9 cose da sapere prima di rifinanziare il mutuo

Le domande di rifinanziamento rappresentano una parte significativa di tutte le domande di mutuo, secondo la Mortgage Bankers Association (MBA). In parte, ciò può essere dovuto al fatto che i tassi di interesse sui mutui relativamente bassi hanno incoraggiato i proprietari di case a ristrutturare le proprie finanze.

Tuttavia, se un rifinanziamento di un mutuo è giusto per te dipende più dalle circostanze individuali che dai tassi di interesse del mutuo di questa settimana. Ecco nove considerazioni chiave da rivedere prima di richiedere un rifinanziamento della casa.

1. Conosci l'equità della tua casa

La prima qualifica che dovrai rifinanziare è l'equità nella tua casa. La buona notizia è che i valori delle case sono in aumento e la percentuale di proprietari di case sottomarine è diminuita in modo significativo, secondo Len Kiefer, vice capo economista di Freddie Mac. Tuttavia, alcune case non hanno riacquistato il loro valore e alcuni proprietari di case hanno un basso capitale proprio. Il rifinanziamento con poca o nessuna equity non è sempre possibile con i finanziatori convenzionali, ma sono disponibili alcuni programmi governativi. Il modo migliore per scoprire se hai i requisiti per un determinato programma è visitare un finanziatore e discutere le tue esigenze individuali. I proprietari di abitazione con almeno il 20% di capitale avranno un periodo più facile per beneficiare di un nuovo prestito.

2. Conosci il tuo punteggio di credito

Gli istituti di credito hanno inasprito i loro standard per le approvazioni di prestiti negli ultimi anni, quindi alcuni consumatori potrebbero essere sorpresi che anche con un buon credito non si qualificheranno sempre per i tassi di interesse più bassi. In genere, i finanziatori vogliono vedere un punteggio di credito di 760 o superiore al fine di qualificarsi per i tassi di interesse sui mutui più bassi. I mutuatari con punteggi inferiori possono comunque ottenere un nuovo prestito, ma i tassi di interesse o le commissioni che pagano possono essere più elevati.

Key Takeaways

• Prima di decidere se rifinanziare o meno il tuo mutuo, assicurati di avere un'adeguata equità domestica - almeno il 20% renderà più facile beneficiare di un prestito.
• Verifica che il tuo punteggio di credito sia almeno 760 e il rapporto debito / reddito sia pari o inferiore al 36%.
• Cerca in termini, tassi di interesse e costi di rifinanziamento, compresi i punti e se dovrai pagare le PMI, per determinare se andare avanti il ​​prestito soddisferà le tue esigenze.
• Assicurati di calcolare il punto di pareggio e in che modo il rifinanziamento influirà sulle tue tasse.

3. Conosci il tuo rapporto debito / reddito

Se hai già un prestito ipotecario, puoi presumere che puoi facilmente ottenerne uno nuovo. Ma i finanziatori non solo hanno alzato l'asticella per i punteggi di credito, ma sono anche diventati più severi con i rapporti debito / reddito. Mentre alcuni fattori, come un reddito elevato, una lunga e stabile esperienza lavorativa o risparmi sostanziali, possono aiutarti a qualificarti per un prestito, i finanziatori di solito vogliono mantenere i pagamenti mensili delle abitazioni al massimo del 28% del reddito mensile lordo. Il debito complessivo verso il reddito dovrebbe essere pari o inferiore al 36%, sebbene con alcuni fattori positivi aggiuntivi alcuni istituti di credito saliranno al 43%. Potresti voler pagare qualche debito prima del rifinanziamento per qualificarti.

4. I costi del rifinanziamento

Il rifinanziamento di una casa di solito costa tra il 3% e il 5% dell'importo totale del prestito, ma i mutuatari possono trovare diversi modi per ridurre i costi o avvolgerli nel prestito. Se hai abbastanza capitale, puoi trasferire i costi nel tuo nuovo prestito, aumentando il capitale. Alcuni istituti di credito offrono un rifinanziamento "gratuito", che di solito significa che pagherai un tasso di interesse leggermente più alto per coprire i costi di chiusura. Non dimenticare di negoziare e fare acquisti in quanto alcune commissioni di rifinanziamento possono essere pagate dal creditore o ridotte.

