Prestito azionario domestico
Un prestito azionario domestico, noto anche come "prestito azionario", un prestito rateale di capitale proprio, o una seconda ipoteca, è un tipo di debito al consumo. Consente ai proprietari di case di prendere in prestito contro il loro capitale proprio nella residenza. L'importo del prestito si basa sulla differenza tra l'attuale valore di mercato della casa e il saldo del mutuo ipotecario dovuto.
Come funziona un prestito di equità domestica
In sostanza, un prestito di equità domestica è un mutuo. La tua equità in casa serve da garanzia per il creditore. L'importo che un proprietario di abitazione può prendere in prestito sarà parzialmente basato su un rapporto prestito / valore (CLTV) combinato dall'80% al 90% del valore stimato della casa. Naturalmente, l'importo del prestito, così come il tasso di interesse addebitato, dipenderà anche dal punteggio di credito del debitore e dalla cronologia dei pagamenti. I prestiti azionari domestici tradizionali hanno un termine di rimborso, proprio come i normali mutui convenzionali. Effettui pagamenti regolari e fissi che coprono sia il capitale che gli interessi. Come con qualsiasi mutuo, se il prestito non viene pagato, la casa potrebbe essere venduta per soddisfare il debito residuo.
Un prestito di equità domestica è un buon modo per convertire in liquidità l'equità accumulata in casa. Ma ricorda sempre, stai mettendo la tua casa in pericolo.
Considerazioni fiscali per i prestiti di equità domestica
I prestiti azionari domestici sono esplosi in popolarità dopo il Tax Reform Act del 1986, poiché hanno fornito ai consumatori un modo per aggirare una delle sue disposizioni principali: l'eliminazione delle detrazioni per gli interessi sulla maggior parte degli acquisti dei consumatori. La legge ha posto in essere una grande eccezione: l'interesse per il servizio del debito basato sulla residenza. Tuttavia, il Tax Cuts and Jobs Act del 2017 ha sospeso la detrazione per gli interessi pagati sui prestiti azionari domestici e le linee di credito fino al 2026, a meno che, secondo l'IRS, "vengano utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che assicura il prestito. ”Gli interessi su un prestito di equità domestica utilizzato per consolidare i debiti o pagare le spese universitarie di un bambino non sono deducibili dalle tasse.
Prestiti azionari domestici vs. linee di credito di equità domestica
I prestiti azionari per la casa sono disponibili in due varietà: prestiti a tasso fisso e linee di credito per il capitale domestico (HELOC).
I prestiti immobiliari a tasso fisso forniscono un unico pagamento forfettario al mutuatario, che viene rimborsato in un determinato periodo di tempo (generalmente da 5 a 15 anni) a un tasso di interesse concordato. Il pagamento e il tasso di interesse rimangono gli stessi per tutta la durata del prestito. Il prestito deve essere rimborsato per intero se viene venduta la casa su cui si basa.
Un HELOC è una linea di credito revolving, molto simile a una carta di credito, su cui puoi attingere in base alle esigenze, rimborsare e poi riaccendere, per un termine determinato dal prestatore. Il periodo di sorteggio (da 5 a 10 anni) è seguito da un periodo di rimborso quando i sorteggi non sono più consentiti (da 10 a 20 anni). Gli HELOC hanno in genere un tasso di interesse variabile, ma alcuni istituti di credito possono convertirsi in un tasso fisso per il periodo di rimborso.
Pro e contro di un prestito di equità domestica per i consumatori
Ci sono una serie di vantaggi chiave per i prestiti azionari domestici, compreso il costo. Ma ci sono anche degli svantaggi.
Professionisti
I prestiti azionari domestici offrono una facile fonte di liquidità e possono essere strumenti preziosi per i mutuatari responsabili. Se hai una fonte di reddito stabile e affidabile e sai che sarai in grado di rimborsare il prestito, il suo basso tasso di interesse e la possibile deducibilità fiscale lo rendono una scelta sensata.
Ottenere un prestito di equità domestica è abbastanza semplice per molti consumatori perché è un debito garantito. Il creditore esegue un controllo del credito e ordina una valutazione della tua casa per determinare la tua solvibilità e il rapporto prestito / valore combinato.
Il tasso di interesse su un prestito azionario domestico - sebbene superiore a quello di una prima ipoteca - è molto più basso di quello su carte di credito e altri prestiti al consumo. Ciò aiuta a spiegare perché il motivo principale per cui i consumatori prendono in prestito il valore delle loro case tramite un prestito azionario a tasso fisso è quello di pagare i saldi delle carte di credito.
I prestiti di equità domestica sono generalmente una buona scelta se sai esattamente quanto devi prendere in prestito e per cosa utilizzerai i soldi. Ti viene garantito un certo importo, che riceverai per intero alla chiusura. "I prestiti di equità domestica sono generalmente preferiti per obiettivi più grandi e più costosi come il rimodellamento, il pagamento per l'istruzione superiore o persino il consolidamento del debito, poiché i fondi vengono ricevuti in un'unica soluzione", afferma Richard Airey, un funzionario di prestito con Finance of America Mortgage in Portland, Maine.
