Aggiungi alcuni beni immobili al tuo portafoglio

Con il settore immobiliare una parte ferma della matrice di allocazione del capitale per investitori istituzionali e al dettaglio, i fondi immobiliari hanno registrato recentemente una crescita crescente. A causa della natura ad alta intensità di capitale degli investimenti immobiliari, delle sue esigenze di gestione attiva, nonché dell'aumento delle opportunità immobiliari globali, gli istituti che cercano un'efficiente gestione patrimoniale si stanno gradualmente spostando verso fondi immobiliari di fondi.

Lo stesso vale per gli investitori al dettaglio, che ora beneficiano dell'accesso a una selezione di fondi comuni immobiliari molto più ampia rispetto a prima, consentendo un'allocazione e una diversificazione del capitale efficienti. Come qualsiasi altro settore di investimento, il settore immobiliare ha i suoi pro e contro. Dovrebbe, tuttavia, essere considerato per la maggior parte dei portafogli di investimento, con i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliari considerati forse i migliori metodi per riempire tale allocazione.

Immobili per investitori istituzionali

Gli investimenti immobiliari sono stati a lungo dominati da grandi attori: fondi pensione, compagnie assicurative e altri grandi istituti finanziari. Grazie alla globalizzazione degli investimenti immobiliari e all'emergere di nuove opportunità offshore, che consentono sia un maggior grado di diversificazione sia un potenziale di rendimento, si sta sviluppando una tendenza permanente per gli immobili nelle allocazioni di portafoglio istituzionale.

L'allocazione permanente del capitale immobiliare comporta alcuni ostacoli. Innanzitutto, è ad alta intensità di capitale. A differenza delle azioni che possono essere acquistate in piccoli incrementi, gli investimenti immobiliari commerciali richiedono somme relativamente elevate e gli investimenti diretti spesso comportano portafogli forfettari e rischi eccessivi in ​​entrambe le località o per tipo di proprietà. Anche il settore immobiliare richiede una gestione attiva, che richiede molto lavoro. La gestione di un'allocazione immobiliare richiede risorse significative rispetto agli investimenti tradizionali. Di conseguenza, al fine di aumentare l'efficienza della gestione e la distribuzione del capitale, le istituzioni tendono a gravitare verso fondi immobiliari e fondi di fondi. Questi stessi vantaggi possono essere raggiunti dagli investitori al dettaglio tramite REIT, fondi negoziati in borsa REIT (ETF) e fondi comuni immobiliari.

Investitori al dettaglio

Ecco alcuni modi in cui gli investitori al dettaglio possono accedere al potenziale di rendimento degli immobili e ottenere esposizione alla classe di attività.

Investimento diretto

Questa strategia si riferisce agli investitori che selezionano direttamente proprietà specifiche. Il grande vantaggio di questa strategia è il controllo. La proprietà diretta della proprietà consente lo sviluppo e l'esecuzione della strategia, nonché l'influenza diretta sul rendimento. Tuttavia, gli investimenti diretti rendono molto difficile creare un portafoglio immobiliare ben diversificato. Per la maggior parte degli investitori al dettaglio, l'allocazione immobiliare non è abbastanza grande da consentire l'acquisto di proprietà sufficienti per una vera diversificazione; aumenta inoltre l'esposizione al mercato immobiliare locale, nonché i rischi di tipo immobiliare.

Trust immobiliari (REIT)

Le azioni REIT rappresentano titoli azionari privati ​​e pubblici di società strutturate come trust che investono in immobili, mutui o altri investimenti immobiliari garantiti. I REIT in genere possiedono e gestiscono proprietà immobiliari. Questi possono includere immobili residenziali plurifamiliari, centri commerciali ancorati a negozi di alimentari, negozi al dettaglio e centri commerciali, centri commerciali, uffici commerciali e hotel.

I trust di investimento immobiliare sono gestiti da un consiglio di amministrazione che prende decisioni di gestione degli investimenti per conto del trust. I REIT pagano poca o nessuna imposta federale sul reddito purché distribuiscano il 90% del reddito imponibile come dividendi agli azionisti. Anche se il vantaggio fiscale aumenta i flussi di cassa al netto delle imposte, l'impossibilità per i REIT di trattenere liquidità può ostacolare in modo significativo la crescita e l'apprezzamento a lungo termine. Oltre al vantaggio fiscale, i REIT offrono molti degli stessi vantaggi e svantaggi delle azioni.

