Opzioni per il rifinanziamento del tuo HELOC

Quando sottoscrivi una linea di credito di equità domestica (HELOC), hai prima un periodo di pareggio, che in genere dura 10 anni. Durante questo periodo puoi prendere in prestito denaro se necessario ed effettuare pagamenti bassi, solo per interessi su ciò che hai preso in prestito. Molti proprietari di case fanno proprio questo.

Al termine del periodo di sorteggio, tuttavia, non puoi più prendere in prestito dalla tua linea e devi iniziare a effettuare pagamenti di interessi e capitale completamente ammortizzati. Questa seconda fase è nota come periodo di rimborso, che di solito è di 20 anni. Ciò significa che i pagamenti mensili possono essere significativamente più alti di quanto non fossero durante il periodo di sorteggio e molti proprietari di case finiscono per affrontare lo shock dei pagamenti.

Un modo per risolvere il problema di shock di pagamento è rifinanziare il tuo HELOC e ci sono diversi modi per farlo. Questo articolo spiega come qualificarsi, quali sono le opzioni e i vantaggi e gli svantaggi di ciascuno.

Qualificarsi per rifinanziare il tuo HELOC

Il rifinanziamento di un HELOC è simile alla sottoscrizione o al rifinanziamento di una prima ipoteca. Dovrai qualificarti in base a entrate, spese, debiti e beni, il che significa fornire documenti come buste paga, moduli W-2, dichiarazioni fiscali, dichiarazioni di ipoteca, documento di identità con foto, prova di assicurazione e qualsiasi altro documento che il sottoscrittore ritiene necessario.

Per ottenere i tassi di interesse più bassi, devi avere un punteggio FICO da "molto buono" a "eccezionale": da qualche parte nell'intervallo da 740 a 850. Potresti qualificarti con un punteggio inferiore a 620, ma pagherai più del doppio del tasso di interesse di qualcuno con un punteggio eccellente e potresti avere difficoltà a trovare un finanziatore che lavorerà con te.

Dovrai anche avere abbastanza capitale proprio a casa dopo aver sottoscritto il nuovo prestito per soddisfare le linee guida del prestatore per il rapporto prestito / valore combinato, una percentuale calcolata dividendo il totale preso in prestito per il valore della proprietà. Alcuni istituti di credito permetteranno ai proprietari di case con un credito eccellente di prendere in prestito fino al 100% del valore della loro casa, ma è comune poter prendere in prestito solo dall'80% al 90%. Ecco un esempio di come viene determinato:

• Valore della proprietà: $ 300.000
• Saldo del primo mutuo: $ 190.000
• Saldo HELOC: $ 50.000
• Totale preso in prestito: $ 240.000
• Prestito combinato da valutare: 80%
• Equità del proprietario di abitazione: 20%

In questo caso, supponendo che tu voglia rifinanziare il tuo saldo HELOC esistente e non desideri più contrarre prestiti, dovresti essere in grado di trovare un finanziatore che lavorerà con te, soprattutto se hai un buon credito. Inoltre, più equità hai, più basso sarà il tuo tasso di interesse.

Opzioni per il rifinanziamento del tuo HELOC

Esistono quattro modi per rifinanziare la linea di credito azionaria domestica. Ecco le tue opzioni e i pro ei contro di ciascuno:

1. Richiedi una modifica del prestito

Come funziona: contatta il tuo prestatore e spiega che avrai problemi a effettuare i pagamenti al termine del periodo di prelievo. Chiedi se il creditore può collaborare con te per modificare le condizioni del prestito in modo da rendere i tuoi pagamenti mensili convenienti, quindi non sei inadempiente. Bank of America, ad esempio, ha un programma di assistenza azionaria domestica che garantisce ai proprietari di case qualificati un periodo più lungo, un tasso di interesse più basso o entrambi se hanno subito difficoltà finanziarie come perdita di reddito o divorzio.

Pro: la modifica del prestito potrebbe essere la tua unica opzione se sei sott'acqua.

Contro: i finanziatori non hanno l'obbligo di modificare il prestito, quindi questa opzione potrebbe non essere disponibile per te. In tal caso, dovrai dimostrare che puoi rimborsare il prestito modificato. Alla fine del 2016, entrambi i programmi di assistenza per i proprietari di case in difficoltà, il secondo programma di modifica del Lien a prezzi accessibili per la casa e il Rifinanziamento breve FHA, hanno smesso di accogliere nuovi candidati.

2. Apri un nuovo HELOC

Come funziona: calcia il barattolo lungo la strada ricominciando con un nuovo periodo di sorteggio e il nuovo periodo di rimborso solo interessi.

