Definizione del limite del tasso di interesse iniziale
Il limite del tasso di interesse iniziale è definito come l'importo massimo che il tasso di interesse su un prestito a tasso variabile può regolare al primo aggiustamento del tasso programmato. I limiti di tasso di interesse sono generalmente collocati sui tassi ipotecari per isolare i mutuatari dai salti di tasso estremi durante la vita del prestito. Poiché sono iniziali, il limite di tasso è soggetto a modifiche dopo la conclusione del periodo iniziale.
Spiegazione del limite del tasso di interesse iniziale
I limiti massimi sui tassi di interesse iniziali possono essere trovati solo su prodotti a tasso variabile, come i mutui a tasso variabile, in cui il tasso di interesse subisce variazioni programmate per tutta la durata del prestito. I prodotti a tasso fisso non hanno un limite perché non si adeguano. Il tasso all'inizio del prestito rimane lo stesso fino a quando il prestito non viene rimborsato, oppure si verifica una modifica dei termini della nota, ad esempio durante una modifica o un rifinanziamento.
Prodotti come questo erano popolari all'inizio degli anni 2000 durante il boom dei mutui subprime. Molti proprietari di case si sono rapidamente trovati nei guai quando i loro tassi di interesse sono saliti dopo il periodo iniziale fissato. Il richiamo di un'ipoteca a tasso variabile era che il tasso fisso iniziale era generalmente inferiore ai tassi di interesse offerti in quel momento sui prodotti a tasso fisso. I mutuatari erano ansiosi di approfittare di questi tassi più bassi, con l'aspettativa che potessero rifinanziare di nuovo prima che il loro tasso fosse adeguato. Il limite del tasso di interesse iniziale era in atto per proteggere i proprietari di case da un forte shock di pagamento, con l'aspettativa che i tassi aumentassero lentamente nel tempo.
Sfortunatamente, il mercato è crollato e i valori delle proprietà sono crollati, lasciando molti proprietari di case senza la possibilità di rifinanziare prodotti ipotecari sempre più costosi. Molti mutuatari hanno fallito i loro mutui aggravando il crollo dei subprime.
Sebbene esistano ancora limiti massimi di interesse come protezione aggiuntiva per i mutuatari preoccupati per lo shock dei pagamenti, oggi i prodotti ipotecari a tasso variabile sono molto meno comuni.
Esempio del mondo reale di un limite al tasso di interesse iniziale
Prendiamo ad esempio un ipotetico mutuo a tasso variabile (ARM) di 30 anni, che può iniziare con un tasso fisso del 4, 5% per i primi due anni. Alla fine del primo periodo di aggiustamento, il limite del tasso di interesse iniziale è più o meno il 2%, il che significa che il tasso non si adeguerà al 6, 5% e non al 2, 5%. Successivamente, il tasso di interesse sarà soggetto a rettifiche basate sull'indice utilizzato all'inizio del prestito più il margine. Il margine è lo spread massimo al di là del quale le regolazioni non oscilleranno.
Si consideri un altro esempio in cui il mutuatario ha stipulato un mutuo a tasso variabile di 30 anni che contiene un tasso fisso iniziale del 4, 5%, un limite del tasso iniziale del 2% e un margine del 6%. L'aumento massimo che il mutuatario potrebbe sperimentare sarebbe quindi del 10, 5% per tutta la durata del prestito.
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