5 tipi di assicurazione ipotecaria privata - PMI

Se effettui un acconto inferiore al 20% su una casa, è importante capire che cos'è l'assicurazione ipotecaria e come funziona. L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) non è solo per le persone che non possono permettersi un acconto del 20%. È anche per le persone che non vogliono ridurre del 20%, quindi hanno più denaro a disposizione per riparazioni, rimodellamenti, arredi ed emergenze.

Assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Che cos'è l'assicurazione ipotecaria privata - PMI?

Se il concetto di acquisto di un'assicurazione sulla tua ipoteca sembra un po 'strano, probabilmente sei un nuovo arrivato ad acquistare una proprietà o mai versare un piccolo acconto. La maggior parte dei prestatori richiede PMI quando un acquirente di una casa effettua un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa - o, in termini di mutui, il rapporto prestito / valore (LTV) del mutuo è superiore all'80% (il più alto il rapporto LTV, maggiore è il profilo di rischio del mutuo). E a differenza della maggior parte dei tipi di assicurazione, la polizza protegge l'investimento del prestatore in casa, non il tuo. D'altra parte, PMI consente alle persone di diventare proprietari di case prima.

PMI consente ai mutuatari di ottenere finanziamenti se possono solo permettersi (o preferire) di ridurre solo il 5% al ​​19, 99% del costo della residenza, ma viene fornito con costi mensili aggiuntivi. I mutuatari pagano le loro PMI fino a quando non hanno accumulato abbastanza capitale proprio in casa che il creditore non le considera più ad alto rischio.

I costi delle PMI possono variare dallo 0, 25% al ​​2% (ma generalmente vanno dallo 0, 5 all'1% circa) del saldo del prestito all'anno, a seconda delle dimensioni dell'acconto e dell'ipoteca, della durata del prestito e del punteggio di credito. Maggiore è il tuo fattore di rischio, maggiore è il tasso che paghi. Inoltre, poiché PMI è una percentuale dell'importo del prestito, più si prende in prestito, più PMI si paga. Ci sono sei principali aziende PMI negli Stati Uniti. Fanno pagare tariffe simili, che vengono adeguate ogni anno.

È una spesa aggiuntiva, ma continua a spendere soldi per l'affitto e probabilmente a perdere l'apprezzamento del mercato mentre aspetti di risparmiare un acconto maggiore. Non vi è alcuna garanzia che tu esca prima di acquistare una casa più tardi piuttosto che solo per evitarlo, quindi vale la pena considerare il valore del pagamento delle PMI. Il valore del pagamento dell'assicurazione ipotecaria della Federal Housing Administration - di cosa potresti aver bisogno se ottieni un prestito FHA - è un'altra storia. Lo spiegheremo più tardi.

Key Takeaways

• Avrai bisogno di un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) se acquisti una casa con un acconto inferiore al 20% del costo della casa.
• Essere consapevoli del fatto che PMI ha lo scopo di proteggere il finanziatore, non il mutuatario, da potenziali perdite.
• Esistono quattro tipi principali di assicurazione ipotecaria che è possibile acquistare: assicurazione mutuatari a pagamento, assicurazione ipotecaria a premio unico, assicurazione mutui a pagamento erogati e assicurazione ipotecaria a premio diviso.
• Se si ottiene un prestito della Federal Housing Authority per l'acquisto di una casa, è necessario un ulteriore tipo di assicurazione.
  

Copertura assicurativa sui mutui

Innanzitutto, dovresti capire come funziona PMI. Ad esempio, supponiamo che abbassi il 10% e ottieni un prestito per il restante 90% del valore della proprietà - $ 20.000 in meno e un prestito di $ 180.000. Con l'assicurazione ipotecaria, se il creditore deve precludere il mutuo perché perdi il lavoro e non riesci a pagare per diversi mesi, le perdite del prestatore saranno limitate.

La compagnia di assicurazione ipotecaria copre una certa percentuale della perdita del prestatore. Per il nostro esempio, supponiamo che la percentuale sia del 25%. Quindi, se dovessi ancora l'85% ($ 170.000) del prezzo di acquisto di $ 200.000 della tua casa al momento in cui sei stato precluso, invece di perdere l'intero $ 170.000, il creditore perderebbe solo il 75% di $ 170.000, o $ 127.500 sul capitale della casa. PMI coprirebbe l'altro 25%, ovvero $ 42.500. Coprirà anche il 25% degli interessi delinquenti accumulati e il 25% dei costi di preclusione del finanziatore.