5. Tariffe rispetto al termine

Mentre molti mutuatari si concentrano sul tasso di interesse, è importante stabilire i propri obiettivi al momento del rifinanziamento per determinare quale prodotto ipotecario soddisfa le proprie esigenze. Se il tuo obiettivo è ridurre il più possibile i pagamenti mensili, vorrai un prestito con il tasso di interesse più basso per il più lungo termine. Se si desidera pagare meno interessi per la durata del prestito, cercare il tasso di interesse più basso al più breve termine. I mutuatari che desiderano rimborsare il prestito il più rapidamente possibile dovrebbero cercare un mutuo con il termine più breve che richieda pagamenti che possono permettersi.

6. Punti di rifinanziamento

Quando si confrontano varie offerte di prestiti ipotecari, assicurarsi di guardare sia i tassi di interesse che i punti. I punti, pari all'1% dell'importo del prestito, vengono spesso pagati per ridurre il tasso di interesse. Assicurati di calcolare quanto pagherai in punti con ciascun prestito poiché questi saranno pagati alla chiusura o avvolti nel capitale del tuo nuovo prestito.

Gli istituti di credito hanno inasprito i loro standard per le approvazioni di prestiti negli ultimi anni, richiedendo punteggi di credito più elevati per i migliori tassi di interesse e rapporti debito / reddito più bassi rispetto al passato.

7. Conosci il tuo punto di pareggio

Un importante calcolo nella decisione di rifinanziamento è il punto di pareggio, il punto in cui i costi del rifinanziamento sono stati coperti dai risparmi mensili. Successivamente, i tuoi risparmi mensili sono completamente tuoi. Se, ad esempio, il tuo rifinanziamento ti costa $ 2.000 e stai risparmiando $ 100 al mese rispetto al tuo prestito precedente, ci vorranno 20 mesi per recuperare i costi. Se hai intenzione di spostare o vendere la tua casa entro due anni, un rifinanziamento in questo scenario potrebbe non avere senso.

8. Assicurazione ipotecaria privata

I proprietari di case che hanno meno del 20% di capitale proprio nella propria casa al momento del rifinanziamento dovranno pagare l'assicurazione dei mutui privati ​​(PMI). Se stai già pagando PMI con il tuo prestito attuale, questo non farà una grande differenza per te. Ma alcuni proprietari di case le cui case sono diminuite di valore dalla data di acquisto potrebbero scoprire che se rifinanziano dovranno iniziare a pagare PMI per la prima volta. I pagamenti ridotti dovuti a un rifinanziamento potrebbero non essere abbastanza bassi da compensare il costo aggiuntivo di PMI. Un prestatore può calcolare rapidamente se sarà necessario pagare PMI e quanto aggiungerà ai pagamenti delle case.

9. Conosci le tue tasse

Molti consumatori hanno fatto affidamento sulla detrazione degli interessi sui mutui per ridurre la loro imposta federale sul reddito. Se rifinanzi e inizi a pagare meno negli interessi, la detrazione fiscale potrebbe essere inferiore, sebbene poche persone lo considerino un motivo per evitare il rifinanziamento. Tuttavia, è anche possibile che la detrazione degli interessi sia maggiore per i primi anni del prestito quando la parte di interesse del pagamento mensile è maggiore del capitale. L'aumento delle dimensioni del prestito a causa del prelievo o del rollover dei costi di chiusura inciderà anche sull'interesse che pagherai.

Detto questo, le disposizioni del Tax Cuts and Jobs Act, approvate dalla legge nel dicembre 2017, possono influenzare il tuo desiderio di utilizzare la detrazione degli interessi sui mutui. La nuova detrazione standard più elevata - ora $ 24.400 per le coppie sposate che archiviano congiuntamente, rispetto ai $ 12.700 ai sensi della legge precedente - può rendere le detrazioni dettagliate meno interessanti dal punto di vista finanziario per più contribuenti. Ma i proprietari di case più ricchi che vogliono rifinanziare un grande mutuo esistente saranno ancora in grado di dedurre interessi su un debito ipotecario fino a $ 1 milione (il limite per il nuovo debito ipotecario è ora $ 750.000 per le case acquistate il 15 dicembre 2017 o successivamente). Alla luce di questi cambiamenti, è consigliabile consultare un consulente fiscale per informazioni individuali sull'impatto del rifinanziamento sulle imposte.

La linea di fondo

Come molte transazioni finanziarie, il rifinanziamento dei mutui è complesso e richiede la dovuta diligenza da parte dei proprietari di case che lo considerano.

È consigliabile consultare un prestatore affidabile per risposte rapide ad alcune delle tue preoccupazioni. Questo ti aiuterà a prendere la decisione importante se il rifinanziamento è giusto per te. Se sembra che sarebbe una buona mossa, fai i compiti di ricerca discussi sopra.