Come ottenere e comprendere il mutuo
Una delle più grandi decisioni finanziarie che le persone prendono nella loro vita è quella di acquistare una casa. Perché così tante persone assumono un così grande impegno finanziario quando l'affitto è più economico ed è un obbligo molto più breve e flessibile?
Uno dei motivi è che la proprietà della casa consente alle persone di costruire capitale proprio e di detrarre gli interessi sui mutui dalle loro tasse, il che la rende la più grande agevolazione fiscale disponibile. C'è anche il vantaggio di investire in una casa che si spera aumenterà di valore nel tempo. Ci sono anche benefici immateriali come avere un maggiore controllo sui lavori di ristrutturazione.
Quando un individuo acquista una casa, i suoi pagamenti mensili aumentano, ma possedere la tua casa può essere gratificante se le giuste decisioni vengono prese dall'inizio.
Fase 1: compensazione del debito esistente
Una corretta preparazione è metà della battaglia per beneficiare di un mutuo. La prima cosa che un potenziale mutuatario deve fare è ottenere una copia del loro rapporto di credito per determinare il loro punteggio FICO e la loro affidabilità creditizia. Nel 2018, la Federal Housing Administration, o FHA, ha richiesto un punteggio di credito di almeno 500 per un prestito FHA; tuttavia, molti istituti di credito richiedono un punteggio da 620 a 640. Se il tuo punteggio è basso, dovresti cercare di migliorarlo mantenendo bassi i saldi sulle carte di credito, pagando le bollette in tempo e pagando il debito con interessi elevati. Non chiudere le carte di credito non utilizzate, poiché ciò potrebbe influire negativamente sul punteggio FICO e sul rapporto di utilizzo del credito (per ulteriori informazioni su questo rapporto leggi " Rapporto di utilizzo del credito" ). Tieni basso l'equilibrio. Inoltre, controlla eventuali errori o discrepanze con i rapporti dei creditori e correggili.
Allo stesso tempo, dovresti risparmiare quanti più soldi possibile per il tuo acconto. Tuttavia, pagare il debito ad alto tasso di interesse è più importante. Qualsiasi tasso di carta di credito che ha un tasso di interesse superiore a due volte il tasso principale è troppo alto. Ad esempio, se l'attuale tasso primo è del 6%, dovresti provare a pagare tutte le tue carte di credito con un tasso di interesse del 12% o superiore, o cercare un altro finanziatore con un tasso migliore a cui trasferire il debito.
Fase due: acquistare per i finanziatori
Una volta che il tuo punteggio di credito è dove lo desideri, dovresti acquistare per un creditore. Supponendo che tu sia una buona prospettiva, lascia che tre o quattro istituti di credito competano per la tua attività. Non dare l'approvazione di ciascun finanziatore per accedere al tuo rapporto di credito. Ottenere una copia preliminare della "stima in buona fede" (modulo HUD-1) e analizzare ogni addebito. Solo quando hai selezionato un prestatore dovresti consentire loro di controllare il tuo credito.
Le commissioni dei finanziatori al mutuatario sono altamente creative e variabili. Commissioni come origine del prestito, spese di elaborazione. e le commissioni di sottoscrizione possono spesso essere negoziate di almeno il 50% o addirittura revocate dal prestatore se lo desiderano. Evita i punti se puoi. Quando si pagano i punti, si pagano gli interessi (1 punto = 1 percento) in una somma forfettaria anticipata per ottenere un tasso inferiore sull'ipoteca a tasso fisso, che aumenta sostanzialmente l'ammontare dell'acconto. I punti sono costi aggiuntivi non necessari da parte del creditore. Rifiuta di pagare queste tasse o porta la tua attività altrove.
In alcuni casi, può valere la pena assumere un avvocato immobiliare in grado di identificare costi inutili. Un agente immobiliare ben informato può anche guidarti su quali costi sono usuali e quali potrebbero essere potenzialmente eliminati. Ad esempio, i costi del titolo nello stato della Florida sono a carico dell'acquirente (a meno che il venditore non accetti di incassare i costi), quindi è necessario sapere che tali costi dovrebbero apparire nella stima in buona fede. Se il tuo prestatore è un prestatore fuori dallo stato, potrebbe avere commissioni diverse (che di solito superano i $ 1.000) e potrebbe presentarsi come costo a sorpresa sul tuo estratto conto HUD-1 prima della chiusura.
Perché i finanziatori amano PMI
Istituti di credito possono predare acquirenti di case per la prima volta. La maggior parte dei finanziatori applica un'assicurazione per i mutui privati (PMI) se non si effettua un acconto iniziale del 20% o più sulla propria casa. Questa assicurazione protegge il prestatore, non tu, in caso di inadempienza sul tuo prestito. In generale, un creditore considererà un prestito finanziato a oltre l'80% del valore della casa un rischio di insolvenza maggiore e richiederà il pagamento PMI. Quanto costa questo pagamento per PMI? Se stai richiedendo un prestito di $ 200.000 con acconto del 10%, puoi aspettarti di pagare almeno $ 100 al mese per il pagamento PMI. Non è insolito vedere pagamenti PMI nell'intervallo da $ 150 a $ 200 al mese.
