Gli standard minimi di proprietà dell'FHA

Gli acquirenti di case che intendono finanziare un acquisto di casa con un prestito della Federal Housing Administration (FHA) a volte ricevono una brutta sorpresa: non saranno autorizzati ad acquistare una particolare proprietà perché non soddisfa i requisiti FHA. Perché esistono questi requisiti, quali sono e possono essere corretti in modo che gli acquirenti possano acquistare le case che desiderano?

Perché l'FHA stabilisce standard minimi di proprietà

Quando un acquirente di case stipula un mutuo, la proprietà funge da garanzia per il prestito. In altre parole, se il mutuatario smette di effettuare i pagamenti del mutuo, il prestatore di mutui finirà per precludere e prendere possesso della casa. Il finanziatore venderà quindi la casa per recuperare la maggior parte del denaro ancora dovuto sul prestito. Il processo di preclusione ha 6 fasi.

Richiedere che la proprietà soddisfi gli standard minimi protegge il prestatore. Significa che la proprietà dovrebbe essere più facile da vendere e richiedere un prezzo più elevato se il creditore deve sequestrarla. Allo stesso tempo, questo requisito protegge il mutuatario: significa che non sarà gravato da spese di riparazione rovinose fin dall'inizio e, con un posto fondamentalmente solido in cui vivere, il mutuatario ha più incentivi per effettuare pagamenti in periodi finanziari difficili per mantenere la casa.

Quali sono gli standard minimi di proprietà?

Secondo il Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD), l'FHA richiede che le proprietà finanziate con i suoi prodotti in prestito soddisfino i seguenti standard minimi:

• Sicurezza: la casa dovrebbe proteggere la salute e la sicurezza degli occupanti.
• Sicurezza: la casa dovrebbe proteggere la sicurezza della proprietà.
• Solidità: la proprietà non deve presentare carenze fisiche o condizioni che incidono sulla sua integrità strutturale.

HUD quindi descrive le condizioni che la proprietà deve soddisfare per soddisfare questi requisiti. Un perito osserverà le condizioni della proprietà durante la valutazione della proprietà richiesta e riporterà i risultati sul modulo di valutazione della FHA. Le valutazioni immobiliari sono uno dei molti requisiti che gli acquirenti soddisfano prima di stipulare un accordo.

Per le case unifamiliari unifamiliari, il perito è tenuto a utilizzare un modulo chiamato Rapporto di valutazione residenziale uniforme. Il modulo chiede al perito di descrivere le caratteristiche di base della proprietà, come il numero di storie, l'anno in cui è stata costruita, i filmati quadrati, il numero di stanze e la posizione. Richiede inoltre al perito di "descrivere le condizioni dell'immobile (comprese le necessarie riparazioni, deterioramenti, ristrutturazioni, rimodellamenti, ecc.)" E chiede: "Esistono carenze fisiche o condizioni avverse che incidono sulla vivibilità, la solidità o l'integrità strutturale di la proprietà?" Il modulo di valutazione dell'unità condominiale è simile ma presenta domande specifiche sul condominio relative alle aree comuni, all'associazione dei proprietari di abitazione, al numero di unità occupate dal proprietario e così via. (Vedi anche: Cosa dovresti sapere sulle valutazioni domestiche . )

L'FHA non richiede la riparazione di difetti estetici o lievi, la manutenzione differita e la normale usura se non incidono sulla sicurezza, la sicurezza o la solidità della casa. L'FHA afferma che esempi di tali problemi includono ma non sono limitati a quanto segue:

• Corrimano mancanti
• Porte di uscita incrinate o danneggiate altrimenti utilizzabili
• Vetro incrinato della finestra
• Superfici di vernice difettose nelle case costruite dopo il 1978 (a causa di rischi di vernice al piombo)
• Perdite idrauliche minori (come rubinetti gocciolanti)
• Finiture o rivestimenti del pavimento difettosi (usurati attraverso la finitura, moquette molto sporca)
• Evidenza di precedenti danni (non attivi) a insetti / organismi che distruggono il legno in assenza di prove di danni strutturali non riparati
• Piani di lavoro marci o logori
• Intonaco, lastra di cartongesso o altri materiali per pareti e soffitti danneggiati nelle case costruite dopo il 1978
• Cattiva fattura
• Pericoli di inciampo (marciapiedi incrinati o parzialmente sollevati, moquette scarsamente installata)
• Strisciare gli spazi con detriti e rifiuti
• Mancanza di una superficie del vialetto per qualsiasi tempo

Ci sono molte aree, tuttavia, in cui l'FHA richiede che i problemi vengano risolti per consentire la chiusura della vendita. Ecco alcuni dei problemi più comuni che è probabile che gli acquirenti di case debbano affrontare. (Se stai acquistando una casa, dai un'occhiata ai migliori consigli per gli acquirenti di case per la prima volta . )

Elettrico e riscaldamento

• La scatola elettrica non dovrebbe avere fili sfilacciati o esposti.
• Tutti i locali abitabili devono avere una fonte di calore funzionante (tranne in alcune città selezionate con inverni miti).

Tetti e soffitte

• La copertura deve tenere lontano l'umidità.
• La copertura dovrebbe durare per almeno altri due anni.
• Il perito deve ispezionare la soffitta per prove di possibili problemi del tetto.
• Il tetto non può avere più di tre strati di copertura.
• Se l'ispezione rivela la necessità di riparazioni del tetto e il tetto ha già tre o più strati di copertura, l'FHA richiede un nuovo tetto.

