Approccio al mercato
L'approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un'attività sulla base del prezzo di vendita di attività simili. È uno dei tre metodi di valutazione più diffusi, insieme all'approccio dei costi e all'analisi dei flussi di cassa attualizzati (DCF).
Indipendentemente dal tipo di attività da valutare, l'approccio di mercato studia le vendite recenti di attività simili, apportando rettifiche per le differenze tra di esse. Ad esempio, quando si valutano gli immobili, è possibile apportare modifiche a fattori quali la metratura dell'unità, l'età e la posizione dell'edificio e i suoi servizi.
Poiché l'approccio di mercato si basa sul confronto con attività simili, è molto utile quando sono disponibili dati sostanziali sulle recenti vendite di attività comparabili.
Key Takeaways
- L'approccio di mercato è un metodo per determinare il valore di un'attività.
- È uno dei tre approcci più diffusi, insieme all'approccio dei costi e all'analisi dei flussi di cassa attualizzati (DCF).
- L'approccio del mercato eccelle nelle situazioni in cui sono disponibili dati abbondanti su transazioni comparabili. Quando tali dati non sono disponibili, potrebbero essere richiesti approcci alternativi.
Come funziona l'approccio al mercato
Come suggerisce il nome, l'approccio del mercato cerca di rispondere alla domanda "Qual è il valore equo di mercato di questa attività?" Per rispondere a questa domanda, il valutatore deve esaminare le transazioni recenti che coinvolgono attività simili. Poiché è improbabile che queste attività siano identiche a quella da valutare, è necessario apportare varie rettifiche.
In alcuni mercati, come gli immobili residenziali o le azioni quotate in borsa, sono spesso disponibili numerosi dati che rendono l'approccio al mercato relativamente facile da utilizzare. In altri mercati, come azioni di imprese private o investimenti alternativi come l'arte o il vino, può diventare abbastanza difficile trovare transazioni comparabili.
In situazioni in cui sono disponibili dati limitati, il valutatore potrebbe dover fare affidamento su metodi alternativi come l'approccio dei costi o l'analisi del flusso di cassa attualizzato (DCF).
I principali vantaggi dell'approccio di mercato sono che si basa su dati disponibili al pubblico su transazioni comparabili. Come tale, può richiedere un numero inferiore di ipotesi soggettive rispetto ad approcci alternativi. Il principale svantaggio dell'approccio di mercato è che può essere poco pratico in situazioni in cui esistono poche o nessuna transazione comparabile, come nel caso di una società privata che opera in un mercato di nicchia con pochi concorrenti.
Esempio di approccio al mercato
Per illustrare, supponiamo che tu sia sul mercato per acquistare un nuovo appartamento. Trovi un annuncio per un appartamento nel tuo quartiere preferito offerto per $ 200.000. L'unità è un appartamento di 1 camera da letto di 1.000 piedi quadrati con 1 bagno. È in buone condizioni strutturali ma richiede alcuni piccoli lavori di ristrutturazione. Sebbene sia in un quartiere desiderabile, la sua vista è oscurata e non ha una lavatrice o asciugatrice in suite.
Anche se ti piace l'appartamento, ritieni che il prezzo richiesto sia troppo alto. Dal momento che l'appartamento è stato elencato per oltre un mese, inizi a sospettare che se fai un'offerta equa, il venditore potrebbe accettarlo anche se è inferiore al prezzo richiesto.
A tal fine, inizi a determinare il giusto valore di mercato dell'appartamento cercando esempi di appartamenti simili nello stesso quartiere che sono stati venduti nell'ultimo anno. Riunisci i risultati in una tabella, come segue:
| Transazioni comparabili | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transazione 1 | Transazione 2 | Transazione 3 | Transazione 4 | Transazione 5 | |
| Prezzo | $ 250.000 | $ 175.000 | $ 150.000 | $ 315.000 | $ 225.000 |
| Piedi quadrati | 900 | 800 | 1.100 | 1.800 | 1.600 |
| Prezzo per piede quadrato (arrotondato) | $ 275 | $ 220 | $ 135 | $ 175, | $ 140 |
| Camere da letto | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| bagni | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Visualizza? | sì | sì | No | sì | No |
| Lavatrice e asciugatrice in-suite? | sì | No | sì | No | No |
| Rinnovi richiesti | Nessuna | Nessuna | Minore | Nessuna | Minore |
Guardando questi risultati, inizi a trarre alcune conclusioni generali. Per cominciare, vedi che il prezzo degli appartamenti per SF varia tra $ 140 e $ 275, con i prezzi più alti che appartengono a quelli con più camere da letto e bagni, viste migliori, elettrodomestici in suite e senza necessità di lavori di ristrutturazione.
Al contrario, l'appartamento che stai cercando di acquistare ha un prezzo di $ 200 per SF e ha meno di queste caratteristiche rispetto persino all'appartamento con il prezzo più basso nel tuo tavolo. Questo sembra giustificare la tua intuizione che l'appartamento è troppo caro.
Sulla base di queste informazioni, decidi di fare un'offerta per $ 150.000.
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