Se PMI protegge il prestatore, perché tu, il mutuatario, devi pagare per questo? Stai compensando il creditore per assumerti il ​​rischio più elevato di prestare a te rispetto al prestito a qualcuno con un acconto maggiore, qualcuno che ha più da perdere se la sua casa viene preclusa.

Per quanto tempo porti PMI?

I mutuatari possono richiedere l'eliminazione dei pagamenti mensili dell'assicurazione ipotecaria quando il rapporto prestito / valore scende al di sotto dell'80%. Una volta che il rapporto LTV del mutuo scende al 78% - il che significa che il tuo acconto, più il capitale del prestito che hai pagato, equivale al 22% del prezzo di acquisto della casa - il prestatore deve annullare automaticamente PMI come richiesto dalla Legge federale sulla protezione dei proprietari di case, anche se il valore di mercato della tua casa è diminuito (fintanto che sei corrente sul tuo mutuo).

In caso contrario, il periodo di tempo necessario per trasportare le PMI dipende dal tipo di PMI scelto.

1. Assicurazione ipotecaria a carico del mutuatario

Il tipo più comune di PMI è l'assicurazione ipotecaria pagata dal mutuatario (BPMI). Quando leggi di PMI e il tipo non è specificato, questo è di solito il tipo di cui si sta discutendo.

BPMI si presenta sotto forma di una commissione mensile aggiuntiva che si paga con il pagamento del mutuo. Dopo la chiusura del prestito, pagherai BPMI ogni mese fino a quando non avrai il 22% di capitale a casa in base al prezzo di acquisto originale. A quel punto, il creditore deve annullare automaticamente BPMI, a condizione che tu sia aggiornato sui pagamenti del mutuo. Accumulare abbastanza equità domestica attraverso regolari pagamenti ipotecari mensili per far annullare BPMI richiede generalmente circa 11 anni.

Puoi anche essere proattivo e chiedere al creditore di annullare BPMI quando hai il 20% di capitale a casa tua. I pagamenti dei mutui devono essere attuali, è necessario disporre di una cronologia dei pagamenti soddisfacente, non devono esserci ulteriori privilegi sulla proprietà e, in alcuni casi, potrebbe essere necessaria una valutazione corrente per convalidare il valore della propria casa e dimostrare che non è diminuito sotto il valore al momento dell'acquisto.

Alcuni gestori di prestiti permetteranno (ma non sono tenuti a consentire) ai mutuatari di cancellare prima PMI in base all'apprezzamento del valore della casa. Se il mutuatario accumula il 25% di capitale proprio a causa dell'apprezzamento tra il secondo e il quinto anno, o il 20% di capitale dopo il quinto anno, l'investitore che ha acquistato il prestito (la maggior parte dei mutui è venduta agli investitori) può consentire l'annullamento del PMI dopo aver dimostrato l'aumento del valore della casa una valutazione, un parere sui prezzi del broker (BPO) o un modello di valutazione automatizzato (AVM, che tiene conto del valore di proprietà simili vendute di recente).

Potresti anche essere in grado di sbarazzarti anticipatamente di PMI rifinanziando, anche se dovrai ponderare il costo del rifinanziamento con i costi di continuare a pagare i premi dell'assicurazione ipotecaria. Potresti anche essere in grado di abbandonarlo in anticipo pagando in anticipo il capitale del mutuo in modo da avere almeno il 20% di capitale proprio.

Devi decidere se sei disposto a pagare PMI per un massimo di 11 anni per poter acquistare ora. Guarda oltre il pagamento mensile. Quanto ti costerà PMI a lungo termine? Cosa ti costerà in attesa di acquistare? Sì, si perde l'accumulo di equità domestica durante l'affitto, ma si evitano anche tutti i costi di eliminazione della proprietà della casa, come l'assicurazione della casa, le tasse sulla proprietà, la manutenzione e le riparazioni. E il Tax Cuts and Jobs Act del 2017, che ha raddoppiato la detrazione standard, rende la detrazione fiscale sugli interessi ipotecari non più preziosa come prima.

I restanti tre tipi di PMI non sono altrettanto comuni. Potresti comunque voler sapere come funzionano, nel caso in cui uno di loro sembri più attraente o il tuo prestatore ti presenti più di un'opzione di assicurazione ipotecaria.

