Assicurare i mutui dell'autorità federale degli alloggi
Potresti aver sentito parlare dell'assicurazione dei mutui privati (PMI), un'assicurazione che devi pagare quando sottoscrivi un mutuo per la casa con un acconto inferiore al 20% da un prestatore convenzionale. Sfortunatamente, sebbene per molti aspetti la Federal Housing Authority (FHA) sia più generosa dei finanziatori convenzionali, richiede anche un'assicurazione ipotecaria per i prestiti a basso acconto. In questo articolo, imparerai cos'è l'assicurazione ipotecaria FHA, in che modo differisce da PMI, chi è tenuto a portarla e per quanto tempo, quanto costa e le tue opzioni per evitarlo o sbarazzartene. Iniziamo.
TUTORIAL: Nozioni di base sui mutui
Che cos'è l'assicurazione ipotecaria FHA?
Come PMI, lo scopo dell'assicurazione ipotecaria FHA è proteggere il creditore. Quando i mutuatari hanno un'equità minima nelle loro case, il rischio (per il prestatore) che il mutuatario sarà inadempiente è maggiore, perché il mutuatario non ha molto da perdere andando via e lasciando che la banca precluda sulla casa (basta guardare tutte le persone che si sono allontanate dal mutuo 0% di acconto, bolla immobiliare). (Per saperne di più sull'FHA, assicurati di leggere Comprensione dei prestiti immobiliari FHA .)
I prestiti FHA hanno requisiti di pagamento inferiori e requisiti di reddito e credito meno rigorosi rispetto ai prestiti convenzionali. Tuttavia, se prestassi una grande quantità di denaro a qualcuno, con caratteristiche di prestito tutt'altro che perfette, vorresti avere la garanzia di essere rimborsato in un modo o nell'altro. Con l'assicurazione dei mutui, se interrompi il pagamento dei mutui e ti allontani da casa tua, l'assicuratore aiuterà il prestatore a recuperare le perdite. Quindi, mentre l'assicurazione dei mutui può sembrare un fastidio perché non protegge l'acquirente, se non esistesse, molte persone probabilmente non sarebbero in grado di ottenere prestiti fino a quando non avessero acconti più elevati, perché le banche vedrebbero i prestiti sono troppo rischiosi. Molte persone trovano che il pagamento dei premi dell'assicurazione ipotecaria sia un'opzione migliore che aspettare diversi anni fino a quando non hanno un acconto sufficiente per evitarlo. (L'utilizzo di una seconda ipoteca è la migliore opzione per evitare le PMI? Leggi Assicurazione sui mutui privati Outsmart per saperne di più.)
L'FHA richiede anche il pagamento di qualcosa chiamato assicurazione ipotecaria anticipata (UFMI). L'UFMI richiede a coloro che richiedono un prestito di pagare l'1% del valore del prestito in anticipo alla chiusura del prestito, secondo la lettera Mortgagee 2010-28 rilasciata dal Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti. Hai la possibilità di pagare questo importo in contanti quando chiudi il tuo prestito, ma la maggior parte delle persone sceglie di inserirlo nel loro importo totale del mutuo.
Se puoi permetterti di pagare questo importo in anticipo, è una buona idea farlo, perché se lo arrotoli nel tuo prestito, sarà a lungo termine molto più costoso. Diciamo che la tua casa costa $ 250.000, abbassi il minimo richiesto del FHA del 3, 5% (250.000 x 0, 035 = 8.750) e il tuo mutuo copre i restanti $ 241.250 (250.000 - 8.750 = 241.250). Su un'ipoteca di 30 anni, con un tasso di interesse del 6, 5%, l'originale UFMI da $ 2, 412, 50 (241, 250 x 0, 01 = 2.412, 50) ti costerà circa $ 5.491, 77.
Se vuoi farti il favore di pagare effettivamente l'UFMI in anticipo, avrai bisogno di più risparmi prima di acquistare. Naturalmente, aumentando il tuo acconto dal 3, 5% a circa il 4, 5% (tecnicamente, al 4, 47%) da $ 8.750 a $ 11.162, 50, o un ulteriore $ 2.412, 50 (il costo di UFMI), avrebbe lo stesso effetto sulle tue finanze a lungo termine.
In che modo l'assicurazione ipotecaria FHA differisce dall'assicurazione ipotecaria privata?
