7 soluzioni per i proprietari di case alle prese con il loro mutuo

Se hai soddisfatto i requisiti per acquistare la tua casa ma ora stai lottando per effettuare i pagamenti del mutuo, non sei solo. Secondo RealtyTrak, 1 in ogni 2.005 case è precluso. Nel New Jersey, è 1 in ogni 718 case; nel Maryland, è 1 in ogni 1023 case. Potresti anche sentire di essere sulla buona strada per diventare un'altra statistica di preclusione. Tuttavia, non mollare ancora. Potresti essere in grado di ridurre i tuoi problemi ipotecari riducendo i pagamenti mensili dei mutui. Ogni situazione è diversa, quindi Investopedia ha parlato con diversi esperti di mutui per trovare sette diverse opzioni.

Soluzione n. 1: rifinanziamento di un prestito a lungo termine

La spaziatura del prestito su un periodo più lungo è un'opzione che può ridurre l'importo del pagamento mensile. Il rifinanziamento di un prestito a più lungo termine è il modo più semplice per ridurre i pagamenti mensili dei mutui, specialmente quando il flusso di cassa è un problema, secondo Al Hensling, presidente della United American Mortgage a Irvine, California.

Tuttavia, è importante notare che il tasso di interesse aumenterà. Per compensare ciò, Matt Hackett, sottoscrittore e direttore delle operazioni presso Equity Now di New York afferma che la maggior parte dei mutui non ha penalità di pagamento anticipato: “Di conseguenza, una volta migliorata la situazione finanziaria, raccomando di effettuare pagamenti più elevati per aumentare la velocità a che paghi il capitale ”, afferma Hackett.

Consiglia inoltre ai proprietari di case di assicurarsi che i pagamenti anticipati siano consentiti senza penalità e suggerisce di determinare la differenza tra il loro tasso attuale e il nuovo tasso sul prestito a lungo termine per vedere se ha senso.

Soluzione n. 2: rifinanziamento di un ARM

Il rifinanziamento di un'ipoteca a tasso variabile (ARM) è un'opzione praticabile se hai quasi finito di estinguere l'ipoteca. "Sempre più consumatori riconoscono i vantaggi finanziari che un'ipoteca a tasso variabile può offrire nelle giuste circostanze", afferma Hensling. Un esempio perfetto è un proprietario di casa che prevede di vendere la propria casa nei prossimi tre anni e attualmente ha un prestito a tasso fisso di $ 400.000 al 4, 25% pagando $ 1.976, 76 al mese.

Hensling afferma che se il proprietario della casa rifinanziasse un'ipoteca ibrida a tasso variabile fissata per cinque anni al 2, 875%, ciò ridurrebbe il pagamento mensile a $ 1.695, 57 al mese e risparmi $ 281, 19 al mese.

Jeremy Brandt, CEO di WeBuyHouses.com, concorda, aggiungendo: “Se una casa è quasi pagata, la stragrande maggioranza dei pagamenti mensili andrà a patrimonio netto e non a interessi. Il rifinanziamento di un ARM potrebbe risolvere problemi di flusso di cassa a breve termine riducendo il pagamento mensile a spese dei pagamenti successivi. "Ciò detto, se i tassi di interesse iniziano ad aumentare, i pagamenti mensili possono aumentare nel corso di un periodo.

Soluzione n. 3: rifinanziamento da un ARM a un mutuo a tasso fisso

Se si dispone di un ARM, il passaggio a un tasso fisso potrebbe non abbassare i pagamenti mensili, ora, ma può impedire che i pagamenti aumentino. "Ciò ha senso se i tassi fissi attuali sono inferiori al tasso di interesse ARM o se si prevede di spostarsi dopo i prossimi tre anni", afferma Brandt. Tuttavia, avverte che se sei stato in un ARM per un po ', il tasso fisso in cui ti rifinanzi potrebbe essere più alto del tuo tasso esistente e questo può far salire il tuo pagamento mensile.

"Se sei preoccupato per l'aumento dei tassi, il rifinanziamento da un ARM in un prestito a tasso fisso offre la tranquillità di sapere che il tuo pagamento non cambierà", afferma Brian Koss, vice presidente esecutivo di Mortgage Network a Danvers, nel Massachusetts. Tuttavia, concorda sul fatto che di solito significa un pagamento mensile più elevato rispetto all'importo corrente.