2. Assicurazione ipotecaria a premio unico

Con l'assicurazione ipotecaria a premio unico (SPMI), detta anche assicurazione ipotecaria a pagamento unico, si paga anticipatamente l'assicurazione ipotecaria in un'unica soluzione, o alla chiusura totale o finanziata nell'ipoteca (in quest'ultimo caso, può essere definita singola assicurazione ipotecaria finanziata).

Il vantaggio di SPMI è che il pagamento mensile sarà inferiore rispetto a BPMI. Questo può aiutarti a qualificarti per prendere in prestito di più per acquistare la tua casa. Un altro vantaggio è che non devi preoccuparti del rifinanziamento per uscire da PMI o di guardare il tuo rapporto prestito / valore per vedere quando puoi annullare la tua PMI.

Il rischio è che se rifinanzi o vendi entro pochi anni, nessuna parte del premio unico è rimborsabile. Inoltre, se finanzi il premio unico, pagherai gli interessi per tutto il tempo in cui porti il ​​mutuo. Inoltre, se non hai abbastanza soldi per un acconto del 20%, potresti non avere i soldi per pagare un singolo premio in anticipo. Tuttavia, il venditore o, nel caso di una nuova casa, il costruttore può pagare l'assicurazione ipotecaria a premio unico del mutuatario. Puoi sempre provare a negoziarlo come parte dell'offerta di acquisto.

Se hai intenzione di rimanere in casa per tre o più anni, l'assicurazione ipotecaria a premio unico può farti risparmiare. Chiedi al tuo agente di prestito di vedere se questo è davvero il caso. E tieni presente che non tutti i finanziatori offrono un'assicurazione ipotecaria a premio unico.

3. Assicurazione ipotecaria a carico del prestatore

Con l'assicurazione ipotecaria erogata dal prestatore (LPMI), il prestatore pagherà tecnicamente il premio dell'assicurazione ipotecaria. In realtà, lo pagherai effettivamente per tutta la durata del prestito sotto forma di un tasso di interesse leggermente più alto. A differenza di BPMI, non è possibile annullare LPMI quando il capitale proprio raggiunge il 78% perché è incorporato nel prestito. Il rifinanziamento sarà l'unico modo per ridurre il pagamento mensile. Il tuo tasso di interesse non diminuirà una volta che avrai il 20% o il 22% di capitale proprio. PMI finanziato dal prestatore non è rimborsabile.

Il vantaggio delle PMI pagate dai finanziatori, nonostante il tasso di interesse più elevato, è che il tuo pagamento mensile potrebbe essere ancora inferiore rispetto all'effettuare pagamenti mensili di PMI e potresti qualificarti per prendere in prestito di più.

4. Assicurazione ipotecaria split-premium

L'assicurazione ipotecaria a premio diviso è il tipo meno comune. È un ibrido dei primi due tipi di cui abbiamo discusso: BPMI e SPMI.

Ecco come funziona: paghi parte dell'assicurazione ipotecaria come somma forfettaria alla chiusura e parte mensilmente. Non devi inventare così tanto denaro in più come faresti con SPMI, né aumentare il pagamento mensile di quanto faresti con BPMI. Un motivo per scegliere un'assicurazione ipotecaria a premio diviso è se si dispone di un elevato rapporto debito / reddito. In questo caso, aumentare troppo il pagamento mensile con BPMI significherebbe non avere i requisiti per prendere in prestito abbastanza per acquistare la casa desiderata.

Il premio iniziale potrebbe variare dallo 0, 50% all'1, 25% dell'importo del prestito. Il premio mensile sarà basato sul rapporto prestito / valore netto prima che venga preso in considerazione qualsiasi premio finanziato.

Come con SPMI, puoi chiedere al costruttore o al venditore - o anche al prestatore - di pagare il premio iniziale, oppure puoi farlo rientrare nel tuo mutuo. I premi divisi possono essere parzialmente rimborsabili una volta che l'assicurazione ipotecaria è stata annullata o risolta.

5. Protezione federale dei mutui per i prestiti immobiliari - MIP

Esiste anche un quinto tipo di assicurazione ipotecaria utilizzata con prestiti sottoscritti dalla Federal Housing Administration, meglio nota come prestito FHA o mutuo FHA. L'assicurazione FHA è nota come MIP ed è un requisito per i prestiti FHA e con acconti del 10% o meno non può essere rimossa senza rifinanziare la casa. Il prezzo minimo all'importazione richiede un pagamento anticipato e premi mensili solitamente aggiunti alla nota mensile sull'ipoteca. L'acquirente deve ancora attendere 11 anni prima di poter rimuovere il prezzo minimo all'importazione se avesse un acconto superiore al 10%.

