Le basi della tassazione REIT

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) si sono affermati come mezzo per l'investitore più piccolo di partecipare direttamente ai rendimenti più elevati generati dalle proprietà immobiliari. In passato, questi trust erano considerati piccoli derivati ​​di fondi comuni d'investimento, nella stessa categoria dei trust energetici o di altro settore, ma quando il Global Industry Classification Standard ha concesso a REIT lo status di una classe di attività separata, le regole è cambiato e la loro popolarità è aumentata.

In questo articolo, spiegheremo come funzionano i REIT ed esamineremo le implicazioni fiscali uniche e i risparmi che offrono agli investitori regolari.

Caratteristiche di base dei REIT

I REIT sono un pool di proprietà e mutui raggruppati e offerti come garanzia sotto forma di fondi comuni di investimento. Ogni unità in un REIT rappresenta una frazione proporzionale della proprietà in ciascuna delle proprietà sottostanti. I REIT sul NYSE possedevano una capitalizzazione di mercato di oltre $ 1 trilione, a partire da marzo 2019. Nel 2019, 226 REIT sono stati scambiati attivamente alla Borsa di New York e in altri mercati.

In genere, i REIT tendono ad avere un valore maggiore rispetto alla crescita e sono principalmente composti da partecipazioni a piccola e media capitalizzazione.

L'IRS richiede ai REIT di pagare almeno il 90% delle loro entrate ai possessori di quote. Ciò significa che i REIT offrono rendimenti più elevati rispetto a quelli tipici dei mercati a reddito fisso tradizionali. Inoltre tendono ad essere meno volatili rispetto alle azioni tradizionali perché oscillano con il mercato immobiliare.

Tre tipi di REIT

I REIT possono essere suddivisi in tre categorie:

• REIT azionari: si fida di proprietà proprie e / o in affitto e riscuote il reddito da locazione, i dividendi e le plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà. La tripla fonte di reddito rende questo tipo molto popolare.
• REIT sui mutui: questi trust comportano un rischio maggiore a causa della loro esposizione ai tassi di interesse. Se i tassi di interesse aumentano, il valore dei REIT ipotecari può diminuire sostanzialmente.
• REIT ibridi : questi strumenti combinano le prime due categorie. Possono essere aperti o chiusi (simile ai fondi comuni aperti e chiusi), avere una vita definita o indefinita e investire in un singolo gruppo di progetti o in più gruppi.

Tassazione a livello di fiducia

I REIT devono seguire le stesse regole di tutti gli altri fondi comuni di investimento. I REIT devono essere tassati prima a livello di fiducia, quindi ai beneficiari. Ma devono seguire lo stesso metodo di autovalutazione delle società. Pertanto, i REIT hanno le stesse regole di valutazione e contabilità delle società, ma invece di passare attraverso i profitti, trasferiscono il flusso di cassa direttamente ai possessori di quote.

Esistono alcune regole extra per i REIT oltre alle regole per altri fondi comuni di investimento:

1. I redditi da locazione sono trattati come redditi da attività verso i REIT perché il governo considera l'affitto come attività dei REIT. Ciò significa che tutte le spese relative alle attività di noleggio possono essere detratte come le spese aziendali che possono essere cancellate da una società.
2. Inoltre, le entrate correnti distribuite ai possessori di quote non sono tassate al REIT, ma se le entrate sono distribuite a un beneficiario non residente, tali entrate devono essere soggette a una ritenuta alla fonte del 30% per i dividendi ordinari e un'aliquota del 35% per le plusvalenze, a meno che il tasso non sia inferiore per trattato.

A tutti gli effetti pratici, i REIT sono generalmente esenti da tassazione a livello fiduciario purché distribuiscano almeno il 90% delle loro entrate ai loro possessori di quote. Tuttavia, anche i REIT che aderiscono a questa regola devono ancora affrontare la tassazione delle società su qualsiasi reddito non distribuito.

Tassazione ai possessori di quote

I pagamenti di dividendi effettuati dal REIT sono tassati al proprietario di quote come reddito ordinario, a meno che non siano considerati dividendi qualificati, che sono tassati come plusvalenze. In caso contrario, il dividendo verrà tassato all'aliquota fiscale marginale massima del titolare.

Inoltre, una parte dei dividendi pagati da REIT può costituire un rendimento non tassabile di capitale, il che non solo riduce il reddito imponibile del detentore di quote nell'anno in cui il dividendo viene ricevuto, ma difende anche le imposte su tale parte fino alla vendita dell'attività di capitale. Questi pagamenti riducono anche la base di costo per il titolare di quote. Le parti non tassabili sono quindi tassate come plusvalenze / minusvalenze a breve o lungo termine.

Poiché i REIT sono raramente tassati a livello di trust, possono offrire rendimenti relativamente più elevati rispetto alle azioni, i cui emittenti devono pagare le tasse a livello aziendale prima di calcolare il pagamento dei dividendi.

Esempio: calcolo dell'imposta di proprietà
Jennifer decide di investire in un REIT attualmente scambiato a $ 20 per unità. Il REIT ha fondi da operazioni di $ 2 per unità e distribuisce il 90%, o $ 1, 80, di questo ai possessori di quote. Tuttavia, $ 0, 60 per unità di questo dividendo provengono da ammortamenti e altre spese ed è considerato un rendimento non tassabile del capitale. Pertanto, solo $ 1, 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) di questo dividendo provengono da utili effettivi. Tale importo sarà imponibile a Jennifer come reddito ordinario, con la sua base di costo ridotta da $ 0, 60 a $ 19, 40 per unità. Come indicato in precedenza, questa riduzione in base sarà tassata come utile / perdita a lungo o breve termine quando le unità vengono vendute.

La linea di fondo

I vantaggi fiscali unici offerti da REIT possono tradursi in rendimenti superiori per gli investitori che cercano rendimenti più elevati con relativa stabilità. Teoricamente, è possibile per un detentore di quote ottenere una base di costo negativa se le unità sono detenute per un periodo di tempo sufficientemente lungo. Sebbene ciò sia poco comune, il potenziale per realizzare un possibile utile o perdita in questo modo dovrebbe essere chiaramente compreso dagli investitori.