I gestori di REIT forniscono una visione strategica e prendono le decisioni relative agli investimenti e alla proprietà, affrontando in tal modo le questioni relative alla gestione per gli investitori. I maggiori svantaggi dei REIT per gli investitori al dettaglio sono la difficoltà di investire con un capitale limitato e la quantità significativa di conoscenze e analisi specifiche delle attività necessarie per selezionarli e prevederne le prestazioni.

Gli investimenti REIT hanno una correlazione molto più elevata con il mercato azionario complessivo rispetto agli investimenti immobiliari diretti, il che porta alcuni a minimizzare le loro caratteristiche di diversificazione. Anche la volatilità nel mercato REIT è stata superiore a quella degli immobili diretti. Ciò è dovuto all'influenza delle forze macroeconomiche sui valori REIT e al fatto che i titoli REIT sono costantemente valutati, mentre gli immobili diretti sono influenzati maggiormente dai mercati immobiliari locali e sono valutati utilizzando il metodo di valutazione, che tende a regolare i rendimenti degli investimenti.

Fondi comuni di investimento immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliari investono principalmente in azioni REIT e società di gestione immobiliare. Offrono la possibilità di ottenere un'esposizione diversificata agli immobili utilizzando una quantità relativamente piccola di capitale. A seconda della strategia e degli obiettivi di diversificazione, offrono agli investitori una selezione di attività molto più ampia di quella che si può ottenere acquistando azioni REIT da sole e offrono anche la flessibilità di passare facilmente da un fondo all'altro. La flessibilità è inoltre vantaggiosa per l'investitore di fondi comuni a causa della facilità comparativa nell'acquisizione e nella disposizione di attività su una borsa sistematica e regolamentata, al contrario dell'investimento diretto, che è arduo e costoso. Gli investitori più speculativi possono sovrappesare tatticamente determinate proprietà o esposizioni regionali al fine di massimizzare il rendimento.

La creazione di un'esposizione a un'ampia base di fondi comuni di investimento può anche ridurre i costi e le commissioni di transazione relativi all'acquisto di singoli titoli REIT. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio sono le informazioni analitiche e di ricerca fornite dai fondi sugli attivi acquisiti, nonché la prospettiva del management sulla fattibilità e le prestazioni degli immobili, sia come investimenti specifici sia come classe di attività.

Per gli investitori senza il desiderio, la conoscenza o il capitale di acquistare terreni o proprietà con i propri fondi immobiliari, consentire la partecipazione al reddito e al potenziale di crescita a lungo termine degli immobili. Sebbene i fondi comuni di investimento immobiliari apportino liquidità a una classe di attività tradizionalmente illiquida, gli oppositori ritengono di non poter essere paragonati all'investimento diretto nel settore immobiliare.

Proprietà domestica

Molti investitori al dettaglio che non hanno considerato le allocazioni immobiliari per i loro portafogli di investimento non riescono a rendersi conto che potrebbero già investire in immobili possedendo una casa. Non solo hanno già un'esposizione immobiliare, ma stanno anche assumendo ulteriori rischi finanziari avendo un mutuo per la casa. Per la maggior parte, questa esposizione è stata vantaggiosa, aiutando molti ad accumulare il capitale necessario per la pensione.

La linea di fondo

Sebbene gli investitori al dettaglio possano e debbano tenere conto della proprietà della casa quando effettuano le allocazioni di portafoglio, potrebbero essere presi in considerazione anche investimenti più liquidi nel settore immobiliare. Per coloro che hanno le competenze e il capitale di negoziazione richiesti, l'investimento REIT fornisce l'accesso ad alcuni dei vantaggi dell'investimento immobiliare senza la necessità di una proprietà diretta. Per gli altri, che stanno prendendo in considerazione un'allocazione più piccola, o per coloro che non sono disposti a essere sellati dalla selezione delle attività ma che richiedono la massima diversificazione, i fondi comuni di investimento immobiliari sarebbero una scelta appropriata.