Costo di PMI

I costi o i premi dell'assicurazione ipotecaria dipenderanno da diversi fattori.

• quale piano premium scegli
• se il tasso di interesse è fisso o regolabile
• la durata del prestito (di solito 15 o 30 anni)
• il tuo acconto o il rapporto prestito / valore (LTV) (un acconto del 5% ti dà un LTV del 95%; un acconto del 10% rende il tuo LTV 90%)
• l'ammontare della copertura assicurativa ipotecaria richiesta dal prestatore o dall'investitore (può variare dal 6% al 35%)
• se il premio è rimborsabile o meno
• il tuo punteggio di credito
• eventuali fattori di rischio aggiuntivi, come il prestito per un'ipoteca enorme, investimenti immobiliari, rifinanziamenti in contanti o seconda casa

In generale, più rischierai di considerare qualsiasi fattore, maggiori saranno i tuoi premi. Ad esempio, più basso è il tuo punteggio di credito e minore è il tuo acconto, maggiori saranno i tuoi premi.

All'inizio di aprile 2018, i premi possono variare dallo 0, 17% al 2, 81% o più all'anno. Se abbassi il 15% su un mutuo a tasso fisso di 15 anni e hai un punteggio di credito di 760 o superiore, ad esempio, pagheresti lo 0, 17%, perché sei un mutuatario a basso rischio. Se abbassi il 3% su un mutuo a tasso variabile di 30 anni per il quale il tasso introduttivo è fissato per soli tre anni e hai un punteggio di credito di 630, il tuo tasso sarà del 2, 81%, perché sei ad alto rischio mutuatario.

Una volta che sai quale percentuale si applica alla tua situazione, moltiplicala per l'importo che stai prendendo in prestito. Quindi dividi tale importo per 12 per vedere cosa pagherai ogni mese. Ad esempio, un prestito di $ 200.000 con un premio annuo dello 0, 65% costerebbe $ 1.300 all'anno ($ 200.000 x 0, 0065), o $ 108 al mese ($ 1.300 / 12).

Tariffe stimate

Molte compagnie offrono assicurazioni sui mutui. Le loro tariffe possono differire leggermente e il prestatore, non tu, selezionerà l'assicuratore. Tuttavia, puoi avere un'idea di quale tasso pagherai studiando il tariffario dell'assicurazione dei mutui. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty e Genworth sono alcuni dei principali fornitori di assicurazioni ipotecarie private.

I tariffari delle assicurazioni sui mutui possono confondere a prima vista. Ecco come usarli.

1. Trova la colonna che corrisponde al tuo punteggio di credito.
2. Trova la riga corrispondente al tuo rapporto LTV.
3. Identificare la linea di copertura applicabile. Cerca sul Web i requisiti di copertura assicurativa sui mutui di Fannie Mae per identificare la copertura richiesta per il tuo prestito, oppure chiedi al tuo prestatore (e stupisci i pantaloni con la tua conoscenza di come funziona PMI).
4. Identifica il tasso PMI che corrisponde all'intersezione del tuo punteggio di credito, acconto e copertura.
5. Se applicabile, aggiungere o sottrarre a tale tasso l'importo dal grafico di aggiustamento (sotto il diagramma dei tassi principali) che corrisponde al punteggio di credito. Ad esempio, se stai effettuando un rifinanziamento di incasso e il tuo punteggio di credito è 720, potresti aggiungere 0, 20 alla tua tariffa.
6. Come abbiamo mostrato nella sezione precedente, moltiplica il tasso totale per l'importo che stai prendendo in prestito; questo è il premio dell'assicurazione ipotecaria annuale. Dividilo per 12 per ottenere il tuo premio mensile di assicurazione sui mutui.

La tua tariffa sarà la stessa ogni mese, anche se alcuni assicuratori la abbasseranno dopo 10 anni. Tuttavia, questo è poco prima del punto in cui dovresti essere in grado di abbandonare la copertura comunque, quindi qualsiasi risparmio non sarà così significativo.

1, 75%

L'importo del premio assicurativo ipotecario anticipato (UFMIP) ad aprile 2018.

Assicurazione ipotecaria FHA

L'assicurazione ipotecaria funziona diversamente con i prestiti della Federal Housing Administration. Per molti, se non per la maggior parte, i mutuatari saranno più costosi di PMI.

