Case in affitto: come funziona il processo

Se sei come la maggior parte degli acquirenti di case, avrai bisogno di un mutuo per finanziare l'acquisto di una nuova casa. Per qualificarti, devi avere un buon punteggio di credito e contanti per un acconto. Senza questi, il percorso tradizionale verso la proprietà della casa potrebbe non essere un'opzione.

Esiste tuttavia un'alternativa: un contratto di affitto a proprio, in cui si affitta una casa per un certo periodo di tempo, con la possibilità di acquistarla prima della scadenza del contratto di locazione. I contratti di affitto a proprietà sono composti da due parti: un contratto di locazione standard e un'opzione di acquisto. Ecco un riassunto di cosa cercare e di come funziona il processo di affitto a riscatto. È più complicato dell'affitto e dovrai prendere ulteriori precauzioni per proteggere i tuoi interessi. In questo modo ti aiuterà a capire se l'affare è una buona scelta se stai cercando di acquistare una casa.

Key Takeaways

• Un contratto di affitto a proprio è un accordo in cui ti impegni a affittare una proprietà per un determinato periodo di tempo, con la possibilità di acquistarlo prima che il contratto di locazione scada.
• I contratti di affitto a riscatto comprendono un contratto di locazione standard e un'opzione per acquistare la proprietà in un secondo momento.
• Tieni presente che i contratti di leasing ti danno il diritto di acquistare la casa quando il contratto di locazione scade, mentre i contratti di leasing di acquisto ti richiedono di acquistarlo.
• Paghi l'affitto durante il contratto di locazione e, in alcuni casi, una percentuale del pagamento viene applicata al prezzo di acquisto.
• Con alcuni contratti di affitto a riscatto, potrebbe essere necessario mantenere la proprietà e pagare per le riparazioni.

Case in affitto: come funziona il processo

Commissioni anticipate non rimborsabili

In un contratto di affitto a proprio, tu (come acquirente) paghi al venditore una commissione una tantum, solitamente non rimborsabile, anticipata chiamata commissione di opzione, denaro di opzione o corrispettivo dell'opzione. Questa tassa è ciò che ti dà la possibilità di acquistare la casa entro una certa data in futuro. La commissione di opzione è spesso negoziabile, in quanto non esiste una tariffa standard. Tuttavia, la commissione varia in genere tra il 2, 5% e il 7% del prezzo di acquisto.

Lease-Option vs. Lease-Purchase

È importante notare che esistono diversi tipi di contratti di affitto a riscatto, alcuni dei quali sono più adatti ai consumatori e flessibili rispetto ad altri. I contratti di leasing offrono il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare la casa alla scadenza del contratto di locazione. Se decidi di non acquistare la proprietà al termine del contratto di locazione, l'opzione scade semplicemente e puoi andartene senza alcun obbligo di continuare a pagare l'affitto o di acquistare.

Fai attenzione ai contratti di acquisto-locazione. Con questi, potresti essere legalmente obbligato ad acquistare la casa alla fine del contratto di locazione, indipendentemente dal fatto che tu possa permettertelo o meno. Per avere l'opzione di acquistare senza l'obbligo, deve essere un contratto di leasing. Poiché il legalese può essere difficile da decifrare, è sempre una buona idea rivedere il contratto con un avvocato qualificato prima di firmare qualsiasi cosa, in modo da conoscere i propri diritti ed esattamente ciò che si sta facendo.

Accordo sul prezzo di acquisto

I contratti di affitto a riscatto dovrebbero specificare quando e come viene determinato il prezzo di acquisto della casa. In alcuni casi, tu e il venditore concorderai un prezzo di acquisto al momento della firma del contratto, spesso a un prezzo superiore rispetto al valore di mercato corrente. In altre situazioni, il prezzo viene determinato alla scadenza del contratto di locazione, in base al valore di mercato attuale della proprietà. Molti acquirenti preferiscono "bloccare" il prezzo di acquisto, soprattutto nei mercati in cui i prezzi delle case sono in aumento.

Applicazione dell'affitto al principale

Pagherai l'affitto per tutta la durata del contratto. La domanda è se una parte di ciascun pagamento viene applicata al prezzo di acquisto finale. Ad esempio, se paghi $ 1.200 in affitto ogni mese per tre anni e il 25% di questo viene accreditato per l'acquisto, guadagnerai un credito di affitto di $ 10.800 ($ 1.200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 mesi = $ 10.800). In genere, l'affitto è leggermente superiore alla tariffa corrente per l'area per compensare il credito di affitto che ricevi. Ma assicurati di sapere cosa ottieni per pagare quel premio.

