Una guida ai derivati ​​immobiliari

Storicamente, il settore immobiliare ha avuto una bassa correlazione in termini di prestazioni rispetto agli investimenti azionari e obbligazionari, rendendolo uno strumento desiderabile di diversificazione del portafoglio. Sfortunatamente, comprare e vendere proprietà fisiche non è così semplice come fare trading di titoli.

Immettere i derivati ​​immobiliari, ovvero i derivati ​​immobiliari. Questi strumenti consentono agli investitori di ottenere un'esposizione alla classe di attività immobiliare senza dover effettivamente possedere edifici. Invece, sostituiscono la proprietà immobiliare con la performance di un indice di rendimento immobiliare. In questo modo, gli investitori possono giocare con titoli azionari o debiti immobiliari, senza mai acquistare un bene reale o utilizzare immobili come garanzia. Ciò consente a un investitore di ridurre il proprio impegno di capitale iniziale e di proteggere i portafogli immobiliari al ribasso, fornendo al contempo strategie alternative di gestione del rischio.

L'indice NPI

Il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) è l'indice accettato creato per valutare la performance di investimento del mercato immobiliare commerciale. Originariamente sviluppato nel 1982, l'indice senza leva è costituito da oltre 7.670 proprietà, per un valore complessivo di circa $ 581 miliardi (a partire dal secondo trimestre 2018), provenienti da tutti gli Stati Uniti

Gli investimenti immobiliari commerciali sono classificati nei seguenti tipi di investimento:

• Private Equity
• Debito privato
• Equità pubblica
• Debito pubblico

Come funzionano i derivati ​​immobiliari

Sviluppati per il settore del private equity, i derivati ​​offerti sull'indice NCREIF si basano su swap che si presentano in varie forme, consentendo agli investitori di scambiare esposizione sull'apprezzamento o sul rendimento totale dell'indice stesso o scambiando esposizioni da un uso del suolo a un altro.

Un metodo è "andare lungo" (replicando l'esposizione degli immobili in acquisto) o "andare corto" (replicando l'esposizione degli immobili in vendita). Un altro metodo è quello di scambiare il rendimento totale sull'indice NCREIF suddiviso per settore immobiliare, consentendo così agli investitori di scambiare i rendimenti degli immobili connessi agli uffici con gli immobili al dettaglio, ad esempio.

Lo swap sul rendimento consente a due investitori su entrambi i lati dello swap di attuare strategie che non possono essere realizzate con attività reali nel mercato immobiliare privato. Gli swap consentono agli investitori di cambiare tatticamente o riequilibrare i loro portafogli per un determinato periodo di tempo senza dover trasferire il titolo sulle attività attualmente in bilancio. I contratti per un massimo di tre anni sono generalmente gestiti da una banca di investimento, che funge da stanza di compensazione per i fondi.

Nel caso in cui un investitore superi il rendimento totale dell'indice NCREIF, accetterebbe il rendimento totale dell'NPI (pagato trimestralmente) su un importo nozionale prestabilito e accetterebbe di pagare il London InterbankOffrated Rate (LIBOR), più uno spread sullo stesso importo nozionale. L'altra parte dello swap riceverebbe gli stessi flussi di cassa al contrario, pagherebbe il rendimento dell'indice trimestrale e riceverebbe il LIBOR più lo spread.

Supponendo che vi siano investitori per entrambe le parti del commercio, due investitori che desiderano scambiare un'esposizione di proprietà con un'altra potrebbero scambiare il rendimento dell'INP con quel particolare tipo di proprietà con un'altra. Ad esempio, un gestore di portafoglio che ritiene che il proprio fondo sia allocato eccessivamente in immobili per uffici e allocato in modo insufficiente in quelli industriali potrebbe scambiare una parte dell'esposizione degli uffici con quella industriale senza effettivamente acquistare o vendere proprietà.