Pro: Ti offre un po 'di tempo per migliorare la tua situazione finanziaria se stai lottando per far quadrare i conti e non vuoi essere inadempiente sul tuo prestito esistente.

Contro: un giorno dovrai rimborsare il tuo prestito. Più rimandate il rimborso, più interessi dovrete e maggiori saranno i vostri pagamenti di capitale e interessi interamente ammortizzati ogni mese. Inoltre, inserendo un nuovo periodo di sorteggio è facile continuare a prendere in prestito. Se stai rifinanziando perché sei preoccupato di rimborsare il tuo HELOC esistente, l'ultima cosa che vuoi fare è aggiungere al tuo debito.

Come hai già visto, è difficile sapere quali saranno i tuoi costi di prestito totali o i tuoi pagamenti mensili con un HELOC perché stai prendendo in prestito un po 'qua e là e il tasso di interesse può variare. Inoltre, quando inizia il periodo di rimborso del nuovo HELOC, i tassi di interesse potrebbero essere più alti di quelli attuali, aumentando ulteriormente i pagamenti mensili.

(Per ulteriori informazioni, vedere Cosa fare se non è possibile rimborsare un prestito di equità domestica.)

3. Ottieni un nuovo prestito di equità domestica

Come funziona: trasformi il tuo saldo HELOC a tasso variabile in un prestito azionario a tasso fisso. Puoi impiegare fino a 20 o 30 anni per pagare il saldo.

Professionisti: Terminate il ciclo di indebitamento continuo prendendo una somma forfettaria per pagare il vostro HELOC e ottenete un tasso di interesse fisso con pagamenti mensili stabili. Assicurati di conoscere i costi di prestito a lungo termine e di inserirli nel piano finanziario a lungo termine della tua famiglia.

Contro: Alcuni istituti di credito hanno smesso di offrire prestiti di equità domestica, quindi fare acquisti in giro richiederà più sforzo di quanto non abbia fatto per trovare l'HELOC. Tuttavia, sono disponibili, soprattutto se sei disposto a guardare oltre le maggiori banche, cosa che dovresti comunque fare perché le grandi istituzioni finanziarie non hanno necessariamente le tariffe migliori o il servizio clienti più competente. Inoltre, tieni presente che maggiore è la durata del tuo prestito, minori saranno i pagamenti mensili, ma più interessi pagherai.

4. Rifinanziamento in un nuovo primo mutuo

Come funziona: invece di rifinanziare il tuo HELOC, rifinanzi il tuo HELOC e la tua prima ipoteca in un unico prestito: una nuova prima ipoteca.

Professionisti: È possibile ottenere i tassi di interesse più bassi disponibili. I tassi di prima ipoteca tendono ad essere più bassi dei tassi di prestito di equità domestica perché se si inadempono i pagamenti della casa, il prestatore di prima ipoteca ha avuto una perdita sui proventi dalla vendita della casa preclusa. In un mercato in cui i tassi per gli HELOC e i prestiti di capitale proprio sono rispettivamente del 5, 90% e del 5, 57%, i tassi per i primi mutui fissi a 30 e 15 anni potrebbero essere 4, 73% e 4, 16%, rispettivamente. Supponendo di rifinanziare con un primo mutuo a tasso fisso, otterrai anche la stabilità di uguali pagamenti mensili e conoscendo i tuoi costi di prestito totali in anticipo, proprio come faresti con l'opzione di prestito di equità domestica discussa sopra.

Contro: sottoscrivere la prima ipoteca può significare pagare costi di chiusura significativamente più alti di quanto si farebbe rifinanziando in un nuovo HELOC o prestito di equità domestica.

La linea di fondo

Potresti essere in grado di ottenere pagamenti mensili più convenienti sul tuo HELOC attraverso una modifica del prestito, rifinanziando in un nuovo HELOC, rifinanziando in un prestito di equità domestica o rifinanziando con una nuova prima ipoteca. Esplora le tue opzioni con diversi istituti di credito per vedere quale possibilità offre la migliore combinazione di convenienza a breve termine e le spese a lungo termine e i costi di chiusura più bassi possibili.

(Per la lettura correlata, vedere Come funziona un'opzione a tasso fisso HELOC, prestiti e HELOC per l'home equity, il modo più intelligente per toccare il capitale proprio, rifinanziare il prestito per il proprio capitale: una guida pratica, 5 motivi per non usare la propria casa Linea di credito azionaria, rifinanziamento vs prestito azionario domestico, scelta di un prestito azionario domestico o linea di credito, la tua linea di credito azionaria domestica (HELOC) è deducibile dalle tasse ?, cattivo credito? Puoi ancora ottenere un prestito di capitale proprio, un'ipoteca vs. prestito di equità domestica: come differiscono, cosa fare se non è possibile rimborsare un prestito di equità domestica)