Contro
Essere consapevoli del fatto che anche i prestiti di equità domestica possono comportare rischi. Il problema principale con i prestiti di equità domestica è che possono sembrare una soluzione fin troppo facile per un mutuatario che potrebbe essere caduto in un ciclo perpetuo di spesa, indebitamento, spesa e affondamento più profondo nel debito. Sfortunatamente, questo scenario è così comune che i finanziatori hanno un termine: ricaricare, che è sostanzialmente l'abitudine di contrarre un prestito al fine di ripagare il debito esistente e liberare credito aggiuntivo, che il mutuatario utilizza quindi per effettuare ulteriori acquisti.
Il ricaricamento porta a un ciclo a spirale del debito che spesso convince i mutuatari a rivolgersi a prestiti di equità domestica che offrono un importo pari al 125% del capitale proprio nella casa del debitore. Questo tipo di prestito comporta spesso commissioni più elevate perché, poiché il mutuatario ha prelevato più denaro di quanto valga la casa, il prestito non è completamente garantito da garanzie reali. Inoltre, sappi che gli interessi pagati sulla parte del prestito superiore al valore della casa non sono mai deducibili dalle tasse.
Quando si applica per un prestito di equità domestica, ci può essere qualche tentazione di prendere in prestito più del necessario immediatamente, dal momento che si ottiene il pagamento una sola volta e non si sa se si qualificherà per un altro prestito in futuro.
Se stai pensando a un prestito che vale più della tua casa, potrebbe essere il momento di un controllo della realtà. Non sei stato in grado di vivere secondo i tuoi mezzi quando hai dovuto solo il 100% del capitale proprio in casa? In tal caso, probabilmente non sarà realistico aspettarsi che starai meglio quando aumenterai il debito del 25%, oltre a interessi e commissioni. Ciò potrebbe diventare una pendenza scivolosa verso il fallimento e la preclusione.
Domande da considerare quando si acquista un prestito di equità domestica
Prima di prendere un prestito di equità domestica, assicurati di confrontare termini e tassi di interesse. Se guardi, "non concentrarti esclusivamente sulle grandi banche, ma prendi in considerazione un prestito con il tuo istituto di credito locale", raccomanda Clair Jones, esperta di traslochi e immobili di Movearoo.com. "Le unioni di credito a volte offrono tassi di interesse migliori e un servizio di account più personalizzato se si è disposti a gestire un tempo di elaborazione delle applicazioni più lento."
Come per un mutuo, puoi chiedere un preventivo in buona fede. Ma prima di farlo, fai la tua stima onesta delle tue finanze. Casey Fleming, consulente ipotecario presso C2 Financial Corporation e autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior mutuo possibile", afferma: "Dovresti avere un buon senso di dove sono il tuo credito e il valore della casa prima di applicare, al fine di risparmiare i soldi. Soprattutto sulla valutazione [della tua casa], che è una spesa importante. Se la tua valutazione arriva a un livello troppo basso per sostenere il prestito, i soldi sono già spesi ”- e non ci sono rimborsi per la mancata qualificazione.
Prima di firmare, in particolare se si utilizza il prestito di equità domestica per il consolidamento del debito, eseguire i numeri con la propria banca e assicurarsi che i pagamenti mensili del prestito saranno effettivamente inferiori ai pagamenti combinati di tutte le obbligazioni attuali. Anche se i prestiti azionari domestici hanno tassi di interesse più bassi, la durata del nuovo prestito potrebbe essere più lunga di quella dei debiti esistenti.
Supponiamo che tu abbia un prestito auto con un saldo di $ 10.000 a un tasso di interesse del 9% con due anni rimanenti sul termine. Consolidare quel debito con un prestito di equità domestica del 4% con una durata di cinque anni ti costerebbe effettivamente più denaro se impiegassi tutti e cinque gli anni per ripagare il prestito di equità domestica. Inoltre, ricorda che la tua casa è ora una garanzia per il prestito invece che per il veicolo, quindi se sei inadempiente sul prestito di equità domestica, la tua casa è in gioco, non la tua auto. Perdere la casa sarebbe significativamente più catastrofico.
La linea di fondo sui prestiti di equità domestica
Un prestito di equità domestica può essere un buon modo per convertire in contanti l'equità che hai accumulato nella tua casa, specialmente se investi quel denaro in ristrutturazioni domestiche che aumentano il valore della tua casa. Ma ricorda sempre, stai mettendo la tua casa in pericolo: se i valori immobiliari diminuiscono, potresti finire per più del tuo valore. Se poi vuoi trasferirti, potresti finire per perdere denaro nella vendita della casa o non riuscire a spostarti. E se stai ottenendo il prestito per pagare la plastica, resisti alla tentazione di riaccendere quelle fatture con carta di credito. Prima di fare qualcosa che metta la tua casa nel garretto (o più in profondità nel garretto), soppesare tutte le opzioni.