In alcuni contratti, la totalità o parte dell'opzione da pagare può essere applicata all'eventuale prezzo di acquisto alla chiusura.

Manutenzione della casa in affitto

A seconda dei termini del contratto, potresti essere responsabile per la manutenzione della proprietà e il pagamento delle riparazioni. Di solito, questa è la responsabilità del proprietario, quindi leggi attentamente la stampa fine del tuo contratto. Poiché i venditori sono in ultima analisi responsabili di eventuali commissioni, tasse e assicurazioni dell'associazione dei proprietari di case (dopo tutto è ancora casa loro), in genere scelgono di coprire questi costi. Ad ogni modo, avrai bisogno di una polizza assicurativa di un affittuario per coprire le perdite di proprietà personale e fornire una copertura di responsabilità in caso di lesioni a casa o in caso di lesioni accidentali a qualcuno.

Assicurati che i requisiti di manutenzione e riparazione siano chiaramente indicati nel contratto (chiedi al tuo avvocato di spiegare le tue responsabilità). Mantenere la proprietà, ad es. Falciare il prato, rastrellare le foglie e ripulire le grondaie, ecc., È molto diverso dalla sostituzione di un tetto danneggiato o dall'adeguamento dell'elettricità al codice. Sia che tu sia responsabile di tutto o semplicemente falciare il prato, fai ispezionare la casa, ordina una valutazione e assicurati che le tasse sulla proprietà siano aggiornate prima di firmare qualcosa.

Acquistare la proprietà

Cosa succede quando il contratto termina dipende in parte dal tipo di accordo che hai firmato. Se hai un contratto di locazione e desideri acquistare l'immobile, probabilmente dovrai ottenere un mutuo (o altro finanziamento) per pagare il venditore per intero.

Al contrario, se decidi di non acquistare la casa o non sei in grado di garantire il finanziamento entro la fine del periodo di locazione, l'opzione scade e ti trasferisci da casa, proprio come se stessi affittando qualsiasi altra proprietà. Probabilmente perderai tutti i soldi pagati fino a quel momento, inclusi i soldi delle opzioni e il credito locativo guadagnati, ma non avrai l'obbligo di continuare a affittare o acquistare la casa.

Se si dispone di un contratto di acquisto di locazione, si potrebbe essere legalmente obbligati ad acquistare la proprietà alla scadenza del contratto di locazione. Questo può essere problematico per molte ragioni, soprattutto se non sei in grado di garantire un mutuo. I contratti di leasing sono quasi sempre preferibili ai contratti di leasing di acquisto perché offrono maggiore flessibilità e non rischi di essere denunciato se non sei disposto o incapace di acquistare la casa alla scadenza del contratto di locazione.

Trattate il processo come se acquistaste una casa in modo diretto: fate la dovuta diligenza, ricercate l'area, confrontate i prezzi con altre case vicine, ricercate il contratto e studiate la storia del venditore.

Il candidato ideale per l'affitto

Un contratto di affitto a proprio può essere un'opzione eccellente se sei un aspirante proprietario di casa ma non sei abbastanza pronto, finanziariamente parlando. Questi accordi ti danno la possibilità di mettere in ordine le tue finanze, migliorare il tuo punteggio di credito e risparmiare denaro per un acconto mentre "chiudi" la casa che desideri possedere. Se il denaro dell'opzione e / o una percentuale del canone vanno verso il prezzo di acquisto, cosa che spesso fanno, puoi anche guadagnare un po 'di capitale.

Mentre gli accordi di affitto a proprietà sono stati tradizionalmente orientati verso persone che non possono qualificarsi per prestiti conformi, c'è un secondo gruppo di candidati che è stato largamente trascurato dall'industria di affitto: le persone che non riescono a ottenere mutui mercati dei prestiti costosi e non conformi. "Nei mercati immobiliari urbani ad alto costo, dove i prestiti jumbo (non conformi) sono lo standard, c'è una grande richiesta di una soluzione migliore per le persone finanziariamente valide e degne di credito che non possono ancora ottenere o non vogliono un mutuo ", Afferma Marjorie Scholtz, fondatrice e CEO di Verbhouse, una start-up con sede a San Francisco che sta ridefinendo il mercato degli affitti privati.