Scaldabagno

Lo scaldabagno deve soddisfare i codici di costruzione locali e deve comunicare con la proprietà.

Rischi e fastidi

Alcune condizioni rientrano in questa categoria. Includono ma non sono limitati a quanto segue:

• Terreno contaminato
• Vicinanza a un sito di rifiuti pericolosi
• Pozzi di petrolio e gas situati sulla proprietà
• Traffico pesante
• Rumore e pericoli dell'aeroporto
• Altre fonti di rumore eccessivo
• Vicinanza a qualcosa che potrebbe esplodere, come una linea di petrolio ad alta pressione
• Vicinanza a linee elettriche ad alta tensione
• Vicinanza a una torre di trasmissione radio o TV

Accesso alla proprietà

La proprietà deve fornire un accesso sicuro e adeguato per pedoni e veicoli e la strada deve avere una superficie per tutte le stagioni in modo che i veicoli di emergenza possano accedere alla proprietà in qualsiasi condizione meteorologica.

Solidità strutturale

Eventuali condizioni strutturali difettose e altre condizioni che potrebbero causare danni strutturali futuri devono essere riparate prima che la proprietà possa essere venduta. Questi includono costruzione difettosa, umidità eccessiva, perdite, decadimento, danni alla termite e insediamento continuo. (Per ulteriori suggerimenti sull'acquisto di una casa, leggi 10 Errori peggiori di Homebuyer per la prima volta.)

Amianto

Se un'area della casa contiene amianto che sembra essere danneggiato o deteriorato, l'FHA richiede un'ulteriore ispezione da parte di un professionista dell'amianto.

bagni

La casa deve avere un bagno, lavandino e doccia. (Questo requisito potrebbe sembrare sciocco, ma rimarrai sorpreso di ciò che le persone porteranno con sé quando vengono precluse e quali vandali ruberanno da una casa libera.)

Appliances

Prove aneddotiche suggeriscono che l'FHA richiede proprietà per avere elettrodomestici da cucina funzionanti, in particolare una stufa funzionante. Tuttavia, i documenti FHA non menzionano alcun requisito relativo agli apparecchi.

Questa non è una lista esaustiva. Per ulteriori informazioni, consultare la Guida di riferimento del Centro di proprietà abitativa (HOC) del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano.

Rimedi per acquirenti di case al di sotto degli standard minimi

Cosa deve fare un acquirente di casa dopo essersi innamorato di una proprietà che presenta uno di questi problemi potenzialmente letali?

Il primo passo dovrebbe essere quello di chiedere al venditore di effettuare le riparazioni necessarie. Se il venditore non può permettersi di effettuare riparazioni, forse il prezzo di acquisto può essere aumentato in modo che i venditori possano riavere i loro soldi alla chiusura. Di solito, la situazione funziona al contrario: se una proprietà ha problemi significativi, l'acquirente richiederà un prezzo più basso per compensare. Tuttavia, se la proprietà ha già un prezzo inferiore al mercato o se l'acquirente lo desidera abbastanza male, aumentare il prezzo per garantire che le riparazioni siano completate e la transazione chiusa potrebbe essere un'opzione.

Se il venditore è una banca, potrebbe non essere disposto a effettuare riparazioni. In questo caso, l'affare è morto. La proprietà dovrà rivolgersi a un acquirente in contanti o un acquirente non FHA il cui prestatore consentirà loro di acquistare la proprietà nelle presenti condizioni.

Molti acquirenti di case dovranno semplicemente cercare fino a quando non troveranno una proprietà migliore che soddisfi gli standard FHA. Questa realtà può essere frustrante, soprattutto per gli acquirenti con fondi limitati e proprietà limitate nella loro fascia di prezzo. Sfortunatamente, a volte è l'unica soluzione.

Alcuni acquirenti di case potrebbero essere in grado di ottenere l'approvazione per un prodotto di prestito diverso. Un prestito non FHA può fornire un margine di manovra maggiore a quale condizione la proprietà può essere, ma il creditore avrà ancora i suoi requisiti, quindi questa non è una garanzia. Un'altra opzione è quella di richiedere un prestito FHA 203 (k), che consente l'acquisto di una casa che presenta problemi significativi. (Ulteriori informazioni in Introduzione al prestito FHA 203 (k) e Richiesta di un prestito FHA 203 (k).)

La linea di fondo

I prestiti FHA consentono ai mutuatari di beneficiare di un mutuo più facile, ma non necessariamente di acquistare un immobile. Molti acquirenti di case dovranno semplicemente cercare fino a quando non troveranno una proprietà migliore che soddisfi gli standard FHA, un processo che può essere frustrante, soprattutto per gli acquirenti con fondi limitati e poche proprietà nella loro fascia di prezzo.

Tuttavia, i mutuatari FHA che sanno cosa aspettarsi quando lo shopping a casa possono limitare la loro ricerca a proprietà che potrebbero soddisfare le linee guida FHA, o almeno evitare di riporre le loro speranze su una proprietà superiore del riparatore prima di averlo valutato. (Per la lettura correlata, dai un'occhiata all'acquisto di una casa preclusa e Nozioni di base sui mutui.)