La PMI non richiede di pagare un premio iniziale a meno che non si scelga un'assicurazione ipotecaria a premio unico o diviso in due. (Nel caso di un'assicurazione ipotecaria a premio unico, ricordare che non si pagano premi assicurativi ipotecari mensili. Nel caso dell'assicurazione ipotecaria a premio diviso, si pagano premi assicurativi ipotecari mensili più bassi.) Tuttavia, con l'assicurazione ipotecaria FHA tutti devono pagare un premio iniziale e tale pagamento non fa nulla per ridurre i premi mensili.

Ad aprile 2018, il premio assicurativo ipotecario anticipato (UFMIP) è pari all'1, 75% dell'importo del prestito. Puoi pagare questo importo alla chiusura o finanziarlo come parte del tuo mutuo. L'UFMIP ti costerà $ 1.750 per ogni $ 100.000 che prendi in prestito. Se lo finanzi, pagherai anche gli interessi, rendendolo più costoso nel tempo. Il venditore è autorizzato a pagare l'UFMIP a condizione che il contributo totale del venditore ai costi di chiusura non superi il 6% del prezzo di acquisto.

Con un mutuo FHA, pagherai anche un premio assicurativo mensile (MIP) dello 0, 45% all'1, 05% dell'importo del prestito in base all'acconto e alla durata del prestito. Ad esempio, come mostra la tabella seguente dell'FHA, se si dispone di un prestito di 30 anni (durata del mutuo superiore a 15 anni) per $ 200.000 (importo del prestito di base inferiore o uguale a $ 625.500) e si sta pagando il minimo dell'FHA acconto del 3, 5% (LTV superiore al 95%), il prezzo minimo all'importazione sarà dello 0, 85% (85 pb o punti base) per la durata del prestito (durata del mutuo). Non essere in grado di annullare i tuoi MIP può essere costoso.

Fonte: Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano.

Per i prestiti FHA con un acconto del 10% o più, è possibile annullare i MIP mensili dopo 11 anni. Ma se hai il 10% di sconto, perché ottenere un prestito FHA ">

È possibile ottenere un prestito FHA con un punteggio di credito inferiore a 580 e forse anche inferiore (anche se i finanziatori potrebbero richiedere che il tuo punteggio sia 620 o superiore). E potresti qualificarti per lo stesso tasso che avresti su un prestito convenzionale nonostante avessi un punteggio di credito inferiore: 660 contro 740, per esempio.

Senza ridurre il 10% o più di un mutuo FHA, l'unico modo per smettere di pagare i MIP FHA è rifinanziare un prestito convenzionale. Questo passaggio avrà più senso una volta che il tuo punteggio di credito e / o LTV sono aumentati considerevolmente. Rifinanziare significa pagare i costi di chiusura, tuttavia, e i tassi di interesse potrebbero essere più alti quando si è pronti a rifinanziare. Tassi di interesse più alti più i costi di chiusura potrebbero annullare qualsiasi risparmio derivante dall'annullamento dell'assicurazione ipotecaria FHA. E non puoi rifinanziare se sei disoccupato o hai troppi debiti rispetto al tuo reddito.

Inoltre, i prestiti FHA sono più generosi nel consentire ai venditori di contribuire ai costi di chiusura dell'acquirente: fino al 6% dell'importo del prestito contro il 3% per i prestiti convenzionali. Quindi, se non puoi permetterti di acquistare una casa senza sostanziale assistenza ai costi di chiusura, un prestito FHA potrebbe essere la tua unica opzione.

La linea di fondo

L'assicurazione ipotecaria costa denaro ai mutuatari, ma consente loro di diventare proprietari di case prima riducendo il rischio per gli istituti finanziari di emettere mutui a persone con piccoli acconti. Potrebbe essere utile pagare i premi dell'assicurazione ipotecaria se si desidera possedere una casa prima piuttosto che dopo per motivi di stile di vita o accessibilità economica. In aggiunta ai motivi per farlo: i premi possono essere annullati quando l'equità domestica raggiunge l'80% se si sta pagando un'assicurazione ipotecaria mensile o un premio split.

Tuttavia, potresti pensarci due volte se sei nella categoria dei mutuatari che dovrebbero pagare i premi assicurativi FHA per la durata del prestito. Mentre potresti essere in grado di rifinanziare un prestito FHA in un secondo momento per sbarazzarti di PMI, non vi è alcuna garanzia che la tua situazione occupazionale o i tassi di interesse sul mercato renderanno possibile o redditizio un rifinanziamento. (Per la lettura correlata, vedere "Come evitare il pagamento dell'assicurazione ipotecaria privata - PMI")