"Poiché i prezzi delle case aumentano e sempre più città vengono valutate in base ai limiti di prestito conformi e spinte in prestiti enormi, il problema si sposta dai consumatori al settore finanziario domestico", afferma Scholtz. Con rigide linee guida di sottoscrizione automatica e requisiti di acconto dal 20% al 40%, anche le persone finanziariamente capaci possono avere difficoltà a ottenere finanziamenti in questi mercati.

"Qualunque cosa insolita, ad esempio nel reddito, porta i buoni redditi in uno stato" anomalo "perché i sottoscrittori non possono inserirli perfettamente in una scatola", afferma Scholtz. Ciò include le persone che hanno redditi non tradizionali, sono lavoratori autonomi o lavoratori a contratto o hanno un credito statunitense non stabilito (ad esempio, cittadini stranieri) e coloro che semplicemente mancano dell'enorme 20% al 40% di acconto richiesto dalle banche per i prestiti non conformi.

I mercati ad alto costo non sono il luogo ovvio in cui troverai immobili in affitto, il che rende insolito Verbhouse. Ma tutti i potenziali acquirenti di case in affitto trarrebbero beneficio dal tentativo di scrivere le sue caratteristiche incentrate sul consumatore in contratti di affitto: la commissione di opzione e una parte di ogni pagamento di affitto comprano il prezzo di acquisto dollaro per dollaro, l'affitto e il prezzo di acquisto sono bloccati per un massimo di cinque anni e i partecipanti possono costruire azioni e acquisire apprezzamento del mercato, anche se decidono di non acquistare. Secondo Scholtz, i partecipanti possono "incassare" al giusto valore di mercato: Verbhouse vende la casa e il partecipante mantiene l'apprezzamento del mercato più qualsiasi capitale che hanno accumulato attraverso i pagamenti di "buy-down" dell'affitto.

Prima di firmare il contratto

Anche se noleggi prima di acquistare, è una buona idea esercitare la stessa diligenza dovuta come se stessi acquistando la casa in modo definitivo. Se stai considerando una proprietà in affitto, assicurati di:

• Scegli i termini giusti. Immettere un contratto di leasing anziché un contratto di acquisto.
• Ottenere aiuto. Assumi un avvocato qualificato per spiegare il contratto e aiutarti a comprendere i tuoi diritti e doveri. Potresti voler negoziare alcuni punti prima di firmare o evitare l'affare se non è abbastanza favorevole per te.
• Ricerca il contratto. Assicurati di capire:
• le scadenze (cosa è dovuto quando)
• la commissione di opzione e i pagamenti dell'affitto - e quanto di ciascuno si applica al prezzo di acquisto
• come viene determinato il prezzo di acquisto
• come esercitare la tua opzione di acquisto (ad esempio, il venditore potrebbe richiedere di comunicare in anticipo per iscritto l'intenzione di acquistare)
• se gli animali domestici sono ammessi
• chi è responsabile della manutenzione, delle quote associative dei proprietari di abitazione, delle tasse sulla proprietà e simili.
• Cerca la casa. Ordinare una valutazione indipendente, ottenere un'ispezione della proprietà, assicurarsi che le tasse sulla proprietà siano aggiornate e assicurarsi che non ci siano privilegi sulla proprietà.
• Ricerca il venditore. Controlla il rapporto di credito del venditore per cercare segni di problemi finanziari e ottenere un rapporto sul titolo per vedere per quanto tempo il proprietario ha posseduto la proprietà - più a lungo la possiede e più equità, meglio è.
• Doppio controllo. A quali condizioni perderesti la possibilità di acquistare la proprietà? In base ad alcuni contratti, si perde questo diritto se si è in ritardo con un solo pagamento dell'affitto o se non si comunica al venditore per iscritto l'intenzione di acquistare.

La linea di fondo

Un accordo di affitto a proprio consente agli aspiranti acquirenti di case di trasferirsi immediatamente in una casa, con diversi anni di lavoro per migliorare i loro punteggi di credito e / o risparmiare per un acconto prima di provare a ottenere un mutuo. Naturalmente, devono essere rispettati determinati termini e condizioni, in conformità con il contratto di affitto. Anche se un agente immobiliare assiste il processo, è essenziale consultare un avvocato qualificato che può chiarire il contratto e i tuoi diritti prima di firmare qualsiasi cosa.