Vivere a New York: Cooperative contro condomini
I condomini e le cooperative condividono somiglianze ma hanno anche caratteristiche uniche che offrono una varietà di opzioni per i residenti. In molti modi, il mercato immobiliare di New York City è diverso da qualsiasi altro negli Stati Uniti. Una delle maggiori differenze è che gli appartamenti in vendita a New York sono condomini o cooperative. Nella maggior parte dei luoghi, i condomini sono la regola, ma non nella Grande Mela. Sebbene le cooperative superino in numero i condomini di New York - di circa il 75%, secondo la maggior parte delle stime - in un determinato momento sono presenti più condomini sul mercato attivo.
Cominciamo con un breve esame della differenza tra una cooperativa e un condominio. Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale delle aree comuni, ti appartiene. Quando acquisti una cooperativa, non compri effettivamente il tuo appartamento; invece, stai acquistando azioni in una società che è il tuo edificio. La dimensione della tua condivisione dipende dalla dimensione del tuo appartamento; l'acquisto delle azioni ti consente di occupare un'unità nell'edificio cooperativo. Alla chiusura di un condominio, ti verrà dato un atto; alla chiusura per una cooperativa, otterrai un contratto di locazione proprietario.
Per la maggior parte, sia i condomini che le cooperative hanno un portiere e un sovrintendente al personale; alcuni aggiungeranno un portiere che farà tutto ciò che gli altri due non fanno. I servizi possono essere discreti (forse solo un ripostiglio nel seminterrato) o come onnicomprensivi, come una terrazza panoramica, una sala biliardo, una sala pianoforte, una sala proiezioni, una sala giochi per bambini e una palestra.
Key Takeaways
- Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale delle aree comuni, ti appartiene.
- Quando acquisti una cooperativa, non compri effettivamente il tuo appartamento; invece, stai acquistando azioni in una società che è il tuo edificio.
- I prezzi dei condomini sono più alti delle cooperative, ma le cooperative richiedono un acconto maggiore, commissioni mensili più elevate e un lungo processo di approvazione.
- I condomini consentono la subaffitto dell'appartamento mentre le cooperative non lo fanno, il che offre agli acquirenti una comunità più stabile, meno transitoria.
condomini
I quartieri più nuovi, un tempo considerati valori anomali ma ora considerati alla moda, sono i quartieri dove trovare i condomini. Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, un intermediario immobiliare di New York, "Se vivere in una serra nel cielo è più il tuo stile, probabilmente guarderai molti condomini. Gli edifici del condominio non sono diventati comuni a New York City fino agli anni '70, quindi sono spesso più moderni delle cooperative. "Poiché i terreni disponibili per i nuovi edifici condominiali sono limitati a Manhattan", afferma, "è probabile che i nuovi condomini si trovino in up-and- quartieri emergenti e marginali dell'estremo oriente e dei lati occidentali Nel Queens e Brooklyn, abbiamo visto molti condomini di nuova costruzione in costruzione nelle ex aree industriali sul lungomare di Long Island City e Williamsburg, nonché nel centro di Brooklyn. ”
Acconto e prezzo
Il costo può spesso guidare il processo decisionale per l'acquisto di immobili e i condomini offrono acconti interessanti, per cui di solito è richiesto solo il 10% del prezzo di acquisto. Tuttavia, i condomini tendono ad avere prezzi più alti rispetto alle cooperative.
Costi di chiusura
I costi di chiusura di un condominio sono più alti rispetto a quelli di una cooperativa. Per i dettagli, abbiamo chiesto all'avvocato immobiliare di New York Adam Stone di confrontare i due. Ecco cosa gli è venuto in mente: per un condominio da $ 1 milione con un mutuo da $ 800.000, i costi di chiusura sarebbero: assicurazione sul titolo per l'acquirente, $ 4.500; assicurazione del titolo per il prestatore, $ 1.000; ricerche per titolo, $ 700, tasse di registrazione, $ 700, tassa di soggiorno nello Stato di New York, $ 10.000, imposta sulla registrazione dei mutui NYS, $ 15.370. Il totale complessivo: $ 32.270 (senza commissioni del prestatore, che variano a seconda del prestatore).