Il costo annuale di un'assicurazione ipotecaria FHA varia a seconda dell'acconto fornito. Ad aprile 2011, HUD ha cambiato l'assicurazione mutui FHA all'1, 10%, con un acconto maggiore o uguale al 5%. Per coloro che hanno un acconto inferiore al 5%, è richiesto il pagamento di un premio assicurativo dell'1, 15%. Quindi, su una casa da $ 250.000 con un acconto minimo di $ 8.750 (3, 5%), il tuo premio mensile di assicurazione ipotecaria si baserebbe su un importo di prestito di $ 241.250 e costa $ 231, 20 al mese. Questo importo deve essere pagato con il pagamento del mutuo mensile.
Le PMI, al contrario, potrebbero costare fino all'1, 15% del saldo del prestito, all'anno, o $ 231, 20 al mese in questo esempio a seconda del nostro punteggio di credito. La differenza sta nei requisiti. PMI richiede di possedere un eccellente rating creditizio di oltre 720 per ricevere un tasso di circa l'1, 15% n secondo le tariffe mensili Premium e PMINU fornite da PMI nel maggio 2011. Se il tuo punteggio di credito è inferiore, ti verrà richiesto di presentare un acconto maggiore prima che ti offrano qualsiasi tipo di assicurazione. L'assicurazione ipotecaria FHA richiede solo un punteggio di credito minimo di 580 per poter beneficiare di un acconto del 3, 5%, ma la maggior parte dei finanziatori richiede un punteggio di credito di 620-640, che consente ancora di acquistare una casa prima. Pertanto, se è necessario disporre di un'assicurazione ipotecaria, l'assicurazione ipotecaria FHA può essere il minore di due mali. In base alla legislazione federale del 2011, i premi dell'assicurazione ipotecaria sono deducibili dalle tasse, quindi se si dispone di un'assicurazione ipotecaria PMI o FHA regolare, la detrazione fiscale può attenuare il colpo, ma verificare con il proprio commercialista per verificare se si soddisfano i requisiti adeguati per ricevere questa detrazione fiscale. (Leggi 6 motivi per evitare l'assicurazione ipotecaria privata per saperne di più sul perché l'assicurazione FHA è il minore di questi mali.)
Un vantaggio che a volte PMI ha sull'assicurazione ipotecaria FHA è che non tutti i finanziatori richiedono un pagamento dell'assicurazione ipotecaria come l'UFMI dell'FHA.
Chi deve stipulare un'assicurazione ipotecaria FHA e per quanto tempo?
A partire da febbraio 2011, quando si ottiene un prestito FHA, è possibile ridurre fino al 3, 5%. Ma, proprio come con i prestiti convenzionali, in cambio del privilegio di mettere così pochi soldi giù, dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria fino a quando il tuo rapporto prestito-valore non è abbastanza alto - in altre parole, fino a quando non hai pagato un certo importo del prestito. È inoltre richiesto il pagamento di un premio assicurativo più elevato. Quando il tuo capitale proprio è abbastanza alto (22% nel caso di un prestito FHA), il prestatore diventa molto meno preoccupato che ti allontanerai da casa, se inizi a riscontrare problemi con i pagamenti mensili. Sulla stessa casa da $ 250.000, dal nostro esempio precedente, quando l'hai acquistata per la prima volta e dovevi stipulare un'assicurazione ipotecaria, la tua unica perdita, se ti allontanassi da casa, sarebbe stata la caparra di $ 8.750 (3, 5%). Anche se questo non è un piccolo pezzo di cambiamento, è molto meno significativo che allontanarsi da $ 55.000 (o il 22% del costo totale).
Secondo l'HUD, quelli con prestiti superiori a 15 anni sono tenuti a versare mensilmente un'assicurazione ipotecaria per cinque anni e hanno un rapporto prestito / valore del 78% (il che significa che hai pagato il 22% del capitale del prestito, incluso il tuo acconto originale), prima che l'assicurazione non sia più necessaria. Se possiedi un prestito con meno di 15 anni, l'unico requisito è il rapporto prestito / valore del 78%. (Per saperne di più, leggi Conquistare il calcolo LTV .)
Come evitare o sbarazzarsi dell'assicurazione ipotecaria FHA?
