Ingranaggi negativi
L'ingranaggio negativo è una pratica comune negli investimenti immobiliari. È una forma di leva finanziaria che descrive l'acquisto di un'attività che genera reddito, come una proprietà in affitto, da un investitore quando l'attività non produrrà abbastanza reddito il costo dell'attività. Ad esempio, il reddito da locazione non è sufficiente a coprire i pagamenti, la manutenzione, gli interessi o l'ammortamento del prestito per l'attività a breve termine. Idealmente, l'attività alla fine produrrà abbastanza denaro per coprire tali costi. Il motivo per cui un acquirente impiegherebbe ingranaggi negativi è perché le perdite a breve termine possono essere benefiche per la fattura fiscale del proprietario in alcuni casi.
Key Takeaways
- Gli ingranaggi negativi sono una forma di leva finanziaria generalmente vista nel contesto degli investimenti immobiliari.
- Un'attività orientata negativamente è quella che non produce entrate sufficienti per coprire il suo costo.
- Un investitore che ha un atteggiamento negativo si aspetta di ottenere benefici fiscali a breve termine e infine di vendere l'attività a un prezzo più elevato per compensare le perdite iniziali.
- Gli ingranaggi negativi diventano un'impresa redditizia solo quando la proprietà viene infine venduta.
Comprensione degli ingranaggi negativi
Un'attività orientata negativamente è quella che non fornisce entrate sufficienti per coprire il suo costo. Si traduce in una perdita per il proprietario dell'asset. Il vantaggio per l'acquirente o l'investitore è che, a seconda del paese di origine dell'investitore, il deficit tra reddito percepito e interessi dovuti può essere dedotto dalle imposte sul reddito correnti. I paesi che consentono questa detrazione fiscale includono Australia, Giappone e Nuova Zelanda. Altri paesi, come Canada, Francia, Germania, Svezia e Stati Uniti, consentono la detrazione ma con restrizioni. Investire in questo modo potrebbe avere senso nei casi in cui si prevedono grandi plusvalenze al momento della vendita, il che consentirà di recuperare perdite intermittenti.
Trarre profitto dagli ingranaggi negativi
Gli ingranaggi negativi diventano un'impresa redditizia solo quando la proprietà viene infine venduta. Al momento della vendita, un prerequisito è che i valori degli immobili devono essere in aumento, non in calo o mantenuti costanti. Se i valori degli immobili diminuiscono o rimangono stabili, il proprietario potrebbe non essere in grado di vendere l'attività a un prezzo abbastanza alto da compensare le perdite mentre l'attività produceva entrate insufficienti per coprire le spese. Molti investitori che speculano in questo modo cercheranno intenzionalmente ingranaggi negativi per le detrazioni fiscali nella speranza che realizzino un profitto quando l'immobile viene venduto per una plusvalenza.
Considerazioni speciali per gli ingranaggi negativi
Gli investitori che considerano questo tipo di accordo devono avere la stabilità finanziaria per finanziare il deficit di tasca propria fino a quando la proprietà non viene venduta e si può raggiungere il pieno profitto. Anche della massima importanza è che il tasso di interesse sia bloccato dall'inizio o, se l'interesse del debitore è calcolato su un indice fluttuante, i tassi prevalenti rimangono bassi. Una critica agli ingranaggi negativi è che può distorcere il mercato immobiliare riducendo l'offerta di alloggi, in particolare gli immobili in affitto, forse aumentando i prezzi degli affitti e incoraggiando investimenti eccessivi nel settore immobiliare.
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