E per chiunque si chieda quale sia la tassa di soggiorno, Stone spiega: “Lo Stato di New York ha una tassa di trasferimento dello 0, 4% del prezzo di vendita, che viene addebitata al venditore di qualsiasi proprietà residenziale. Ha anche una tassa di trasferimento dell'acquirente dell'1%, nota anche come "tassa di soggiorno" perché si applica solo alle proprietà residenziali al prezzo di $ 1 milione o più ".
Spese mensili
I proprietari del condominio hanno un conto mensile chiamato "spese comuni", che vengono utilizzate per la manutenzione dell'edificio: aree comuni, architettura del paesaggio, pagamento del personale e spesso alcune delle utenze.
I proprietari del condominio scrivono due assegni al mese (uno per la manutenzione dell'edificio e uno per le tasse sulla proprietà) ma spesso il totale combinato del proprietario del condominio è inferiore al conto di manutenzione del proprietario della cooperativa.
Il bordo
Le schede condominiali tendono ad essere meno impegnative rispetto alle schede cooperative. Le cooperative hanno un processo di approvazione più lungo, incluso un colloquio. Il consiglio di amministrazione decide se un potenziale acquirente può acquistare la cooperativa.
Secondo Warner M. Lewis del team di Harkov Lewis presso la proprietà di Halstead, "Con un condominio, un edificio può richiedere un pacchetto sull'acquirente", afferma Lewis, "ma non vi è alcun colloquio e l'edificio ha solo il diritto di primo rifiuto (ovvero, entrambi devi approvarlo o il condominio deve acquistarlo da solo), il che significa che quando hai un contratto firmato, a meno che non accada qualcosa all'acquirente (o al finanziamento), l'affare è buono come fatto. "
Regole
I condomini tendono ad avere meno regole, comprese le restrizioni sull'uso di fondi esteri per l'acquisto. I condomini consentono agli investitori internazionali di acquistare e affittare i loro spazi; di solito con alcuni avvertimenti, ma nessuno che è oneroso. I condomini permettono anche che l'appartamento sia subaffittato o affittato a un'altra parte. Tuttavia, alcune associazioni condominiali possono imporre più regole di altre. Di conseguenza, è importante che i potenziali acquirenti facciano le loro ricerche per determinare cosa è e cosa non è permesso.
Preferenza dell'acquirente
Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, "Se preferisci marciare al ritmo del tuo batterista - e apprezzi la flessibilità - allora un condominio potrebbe essere la scelta saggia per te. Tuttavia, capisci che questa libertà ha un prezzo. I condomini sono quasi sempre più costosi delle cooperative equivalenti. Inoltre, se vedere nuovi volti nell'ascensore su base regolare è un problema per te, guarda altrove. Gli affittuari possono essere comuni negli edifici condominiali. I proprietari spesso sfruttano le politiche più liberali di un condominio. "
Co-Ops
In generale, le aree residenziali più vecchie e consolidate hanno una preponderanza di cooperative. Come spiega Gary Malin: “Se ti piacciono le proprietà storiche, probabilmente finirai in una cooperativa, poiché quasi tutti gli edifici prebellici sono organizzati in questo modo. Inoltre, poiché gli edifici cooperativi tendono ad essere più vecchi degli sviluppi condominiali, spesso si trovano in posizioni più centrali. Ad esempio, quasi tutti gli edifici residenziali che fiancheggiano Park Avenue nell'Upper East Side (una posizione privilegiata per qualsiasi misura) sono cooperative. ”
Acconto e prezzo
Come con un condominio, la decisione potrebbe dipendere da quanto si può spendere e aver risparmiato per un acconto. Sebbene sia possibile ridurre solo il 10% del prezzo di acquisto di un condominio, una cooperativa potrebbe richiedere un acconto molto più elevato nel vicinato dal 20% al 50% del prezzo di acquisto. La buona notizia è che il prezzo di acquisto di una cooperativa tende ad essere inferiore rispetto ai condomini. Tuttavia, i prezzi possono variare a seconda del quartiere interessato.
