Tassi di ipoteca di previsione: comprare, vendere o refi?

Se siete come la maggior parte delle persone che stanno pagando un mutuo o stanno cercando di acquistare o vendere una casa, è probabile che prestiate attenzione a dove stanno andando i tassi dei mutui. Prendi in considerazione le seguenti strategie quando decidi di acquistare, vendere o rifinanziare se i tassi rimangono gli stessi, aumentano o diminuiscono.

Quando i tassi di interesse rimangono stabili

I tassi di interesse medi per i mutui sono ai minimi storici da diversi anni, il che ti mette in una buona posizione per comprare o vendere una casa. Il tuo potere d'acquisto, il che significa quanta casa puoi permetterti, è forte, storicamente parlando. Ciò presuppone che il tuo credito sia buono e tu abbia diritto a un prestito a basso interesse.

I tassi di interesse si aggirano intorno al 4, 5% per i mutui a tasso fisso a 30 anni. Questo è da quando hanno raggiunto un minimo record del 3, 3% alla fine del 2012, ma ben al di sotto dell'intervallo del 6% negli anni precedenti la recessione.

Se dovessi acquistare una casa per $ 300.000 con un acconto del 20% e finanziare il resto con un prestito a 30 anni a tasso fisso al 4, 5% il tuo pagamento mensile sarebbe di $ 1.216, 04. Finanziare la stessa casa al 6% aumenterebbe i tuoi pagamenti a $ 1.438, 92, oltre $ 200 in più al mese. Le tariffe più basse di oggi ti consentono di acquistare più casa con gli stessi pagamenti mensili che avresti pagato per una casa più piccola con tassi di interesse più alti qualche anno fa.

Tassi storicamente bassi negli ultimi anni hanno anche aiutato il rimbalzo del mercato immobiliare, sebbene lentamente, da quando i mercati finanziari sono crollati nel 2007. Questa è una buona notizia per i venditori, molti dei quali hanno visto i prezzi delle case riprendersi dai minimi a livello di recessione. (Per ulteriori informazioni, consultare: Ipoteche: tasso fisso vs. tasso regolabile .)

Se le tariffe diminuiscono

Dopo anni di minimi storici, i tassi ipotecari sono aumentati. Teoricamente, ad un certo punto, potrebbero scendere di nuovo. Se lo fanno, quanto sopra vale ancora.

Se hai un mutuo a tasso variabile (ARM) e i tassi scendono o rimangono invariati, potresti prendere in considerazione un rifinanziamento con un prestito a tasso fisso per alleviare lo stress di preoccuparti dell'aumento dei tassi negli anni a venire. I tassi di interesse per i mutui a tasso variabile, noti anche come mutui a tasso variabile, inizialmente sono inferiori rispetto ai prestiti a tasso fisso per un determinato periodo, ad esempio cinque anni. Al termine del periodo introduttivo, i tassi aumentano in base agli indici di mercato, superando infine il tasso per i prestiti a tasso fisso. Ciò può aumentare sostanzialmente i pagamenti mensili.

Se si dispone di un prestito a tasso fisso e i tassi diminuiscono, vale la pena cercare di rifinanziarlo in un prestito a breve termine. Se, ad esempio, hai ancora 20 anni per un mutuo di 30 anni, potrebbe essere opportuno rifinanziare i restanti 20 anni in un nuovo mutuo di 15 anni. Anche i tassi sui mutui a 15 anni sono inferiori ai mutui a 30 anni. Combinalo con un calo dei tassi e potresti risparmiare sull'ammontare degli interessi pagati e pagare il mutuo prima.

Quando si rifinanzia, considerare sempre il proprio insieme di circostanze. Fattore di chiusura dei costi e tempo necessario per realizzare i vantaggi in termini di costi. Per quanto tempo, ad esempio, prevedi di vivere nella tua casa prima di vendere? Romperai anche prima di pianificare di vendere? In generale, maggiore è l'ipoteca in essere, maggiore è l'impatto che i tassi mensili possono avere sui pagamenti mensili. (Per ulteriori informazioni, consultare: Ipoteca a tasso fisso o variabile: che è meglio adesso .)

E, naturalmente, tassi più bassi significano che puoi permetterti più casa - e più persone possono permettersi la tua casa - quindi può essere un buon momento per comprare o vendere una casa.

Tariffe in aumento

Quando i tassi aumentano e hai un mutuo a tasso fisso a basso interesse e non stai cercando di vendere o acquistare, puoi tranquillamente rimanere in rotta e dormire bene la notte. Ma se hai bisogno di una casa più grande o devi trasferirti, tieni presente la visione a lungo termine che, storicamente, i valori delle case hanno tenuto il passo con l'inflazione. Inoltre, all'aumentare dell'inflazione, i pagamenti dei mutui su un prestito a tasso fisso rimangono gli stessi. (Per ulteriori informazioni, consultare: Come acquistare i tassi ipotecari .)

Considera anche che i prezzi medi per le case sono aumentati dopo la recessione. Se il valore della tua casa è aumentato, lo è anche la tua equità. Il capitale proprio è l'importo della casa che possiedi, meno il saldo del prestito in essere. (Per ulteriori informazioni, consultare: In caso di rifinanziamento del mutuo in caso di aumento dei tassi di interesse .)

Un aumento del 10% in valore su una casa da $ 300.000 significa $ 30.000 in più in tasca quando vendi. Questo può aiutare a versare un acconto maggiore quando acquisti la tua prossima casa e aiutare a compensare tassi di interesse più alti abbassando il pagamento mensile. (Per di più, vedi: Hai un buon tasso ipotecario? Bloccalo! )

Mentre un contesto di tassi di interesse in aumento non è l'ideale per gli acquisti e le vendite, se si tratta di maggiore equità, quel denaro extra può aiutare a annullare l'effetto di tassi di interesse più elevati.

La linea di fondo

Il consenso è che i tassi di interesse nel 2018 e oltre continueranno ad aumentare poiché la Federal Reserve ha periodicamente aumentato il suo tasso di riferimento e si prevede che continuerà a farlo. Ciò significa che gli aspiranti acquirenti di case dovrebbero considerare di agire ora. Naturalmente, c'è sempre la possibilità che i tassi scendano in futuro. In tal caso, gli acquirenti dovrebbero essere pronti a capitalizzare su eventuali cali.

Poiché i tassi sono ancora relativamente bassi, i proprietari di case con mutui più anziani che non hanno ancora rifinanziato dovrebbero considerare se ha senso farlo per garantire pagamenti mensili più bassi. E i proprietari di case con ARM non dovrebbero perdere tempo considerando se dovrebbero passare a un prestito fisso. Come sempre, dovrebbero essere presi in considerazione i costi di chiusura e il proprio lasso di tempo (per quanto tempo si prevede di rimanere nella casa attuale?).

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