Funds From Operations (FFO)
I fondi da operazioni (FFO) si riferiscono alla cifra utilizzata dai fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) per definire il flusso di cassa dalle loro operazioni.
L'FFO viene calcolato aggiungendo l'ammortamento agli utili e sottraendo eventuali guadagni sulle vendite. A volte è quotato su una base per azione. Il rapporto FFO per azione dovrebbe essere utilizzato al posto dell'utile per azione (EPS) nel valutare i REIT e altri fondi comuni di investimento simili.
01:10Fondi da operazioni (FFO)
Comprensione dei fondi dalle operazioni (FFO)
FFO è una misura della liquidità generata da un REIT; le società immobiliari utilizzano FFO come parametro di riferimento delle prestazioni operative. La National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ha inizialmente aperto la strada a questa cifra, che è una misura non GAAP.
La formula per FFO è:
FFO = Utile netto + Ammortamento + Ammortamento - Utili da vendite di proprietà .
Tutte le componenti del calcolo FFO sono elencate nel conto economico di un REIT. Se, ad esempio, un REIT avesse un deprezzamento di $ 20.000, guadagni sulle vendite di proprietà di $ 40.000 e un utile netto di $ 100.000, il suo FFO sarebbe di $ 80.000. Tutti i REIT sono tenuti a mostrare i loro calcoli FFO sui bilanci pubblici. Normalmente comunicano la misura come nota a piè di pagina a conto economico.
L'FFO non deve essere confuso con il flusso di cassa di un REIT dalle operazioni, che è riportato nel rendiconto finanziario dell'azienda e misura invece l'ammontare netto di liquidità e mezzi equivalenti che confluisce in un'impresa da regolari, continue attività commerciali. L'FFO non dovrebbe essere considerato un'alternativa al flusso di cassa come una misura di liquidità.
Perché l'FFO è una buona misura delle prestazioni di REIT
L'FFO compensa i metodi di contabilità dei costi che possono comunicare in modo inesatto la vera prestazione di un REIT. La contabilità GAAP richiede che tutti i REIT ammortizzino le loro proprietà di investimento nel tempo utilizzando uno dei metodi di ammortamento standard. Tuttavia, molti immobili di investimento aumentano di valore nel tempo, rendendo inaccurato l'ammortamento nel descrivere il valore di un REIT. Gli ammortamenti devono essere ricondotti all'utile netto per riconciliare questo problema.
FFO sottrae inoltre qualsiasi guadagno derivante dalla vendita di proprietà poiché questi tipi di vendita sono considerati non ricorrenti. I REIT devono pagare il 90% di tutto il reddito imponibile sotto forma di dividendi. Gli utili sulle vendite di proprietà non si aggiungono al reddito imponibile di un REIT e pertanto non dovrebbero essere inclusi in una valutazione di valore e prestazioni.
Come accennato, l'FFO per azione è talvolta fornito dalle imprese come supplemento alla loro cifra in EPS per i motivi sopra menzionati. Allo stesso modo, molti analisti e investitori valutano il rapporto prezzo-FFO di REIT come supplemento al rapporto prezzo-utili.
Fondi rettificati dalle operazioni
Sempre più analisti immobiliari stanno anche calcolando i fondi rettificati di REIT dalle operazioni (AFFO). Questo calcolo prende un FFO di REIT e sottrae le spese ricorrenti capitalizzate e quindi ammortizzate, nonché l'eventuale rettifica diretta degli affitti. Queste spese in conto capitale ricorrenti possono includere spese di manutenzione come progetti di verniciatura o sostituzione di tetti. AFFO ha guadagnato trazione come una stima più accurata del potenziale di guadagno di un REIT.
La misura AFFO è stata sviluppata per fornire una misura migliore della capacità generata in contanti di un REIT o del pagamento di dividendi. Oltre a AFFO, questa misura alternativa viene talvolta definita come fondi disponibili per la distribuzione o contanti disponibili per la distribuzione.
Esempio di FFO di un REIT
Il famoso centro commerciale REIT Simon Property Group ha riportato fondi dalle operazioni sul suo conto economico 2017 di $ 4 miliardi, in crescita del 6% rispetto al 2016. L'utile netto dell'azienda, nel frattempo, è stato di $ 2, 2 miliardi. Per arrivare a FFO, la società ha riaggiustato gli ammortamenti di circa $ 1, 8 miliardi, e ulteriormente rettificato per altre cifre minori - tra cui una riduzione di $ 5, 3 milioni per il pagamento di distribuzioni e dividendi preferiti e una parte di interessi non controllanti degli ammortamenti risultanti in un'ulteriore riduzione di $ 17, 1 milioni. Simon ha inoltre riferito una cifra diluita di FFO per azione di $ 11, 21, rispetto a una cifra diluita di EPS di $ 6, 24.
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