Tasso di rendimento della gestione finanziaria - Definizione FMRR
Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e si riferisce a un fondo di investimento immobiliare (REIT). I REIT sono azioni offerte al pubblico da una società immobiliare o un trust che detiene un portafoglio di proprietà e / o mutui che generano reddito.
L'FMRR è simile al tasso di rendimento interno e tiene conto della durata e del rischio dell'investimento. L'FMR specifica i flussi di cassa (afflussi e deflussi) a due tassi distinti noti come tasso di sicurezza e tasso di reinvestimento.
Spiegazione del tasso di rendimento della gestione finanziaria
Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l'analisi immobiliare. Il vantaggio di utilizzare FMRR è che consente agli investitori di confrontare le opportunità di investimento alla pari.
Sebbene il tasso di rendimento interno (IRR) sia stato a lungo una misura standard di rendimento all'interno del lessico finanziario, uno svantaggio principale è l'incapacità del valore di tenere conto del tempo o di un periodo di detenzione. Come tale, è un indicatore debole di liquidità, che svolge un ruolo materiale nel determinare il livello di rischio complessivo di ogni dato titolo di investimento o veicolo. Ad esempio, quando si utilizza solo IRR, due fondi possono assomigliarsi in base ai loro tassi di rendimento, ma uno potrebbe impiegare il doppio dell'altro per tornare a un importo di investimento principale originale. Molti analisti integreranno le misure di rimpatrio IRR o MIRR con il periodo di rimborso per valutare il periodo di tempo necessario per recuperare una somma di investimento principale.
Il tasso di rendimento interno modificato migliora il tasso di rendimento interno standard aggiustando le differenze nei tassi di reinvestimento ipotizzati degli esborsi di cassa iniziali e dei successivi afflussi di cassa. FMRR fa un ulteriore passo in avanti specificando i deflussi di cassa e gli afflussi di cassa a due diversi tassi noti come "tasso sicuro" e "tasso di reinvestimento". FMRR fa anche un'ipotesi aggiuntiva non inclusa con IRR e MIRR che i flussi di cassa positivi si verificano immediatamente prima ai flussi di cassa negativi verrà utilizzato per coprire tale flusso di cassa negativo.
- I tassi di sicurezza presumono che i fondi necessari per coprire i flussi di cassa negativi stiano guadagnando interessi a un tasso facilmente raggiungibile e possono essere prelevati quando necessario in un momento (ad esempio, da un giorno del conto di deposito). In questo caso, un tasso è "sicuro" perché i fondi sono altamente liquidi e disponibili in modo sicuro con un rischio minimo quando necessario.
- I tassi di reinvestimento includono un tasso da ricevere quando i flussi di cassa positivi vengono reinvestiti in un investimento intermedio o a lungo termine simile con un rischio comparabile. Il tasso di reinvestimento è superiore al tasso sicuro perché non è liquido (vale a dire, riguarda un altro investimento) e quindi richiede un tasso di sconto più elevato.
Key Takeaways
- Il tasso di rendimento della gestione finanziaria (FMRR) è una metrica utilizzata per valutare la performance di un investimento immobiliare e riguarda i REIT.
- L'FMR si basa su una formulazione IRR modificata che impiega un tasso di rendimento sicuro e un tasso di rendimento di reinvestimento.
- Poiché il calcolo del tasso di rendimento della gestione finanziaria è così complesso, molti professionisti e investitori immobiliari scelgono di utilizzare altre metriche per l'analisi immobiliare.
Calcolo dell'FMRR
Dato che FMRR è un tasso di rendimento interno modificato, non esiste un modo formulaico per calcolarlo, ma deve essere calcolato da iterazioni di tentativi ed errori, rese facili dal software del computer. Prima di utilizzare tale software, è necessario adottare alcune misure importanti per determinare un tasso sicuro e un tasso di reinvestimento (superiore al tasso sicuro) da applicare a tutti i flussi di cassa futuri nel corso di uno specifico periodo di detenzione.
- Estrarre tutti i flussi di cassa negativi futuri osservando i flussi di cassa positivi dell'anno precedente quando possibile. I deflussi vengono invece attualizzati al tasso di rendimento sicuro e sottratti da eventuali flussi di cassa positivi.
- Attualizza tutti gli altri deflussi di denaro che potrebbero non essere stati applicati al passaggio 1 ai giorni nostri al tasso sicuro.
- Compound avanti fino alla fine del periodo di detenzione i rimanenti flussi di cassa positivi al tasso di reinvestimento. Questi saranno quindi aggiunti ai flussi di cassa previsti previsti da una vendita al termine del periodo di detenzione dell'investimento.
- Calcola l'IRR.
Il risultato di questi passaggi è il tasso di rendimento della gestione finanziaria.
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