Un indice di equità pubblica

Invece dell'NPI, i derivati ​​per l'esposizione al settore azionario pubblico del mercato immobiliare commerciale utilizzano il rendimento totale della National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) per calcolare i flussi di cassa accettati (per l'investitore lungo) o pagato (dall'investitore short).

Questo indice fornisce il rendimento per il mercato dei titoli pubblici garantiti da immobili commerciali. Ad esempio, il destinatario dello swap paga il LIBOR, oltre a uno spread, per entrare in uno swap su un anno con un importo nozionale di $ 50 milioni di dollari e riceverebbe pagamenti trimestrali dall'indice NAREIT su $ 50 milioni. Ancora una volta, l'investitore può ottenere un'esposizione immobiliare pubblica completamente diversificata senza acquistare un singolo bene.

Derivati ​​sul debito immobiliare

A causa dell'ampiezza e della profondità delle tranche di diversi profili di rischio rispetto al pool sottostante di mutui immobiliari commerciali presenti sul mercato dei titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS), sono disponibili anche derivati ​​su posizioni di debito immobiliare. Gli swap per il debito immobiliare pubblico si basano su indici del mercato CMBS. Questi indici sono in circolazione dalla fine degli anni '90.

Grazie all'ampiezza e alla profondità dei dati provenienti da un gran numero di transazioni (relative al patrimonio immobiliare), gli indici CMBS sono un indicatore di performance molto migliore per i rispettivi mercati rispetto a quelli delle controparti azionarie. La differenza più notevole tra gli swap su azioni e gli swap sul debito è che i destinatari dei pagamenti basati sul LIBOR ricevono il LIBOR meno uno spread, al contrario degli swap su azioni, che di solito sono basati sul LIBOR più uno spread. Ciò è dovuto al fatto che i titoli sottostanti sono generalmente finanziati da debito a pronti contro termine a breve termine, che di solito è al LIBOR meno uno spread, e quindi il tasso viene trasferito per scambiare le controparti.

I derivati ​​sul debito immobiliare privato, come i credit default swap (CDS), sono generalmente utilizzati per coprire il rischio di credito. I derivati ​​come i credit swap forniscono alla parte swap sia il tasso di interesse sia il rischio di credito, mentre l'attività (un prestito immobiliare commerciale) rimane nel bilancio della controparte. Pertanto, un creditore ipotecario può coprire parti del proprio portafoglio debiti per varie condizioni di investimento senza dover vendere il prestito stesso. In questo modo, gli investitori possono uscire da determinati settori del mercato immobiliare quando ritengono che il rendimento non sia commisurato al rischio, per poi riguadagnare l'esposizione quando il mercato per quel particolare settore migliora.

La linea di fondo

Poiché le attività immobiliari commerciali sono ad alta intensità di capitale e relativamente illiquide, gli investitori immobiliari hanno trovato difficile proteggere la propria esposizione o attuare strategie alfa. Gli elevati costi di transazione e un mercato meno efficiente di quello delle azioni e delle obbligazioni hanno aumentato la difficoltà di riequilibrare i portafogli in risposta ai cambiamenti del mercato.

Con i dati immobiliari che diventano più trasparenti e le informazioni sulle transazioni diventano più facili e meno costose da ottenere, gli indici immobiliari sono diventati più rilevanti, portando alla creazione di un mercato dei derivati ​​sempre più efficiente. I derivati ​​immobiliari consentono agli investitori di modificare le proprie esposizioni a rischi e opportunità specifici senza la necessità di acquistare e vendere attività. Questi derivati ​​consentono investimenti in un diverso settore del mercato azionario immobiliare o la negoziazione di un'esposizione immobiliare per un tasso di interesse variabile più o meno un premio.

La capacità di scambiare esposizioni consente all'investitore immobiliare di diventare più tattico quando investe. Ora possono spostarsi all'interno e all'esterno di tutti e quattro i quadranti del mercato immobiliare, il che consente una migliore gestione del rischio e il potenziale per aumentare il rendimento a breve o lungo termine dei propri investimenti.