Se hai già un mutuo con un pagamento PMI, quando raggiungi una certa percentuale azionaria nella tua casa (di solito il 20%) puoi annullare il PMI. In 30 anni, un pagamento PMI mensile di $ 150 può aggiungere fino a $ 54.000! Dal momento che i finanziatori non ti ricorderanno che puoi annullare il pagamento aggiuntivo, molti proprietari di case non si prendono mai il tempo di annullare il pagamento PMI da soli e i finanziatori sono più che felici di continuare a ricevere i tuoi soldi.
Fase tre: venire con l'acconto
Cosa puoi fare se non puoi permetterti l'anticipo del 20% sul tuo mutuo per la casa? Se stai cercando una casa da $ 200.000 e hai $ 10.000 per l'acconto, la maggior parte dei finanziatori richiederà un pagamento PMI se non metti almeno $ 40.000 verso casa (le spese di prestito / prestito sono state escluse dal nostro calcolo del prestito). Per la maggior parte degli acquirenti di case per la prima volta, un acconto di $ 40.000 è fuori discussione.
Tuttavia, è possibile provare a "riaccendere" i prestiti in modo che due istituti di credito prendano parte al prestito. Questo potrebbe assomigliare a un piano di tipo 80-15-5: finanziate l'80% su un'ipoteca primaria, il 15% su una seconda ipoteca o un prestito di equità domestica e il 5% come acconto. Utilizzando il prestito di equità domestica più il tuo acconto, puoi sfruttare tale importo a fronte del prezzo di acquisto della tua casa e coprire il 20% di fabbisogno, evitando così le PMI. L'home equity o il secondo prestito avranno molto probabilmente un tasso variabile o un tasso superiore al tuo mutuo primario, quindi dovrai tenere d'occhio questo prestito e provare prima a ripagarlo. L'interesse dal prestito di equità domestica è anche un interesse deducibile dalle imposte federali statunitensi (il debito di equità domestica è soggetto a un limite massimo di $ 100.000 per la deducibilità).
Tipi di prestiti
I prestiti a tasso fisso di 30 anni sono il mutuo ipotecario più comune perché il tasso di interesse non cambia durante la vita del prestito. La maggior parte dei proprietari di case preferisce questo tipo di prestito perché i loro pagamenti mensili rimarranno costanti nel corso degli anni. Un prestito fisso di 15 anni sta diventando più popolare perché riduce l'orizzonte temporale del prestito, il che riduce la quantità di interessi pagati durante la durata del prestito. Questi prestiti a breve termine hanno in genere un tasso di interesse più elevato perché il finanziatore sta cedendo l'opportunità di fare soldi, in particolare se il tasso di interesse è in aumento.
I mutui a tasso variabile (ARM) offrono un tasso di interesse basso per un periodo di tempo. Il tasso di interesse può essere modificato annualmente o può essere elencato come "3-1", "5-1", "7-1" o qualcosa di simile. Nell'ambito di un prestito a tasso variabile "7-1", l'importo del prestito sarà fissato per i primi sette anni e successivamente sarà adeguato nell'ottavo anno in base alle condizioni di mercato attuali, che di solito si basano sul Tesoro di un anno indice. Inizialmente, i tassi di interesse su ARM possono essere ovunque da uno a tre punti percentuali al di sotto del mutuo fisso convenzionale e quindi in genere adeguati ogni anno dopo la scadenza del termine fisso. Se un ARM è adatto a te spesso dipende da quanto tempo pensi di rimanere in casa. Nel caso del "7-1", se hai intenzione di rimanere in casa solo per sette anni, questo potrebbe essere il prestito perfetto per te. Tuttavia, se prevedi di rimanere a casa più a lungo e i tassi di interesse iniziano a salire; i pagamenti mensili possono aumentare in modo significativo.
La linea di fondo
Vale la pena lo sforzo extra di rivedere la vostra dichiarazione di transazione HUD-1 prima della data di chiusura della vostra nuova casa; le cifre qui elencate dovrebbero corrispondere a quelle che ti sono state fornite sulla stima in buona fede. Se le cifre sono gonfiate o vedi nuove accuse, contatta il finanziatore e chiedi loro di spiegare o correggere gli errori. L'acquisto di una casa è un impegno a lungo termine, quindi assicurati di comprendere appieno tutti i termini del tuo prestito e di non trascurare eventuali costi nascosti che potresti pentirti in seguito.