Poiché l'assicurazione ipotecaria FHA aggiunge una spesa significativa al costo della proprietà della casa, probabilmente ti starai chiedendo se c'è qualcosa che puoi fare per ridurla o evitarlo, e in quale momento ti è permesso liberartene.
Il modo più semplice per evitare l'assicurazione dei mutui, ovviamente, è abbassare il 20%. Puoi farlo aspettando di acquistare fino a quando non hai più risparmi, o in alcuni casi, acquistando una proprietà meno costosa, dove puoi permetterti di ridurre del 20%. Ovviamente, realisticamente, se stai cercando un prestito FHA con il 3, 5% in meno, probabilmente stai camminando su una linea sottile tra la possibilità di permettersi qualsiasi mutuo e dover continuare a affittare.
Se i prezzi delle case apprezzano, in modo significativo, dopo l'acquisto, potresti essere in grado di rifinanziare la tua uscita da PMI. Perché questo funzioni, il valore della tua casa dovrà essere abbastanza apprezzato da darti il 22% di equità nella casa.
Se non riesci a rifinanziare per aumentare il rapporto prestito / valore, puoi sempre effettuare pagamenti extra verso il capitale per aumentare il rapporto più rapidamente. Questo non solo ti aiuterà a sbarazzarti dell'assicurazione dei mutui più velocemente, ma ti aiuterà anche a ripagare la tua casa più velocemente, riducendo la quantità di interessi che pagherai nel lungo periodo e aumentando ancora di più i tuoi risparmi. Se segui questa strada, dovrai contattare il tuo prestatore per far annullare la tua assicurazione. (Leggi il nostro articolo correlato Pagamento del mutuo per ulteriori buoni motivi per ritirare questo debito prima piuttosto che dopo.)
Alcuni istituti di credito possono offrire programmi di prestito speciali che non richiedono il pagamento di premi assicurativi mensili sui mutui, pur consentendo un acconto basso. Quicken Loans, ad esempio, ha un programma chiamato "PMI Buster" per i mutuatari che possono ridurre almeno il 5%. Tuttavia, i mutuatari dovrebbero aspettarsi che, mentre i prestatori che offrono programmi simili a questo potrebbero non richiedere PMI tradizionali, compenseranno il rischio aumentato di prestiti in un altro modo, ad esempio offrendo un tasso di interesse più elevato. In effetti, questo è il caso del prodotto di prestito PMI Buster, che pubblicizza "un pagamento inferiore eliminando il PMI tradizionale con un'assicurazione ipotecaria erogata dal prestatore (LPMI). LPMI può essere integrato nel tasso del mutuo".
Se tutto il resto fallisce, un giorno raggiungerai il 78% del rapporto prestito / valore semplicemente effettuando i pagamenti mensili del mutuo. Sull'acquisto di una casa da $ 250.000 di cui abbiamo discusso in questo articolo, raggiungeresti il 22% di capitale netto dopo 11 anni e nove mesi. Ciò significa che pagherai un totale di $ 32.599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32.599, 20) in premi mensili di assicurazione ipotecaria fino a quando non sarai in grado di annullare l'assicurazione.
Nota: il prestatore dovrebbe rinunciare automaticamente all'assicurazione dei mutui quando si raggiunge questo punto su un prestito FHA.
Ne vale la pena?
Quando si considera un prestito di acconto basso, pensare se il costo aggiuntivo sia dell'assicurazione ipotecaria anticipata sia dei premi mensili dell'assicurazione ipotecaria valga la pena di ottenere una casa prima. È difficile calcolare se vincerai o perderai finanziariamente, a lungo termine con questo accordo, poiché non puoi prevedere quali saranno i tassi di apprezzamento delle abitazioni tra il momento in cui hai il 3, 5% da abbassare e il tempo in cui hai 20% da mettere giù. Inoltre, non è possibile prevedere con precisione quanti anni ci vorranno per risparmiare il 16, 5% in più, perché entrate e spese possono cambiare, nel bene e nel male, in modi che nessuno può prevedere. Per questi motivi, potrebbe essere meglio decidere su base psicologica se si è a proprio agio nel pagare i soldi extra richiesti per l'assicurazione dei mutui al fine di avere un posto per chiamare il proprio.
Per ulteriori informazioni sull'acquisto della prima casa, assicurati di leggere le nozioni di base sui finanziamenti per gli acquirenti di case per la prima volta .