquisto di più casa di quanto tu possa ragionevolmente permetterti può metterti nei guai se devi allungare il tuo budget mensile per pagare i mutui. In altre parole, potresti finire per sentirti "povero in casa" e provare rimorso per l'acquirente. Inoltre, considera che la proprietà della casa comporta spese aggiuntive al di fuori di quei pagamenti ipotecari mensili. È necessario risparmiare per inevitabili spese di manutenzione, riparazioni, spese associative del proprietario di abitazione (se applicabile) e altri costi che non è stato necessario pagare come locatario.

Allungare il budget mensile per coprire il mutuo potrebbe anche significare che non puoi risparmiare per un'emergenza o quelle riparazioni della casa, e consumerà il tuo flusso di cassa anche per altri obiettivi finanziari.

In conclusione: non fissare l'importo massimo del prestito per il quale sei approvato, ma se puoi permetterti il ​​pagamento mensile del mutuo a quel prezzo. Gli acquirenti di case per la prima volta potrebbero voler essere più cauti e acquistare una casa al di sotto del loro budget massimo.

5. Non assumere un agente immobiliare

Cercare di cercare una casa da solo richiede tempo e è complicato. Un agente immobiliare professionale ed esperto può aiutarti a restringere le tue scelte e individuare i problemi, sia con la proprietà fisica che nel processo di negoziazione con i venditori. Alcuni stati richiedono un avvocato immobiliare per gestire la transazione, ma gli avvocati non ti aiuteranno a cercare una casa; possono aiutarti a redigere un'offerta, a negoziare il contratto di acquisto e ad agire come agente di chiusura.

Inoltre, se vai in mostra senza il tuo agente immobiliare, un agente del venditore potrebbe offrirti di rappresentarti. Questo può essere rischioso perché quell'agente non ha in mente i tuoi interessi; il loro obiettivo è quello di ottenere l'offerta più alta e migliore per il venditore. Avere il tuo agente, i cui interessi sono più allineati ai tuoi, ti aiuterà a fare scelte più informate.

Soprattutto, il costo per arruolare un agente non verrà fuori di tasca tua. Come acquirente, generalmente non paghi la commissione dell'agente acquirente. In genere viene pagato dal venditore all'agente del venditore che quindi divide la commissione con l'agente dell'acquirente.

6. Apertura (o chiusura) di linee di credito

Puoi ancora essere negato un mutuo anche dopo essere stato pre-approvato per uno. I prestatori di mutui controllano il tuo credito durante la pre-approvazione e ancora prima di chiudere prima di darti il ​​via libera finale. Nel frattempo, mantieni lo status quo nel tuo credito e nelle tue finanze. Ciò significa non aprire nuove linee di credito o chiudere linee di credito esistenti. Ciò può ridurre il tuo punteggio di credito e aumentare il rapporto debito / reddito - entrambi i motivi principali per cui un finanziatore nega l'approvazione finale.

Invece, aspetta fino a quando non hai chiuso a casa per ottenere nuove linee di credito (come un'auto o un prestito auto o una nuova carta di credito). E mentre è bello pagare un conto della carta di credito o un prestito prima di chiudere a casa tua, la chiusura dell'account rimuove la cronologia dei crediti dal tuo rapporto. La durata del credito è uno dei fattori chiave utilizzati dagli uffici di segnalazione per generare il tuo punteggio di credito. Lascia invece l'account aperto e attivo, ma non utilizzarlo fino a dopo la chiusura. (Nota: alcune società di carte di credito potrebbero chiudere l'account per inattività a lungo termine, il che può influire negativamente anche sul credito. Mantieni gli account attivi effettuando piccoli acquisti che ripaghi immediatamente e per intero ogni mese.)

7. Fare grandi acquisti a credito

Proprio come l'apertura o la chiusura di linee di credito può determinare il tuo punteggio, così come la gestione di account esistenti. Ancora una volta, mantieni il credito e le finanze stabili fino a quando non chiudi a casa. Usa invece i contanti o, meglio ancora, ritarda l'acquisto di nuovi mobili o una TV fino a dopo la chiusura.

Inoltre, vuoi avere un'idea di come il tuo budget gestirà i tuoi nuovi costi di proprietà. Potresti voler aspettare qualche mese prima di aggiungere più pagamenti mensili per grandi acquisti al mix.

8. Muoversi in denaro

Un altro grande no-no nella sottoscrizione di mutui: fare grandi depositi o prelievi dai tuoi conti bancari o altre attività. Se gli istituti di credito vedono improvvisamente l'ingresso o l'uscita di fondi non forniti, potrebbe sembrare che tu abbia ottenuto un prestito, con un impatto sul rapporto debito / reddito. I finanziatori non sono preoccupati per i depositi trasparenti, come un bonus da parte del datore di lavoro o il rimborso delle tasse IRS. Ma se un amico ti trasferisce denaro o ricevi entrate commerciali nel tuo account personale, un prestatore richiederà la prova per verificare che il deposito non sia un prestito mascherato. Aspettati che un finanziatore richieda una fattura di vendita (se il deposito proviene da qualcosa che hai venduto), un assegno annullato o una busta paga.