Soluzione n. 4: sfidare le tasse sulla proprietà

Se il valore della tua casa è diminuito, sfidare la tua tassa di proprietà può fornire un qualche sgravio finanziario. Cara Pierce, un consulente certificato per l'edilizia abitativa presso Clearpoint Credit Counselling Solutions, un'organizzazione nazionale senza scopo di lucro, spiega: “Dovrai contattare l'ufficio del perito fiscale della contea nella contea in cui si trova la casa per vedere di che tipo di informazioni avranno bisogno come prova che i valori delle abitazioni sono diminuiti ", afferma Pierce.

Tuttavia, Pierce afferma che questa è una strategia a breve termine. Lei avverte che i valori della proprietà stanno aumentando e, così facendo, le tasse sulla proprietà aumenteranno. Inoltre, tieni presente che la valutazione della tua casa può costare tra qualche centinaio di dollari e cinquecento dollari.

Soluzione n. 5: modifica del prestito

Una modifica del prestito è un'alternativa per coloro che non possono finanziare il loro prestito ma devono abbassare il pagamento mensile della casa. Ma, a differenza di un rifinanziamento, richiede difficoltà. Pierce afferma che i mutuatari devono dimostrare al prestatore che, a causa di una sofferenza finanziaria, non sono in grado di continuare a effettuare il regolare pagamento mensile della casa. "Questo processo comporta estese pratiche burocratiche che devono essere completate e inviate al prestatore per la revisione", afferma Pierce .

Raccomanda che i proprietari di case ricevano consulenza attraverso un'organizzazione certificata HUD per comprendere appieno le loro opzioni e ottenere assistenza per contattare il creditore. "Tuttavia, non tutti i finanziatori offrono modifiche al prestito o possono offrire modifiche al prestito a breve termine", afferma Pierce.

Soluzione n. 6: ottenere un prestito di equità domestica

Ottenere un prestito di equità domestica può fornire assistenza immediata ai proprietari di case in difficoltà, ma solo se si possiede molta equità nella propria casa, il che significa che la propria casa è valutata molto più di quanto si deve su di essa. Anthony Pili, direttore della pianificazione strategica presso la Greater Hudson Bank a Bardonia, New York, consiglia ai proprietari di case in difficoltà di prendere in considerazione il pagamento di un mutuo con una linea di equità domestica. “Le banche di solito coprono tutti i costi di chiusura delle linee di capitale domestico. I risparmi nei costi di chiusura possono essere utilizzati per ripagare il saldo principale più rapidamente ", afferma Pili.

Aggiunge che questa strategia è molto efficace per i mutuatari che hanno l'autodisciplina di pagare più di quanto è dovuto ogni mese, poiché il pagamento minimo è di solito solo l'interesse maturato durante il mese.

Soluzione n. 7: ottenere il prestatore per eliminare l'assicurazione mutuo privato

A seconda della quantità di capitale proprio in casa, l'eliminazione dell'assicurazione dei mutui privati ​​(PMI) può ridurre i pagamenti dei mutui. "Se hai almeno il 20% di capitale nella proprietà, ti consiglio di contattare il finanziatore per far cadere l'assicurazione dei mutui", afferma Pierce. Spiega che i mutuatari che di solito non pagano il 20% di sconto sono tenuti ad avere PMI per almeno due anni, ma afferma che potrebbero esserci eccezioni alla regola dei due anni. Ad esempio, se il proprietario della casa ha apportato miglioramenti alla casa che ha aumentato il valore, Pierce afferma che il requisito potrebbe essere revocato.

Tuttavia, non tutti i prestiti possono beneficiare dell'assicurazione ipotecaria da eliminare. Per i prestiti FHA stipulati prima di giugno 2013, Pierce afferma che la regola è in calo del 22% e che il proprietario della casa deve avere cinque anni di PMI. Con i prestiti FHA dopo giugno 2013, l'assicurazione potrebbe dover essere pagata per la durata del prestito.

La linea di fondo

Se stai lottando con il tuo mutuo, non gettare la spugna. Esistono varie soluzioni che possono aiutarti a rimanere a casa tua e gestire i pagamenti mensili dei mutui.