Modello di valutazione automatizzato (AVM)

Che cos'è un modello di valutazione automatizzato (AVM)

Il modello automatizzato di valutazione (AVM) è un termine che indica un servizio che utilizza modelli matematici combinati con database di proprietà e transazioni esistenti per calcolare i valori immobiliari. La maggior parte dei modelli di valutazione automatizzata (AVM) confronta i valori di proprietà simili nello stesso momento. Molti periti e persino istituzioni di Wall Street utilizzano questo tipo di modello per valutare le proprietà residenziali.

Comprensione del modello di valutazione automatizzata (AVM)

I fornitori del modello di valutazione automatizzata (AVM) offrono i loro servizi ai clienti, inclusi agenti immobiliari, broker, istituti di credito ipotecario e principali istituti finanziari. I principali fornitori di AVM includono CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue ed Equifax. I principali fornitori pubblicizzano precisione, copertura completa e risparmio di tempo.

I report AVM sono guidati dalla tecnologia, inclusi algoritmi proprietari e possono essere ottenuti in pochi secondi da istituti di credito e agenti. Di solito contengono sia un modello edonico (un tipo di statistica dell'analisi di regressione) sia un indice di vendita ripetuta, che vengono entrambi pesati e analizzati al fine di generare la stima del prezzo. Gli AVM di solito includono il valore del perito fiscale, tutte le informazioni pertinenti sulla proprietà in questione, come la cronologia delle vendite e un'analisi delle vendite di proprietà simili. Perché il modello funzioni bene, hanno bisogno di dati di alta qualità in quantità sufficiente per essere rappresentativi. Sebbene questi modelli siano veloci ed economici, non determinano le condizioni della proprietà per determinarne il valore.

Sono inoltre utilizzati per sostenere la sottoscrizione di mutui e prestiti azionari a domicilio, decisioni di rifinanziamento nonché attività di mitigazione delle perdite e di gestione del rischio di credito come la marcatura sul mercato delle partecipazioni immobiliari in portafogli di investimento istituzionali. Mentre inizialmente gli AVM venivano utilizzati per valutare gli immobili residenziali, il loro uso si è esteso ad altri tipi, compresi gli immobili commerciali.

AVM e valutazioni fisiche

Nonostante il loro uso diffuso, permangono dubbi sull'accuratezza di questi modelli automatizzati rispetto alle valutazioni fisiche. Un documento della conferenza del 2017 intitolato "Modelli di valutazione automatizzata (AVM): un nuovo mondo coraggioso?" di George Andrew Matysiak dell'Università di Economia di Cracovia, fa riferimento ad altri studi su questo argomento affrontando i punti di forza e le carenze di questi modelli come strumento di valutazione. A causa di problemi di accuratezza, alcuni partecipanti al settore suggeriscono di visualizzare i risultati di più AVM per aumentare la fiducia nei risultati. Mentre il loro uso è in crescita, non hanno soppiantato i periti umani, anche perché la maggior parte delle transazioni ipotecarie richiede che le valutazioni della proprietà in questione siano eseguite da periti certificati.

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