Puoi utilizzare un regalo da un parente o un amico per il tuo acconto. Tuttavia, molti prodotti in prestito richiedono una lettera e una documentazione regalo per procurarsi il deposito e verificare che il donatore non si aspetti di rimborsare il denaro.

9. Modifica dei lavori

Mentre cambiare lavoro può favorire la tua carriera, può complicare l'approvazione del mutuo. Un prestatore desidera assicurarsi che tu abbia un reddito e un'occupazione stabili e che tu possa permetterti di rimborsare il mutuo. Se sei stato preapprovato per un mutuo basato su un determinato reddito e lavoro, qualsiasi possibilità nel frattempo prima della chiusura può essere una bandiera rossa e ritardare la chiusura.

Per l'approvazione, in genere è necessario fornire la prova di due anni consecutivi di occupazione e reddito costanti. Quando cambiate lavoro, quel registro continuo di reddito e occupazione viene interrotto, in particolare se assumete un lavoro con retribuzione inferiore. Inoltre, se passi a un ruolo che paga il 25% o più del tuo stipendio in commissioni, devi dimostrare di aver guadagnato quel reddito in due anni consecutivi. Ove possibile, i finanziatori raccomandano di attendere di cambiare lavoro fino alla chiusura del prestito. Se ciò non è fattibile, informa immediatamente il prestatore.

10. Saltare l'ispezione domestica

A meno che tu non abbia molti soldi per sistemare una casa e sei disposto a rischiare di dover pagare per riparazioni impreviste, rinunciare a un'ispezione a casa può essere un errore costoso. Perché? Le ispezioni domestiche hanno lo scopo di trovare problemi importanti con una casa e ti proteggono (l'acquirente). Se non si riceve un'ispezione, non si potrà fare ricorso se un problema grave, come tubi incrinati o danni causati dall'acqua, si presenta dopo la chiusura di una casa. Ciò significa che potresti dover pagare l'intero conto per risolvere tali problemi. Quando fai un'offerta su una casa, puoi includere un'eventualità di ispezione a casa che ti dia un'uscita senza penalità dall'affare se viene scoperto un grosso problema e il venditore non è disposto a risolverlo prima di chiudere.

Con tale eventualità, puoi ritirare la tua offerta e in genere ottenere il rimborso dell'intero deposito versato sul serio. La tassa di ispezione domestica non è rimborsabile e in genere è a carico dell'acquirente all'ispettore di casa in anticipo e può variare da $ 300 a $ 500, a seconda della posizione e delle dimensioni della proprietà. È un piccolo prezzo da pagare quando lo si pesa contro potenzialmente sborsare migliaia di dollari per sostituire una fornace, uno scaldabagno, un tetto o altri oggetti di grandi dimensioni. Potresti prendere in considerazione ulteriori ispezioni, come un'ispezione dei parassiti, un'ispezione di muffe o radon o un ambito di fognatura, ad esempio, se il tuo prestatore lo richiede. Queste e altre ispezioni possono aiutare a proteggere gli investimenti e la sicurezza.

11. Non confrontare la stima del prestito con la divulgazione finale

Il prestatore è tenuto per legge a fornire l'informativa di chiusura tre giorni lavorativi prima della data di chiusura. Questo documento elenca i costi esatti che ci si aspetta di pagare alla chiusura, inclusi l'acconto, i costi di chiusura, i dettagli e i termini del prestito e altre informazioni importanti. È un documento di cinque pagine, quindi prenditi del tempo per confrontarlo con la stima del prestito iniziale che hai ricevuto per assicurarti che non ti vengano addebitati costi aggiuntivi (chiamati commissioni spazzatura) dal tuo prestatore o da altre parti coinvolte nella transazione.

Inoltre, se alcune commissioni aumentano più del previsto, chiedi al tuo prestatore di spiegare perché. Assicurati che i dettagli di base, come il tuo nome e altre informazioni di identificazione siano elencati correttamente in modo da non incorrere in problemi di scartoffie il giorno di chiusura. Se trovi errori o commissioni extra discutibili o inspiegabili, informa immediatamente il tuo finanziatore in modo che tali problemi possano essere risolti. In alcuni casi, potrebbe essere necessario rinviare la chiusura per garantire che i documenti siano corretti e aggiornati e che tutti i problemi siano risolti.

La linea di fondo

Non si desidera sabotare inavvertitamente il mutuo e l'acquisto della casa. Alcuni di questi errori sembrano innocenti, ma possono evitare la tua chiusura e creare forti mal di testa. Parla con il tuo finanziatore di cosa dovresti fare dalla pre-approvazione alla chiusura per garantire un processo regolare. E cerca di mantenere tutti i tuoi documenti - estratti conto bancari, W-2, registri di deposito, dichiarazioni fiscali, buste paga, ecc. - organizzati e aggiornati in modo da poter fornire la documentazione se il tuo prestatore lo richiede.

Quando arriva il momento di acquistare la tua prima casa, essere ben letti e istruiti sul processo di prestito e immobiliare può aiutarti a evitare alcuni di questi errori e risparmiare denaro lungo il percorso. Assicurati inoltre che la transazione proceda senza intoppi avendo al tuo fianco professionisti formati ed esperti per guidarti. Ciò può alleviare parte dello stress e della complessità lungo il percorso.