Costi di chiusura
Secondo il procuratore immobiliare di New York Adam Stone, una cooperativa ha costi di chiusura inferiori. Nell'esempio sopra citato per un condominio, che aveva costi per oltre $ 32.000, una cooperativa ha appena la tassa di soggiorno di $ 10.000. La differenza sostanziale è dovuta al fatto che il condominio è proprietà immobiliare, mentre le azioni in cooperativa sono proprietà personale. "Potrebbe essere solo una semantica per alcuni, ma non quando si calcolano i costi di chiusura."
Spese mensili
I proprietari di una cooperativa scrivono un assegno al mese chiamato "manutenzione". Analogamente ai condomini, la tariffa mensile va al mantenimento di base della proprietà e il personale necessario per far funzionare l'edificio correttamente. Le commissioni di cooperazione tendono ad essere più elevate delle spese di condominio poiché la tassa comprende spesso almeno una parte del mutuo per l'edificio. Sebbene le tariffe mensili possano variare a seconda delle dimensioni dell'edificio.
Tuttavia, è importante notare che la manutenzione e le spese comuni non sono fissate nella pietra. Qualsiasi spesa maggiore - un nuovo tetto, una nuova hall, più membri dello staff - può innescare una valutazione: qualcosa che i membri del consiglio decidono e qualcosa che raramente può essere invertito.
Il bordo
Come affermato in precedenza, la maggior parte dei consigli di amministrazione cooperativa ha un processo di candidatura rigoroso e spesso lungo che può richiedere all'acquirente di consegnare informazioni finanziarie, sottoporsi a verifica dell'occupazione e, eventualmente, un controllo dei precedenti personali.
Warner M. Lewis del The Harkov Lewis Team presso Halstead Property, riassume: “In una cooperativa, non solo devi avere i soldi per comprare l'appartamento (o finanziarlo per farlo), devi anche essere approvato dal consiglio dopo aver inviato una domanda, che di solito è molto dettagliata e richiede molto tempo. Quindi, con poca o nessuna ragione, un acquirente può essere respinto dopo il colloquio, o anche prima, solo a causa di qualcosa nel suo pacchetto. Ho avuto delle offerte e ho visto delle offerte in cui non vi è alcuna rima o motivo di rifiuto. "
Regole
Le schede cooperative tendono ad avere più regole dei condomini e possono imporre quando puoi praticare il tuo trombone, se puoi mettere decorazioni natalizie sulla tua porta e se il tuo animale domestico può muoversi con te. La maggior parte delle regole ha lo scopo di promuovere l'armonia, la calma e la civiltà della vita cooperativa.
Ma le regole che scoraggiano alcuni acquirenti nazionali, e quasi tutti gli acquirenti internazionali, sono le restrizioni della sub-sub-cooperazione: è raro che le cooperative consentano agli azionisti di affittare i loro appartamenti per un periodo di tempo prolungato, se non del tutto. Un'altra regola delle cooperative che rende impossibili gli acquisti da parte degli internazionali è che è improbabile che accettino chiunque abbia fondi al di fuori degli Stati Uniti
Secondo Lewis, “Le cooperative si occupano di stabilire un gruppo stabile di residenti nel lungo periodo. I condomini non sembrano preoccupati. "
Preferenza dell'acquirente
Secondo Gary Malin, "Le cooperative sono una scelta intelligente per coloro che apprezzano la stabilità e vogliono piantare radici in un edificio. Chiediti semplicemente:" Sono dentro per il lungo raggio? " Le cooperative sono molto meno transitorie dei condomini, quindi sono un ottimo posto dove vivere se vuoi conoscere i tuoi vicini. Preparati ad essere analizzato, colpito e stimolato, ma capisci che questo processo è ciò che mantiene un cooperare a un investimento stabile e straordinariamente sicuro. "