Proprietà in affitto: Cash Cow o Money Pit?

Coloro che investono nel settore immobiliare, come qualsiasi altra risorsa, devono costantemente decidere se acquistare, vendere o detenere. E tali decisioni dipendono dalla valutazione della proprietà in questione. La valutazione di beni immobili utilizzando flussi di cassa o metodi di capitalizzazione scontati è simile alla valutazione di azioni o obbligazioni. L'unica differenza è che i flussi di cassa derivano dallo spazio di leasing anziché dalla vendita di prodotti e servizi.

Le società di investimento immobiliare hanno sviluppato sofisticati modelli di valutazione per aiutarli nelle loro decisioni. Tuttavia, utilizzando strumenti di foglio di calcolo un individuo può produrre una valutazione adeguata sulla maggior parte degli immobili che producono reddito - compresi gli immobili residenziali acquistati per servire come immobili in affitto residenziali.

Continuate a leggere per scoprire come qualsiasi investitore può creare una valutazione sufficientemente soddisfacente da estirpare attraverso potenziali opportunità di investimento.

Valutazioni individuali

Alcune persone ritengono che produrre una valutazione non sia necessario se una valutazione certificata è stata completata. Tuttavia, la valutazione di un investitore può differire da quella di un perito per diversi motivi.

L'investitore può avere opinioni diverse sulla capacità della proprietà di attrarre gli inquilini o sui tassi di locazione che gli inquilini sono disposti a pagare. Come potenziale acquirente o venditore, l'investitore può ritenere che la proprietà abbia un rischio maggiore o minore rispetto al perito.

I periti conducono valutazioni separate del valore. Includono il costo per sostituire la proprietà, un confronto tra transazioni recenti e comparabili e un approccio al reddito. Alcuni di questi metodi sono comunemente in ritardo sul mercato, sottovalutando il valore durante i trend rialzisti e sopravvalutando le attività in una tendenza al ribasso.

Trovare opportunità nel mercato immobiliare implica trovare immobili che sono stati erroneamente valutati dal mercato. Questo spesso significa gestire un immobile a un livello che supera le aspettative del mercato. Una valutazione dovrebbe fornire la propria stima del vero potenziale produttivo di un immobile.

Valutazione immobiliare

L'approccio del reddito alla valutazione degli immobili è simile al processo di valutazione di azioni, obbligazioni o qualsiasi altro investimento che genera reddito. La maggior parte degli analisti utilizza il metodo del flusso di cassa attualizzato (DCF) per determinare il valore attuale netto di un'attività (VAN) .

NPV è il valore della proprietà in dollari di oggi che raggiungerà il rendimento corretto per il rischio dell'investitore. Il VAN è determinato scontando il flusso di cassa periodico disponibile per i proprietari dal tasso di rendimento richiesto dall'investitore (RROR). Poiché il RROR è il tasso di rendimento richiesto da un investitore per i rischi connessi, il valore derivato è un valore corretto per il rischio per quel singolo investitore. Confrontando questo valore con i prezzi di mercato, un investitore è in grado di prendere una decisione di acquisto, sospensione o vendita.

I valori delle azioni sono derivati ​​attualizzando i dividendi, i valori delle obbligazioni attualizzando i pagamenti delle cedole di interessi. Le proprietà sono valutate attualizzando il flusso di cassa netto o il denaro disponibile per i proprietari dopo che tutte le spese sono state detratte dal reddito da locazione. La valutazione di un immobile implica la stima di tutti i ricavi di locazione e quindi la detrazione di tutte le spese necessarie per eseguire e mantenere tali contratti di locazione.

Abbattere i contratti di locazione

Tutte le stime di reddito provengono direttamente da contratti di locazione. I contratti di locazione sono accordi contrattuali tra inquilini e un proprietario. Tutti gli affitti e gli aumenti contrattuali degli affitti (escalation) saranno indicati nei contratti di locazione, nonché le opzioni per le concessioni di spazi e affitti. I proprietari recuperano anche parte o tutte le spese di proprietà dagli inquilini. Le modalità di riscossione di questo reddito sono anche indicate nel contratto di locazione. Esistono tre tipi principali di contratti di locazione:

• Leasing a servizio completo
• Leasing netti
• Leasing triple-net (NNN)

Nei contratti di locazione a servizio completo, gli inquilini non pagano nulla in aggiunta all'affitto. Nei contratti di locazione netti, gli inquilini di solito pagano la loro parte dell'aumento delle spese per il periodo successivo al loro trasferimento nella proprietà. Nei contratti di locazione a tripla rete, l'inquilino paga una quota proporzionale di tutte le spese di proprietà.

Di seguito sono riportati i tipi di spese che devono essere considerati quando si prepara una valutazione del reddito:

• Costi di leasing
• Costo di gestione
• Costi di capitale

I costi di leasing si riferiscono alle spese necessarie per attrarre gli inquilini e per eseguire i contratti di locazione. I costi di gestione si riferiscono alle spese a livello di proprietà, come servizi pubblici, pulizie, tasse, ecc. Nonché a qualsiasi costo di gestione della proprietà. Il reddito meno i costi operativi è uguale al reddito operativo netto (NOI). NOI è il flusso di cassa derivante dalle normali operazioni dell'immobile. Il flusso di cassa viene quindi derivato sottraendo i costi di capitale dal NOI. I costi di capitale sono eventuali esborsi di capitale periodici per mantenere la proprietà. Questi includono qualsiasi capitale per commissioni di leasing, miglioramenti degli inquilini o riserve di capitale per futuri aggiornamenti di proprietà.

Esempio di valutazione

Una volta determinati i flussi di cassa periodici, possono essere attualizzati per determinare il valore della proprietà. La Figura 1 mostra un semplice disegno di valutazione che può essere adattato per valutare la maggior parte delle proprietà.

Figura 1

La valutazione presuppone una proprietà che crea un reddito da locazione annuo di $ 100.000 nel primo anno, che cresce del 4% annuo e del 3% dopo l'anno 10. Le spese sono stimate al 40% delle entrate. Le riserve di capitale sono modellate a $ 10.000 all'anno. Il tasso di sconto, o RROR, è fissato al 13%. Il tasso di capitalizzazione per determinare il valore di ripristino dell'immobile nell'anno 10 è stimato al 10%. Nella terminologia finanziaria, questo tasso di capitalizzazione è pari a Kg, dove K è il RROR dell'investitore (tasso di rendimento richiesto) ed è la crescita attesa del reddito. Il chilogrammo è anche noto come il rendimento del reddito richiesto dall'investitore o l'ammontare del rendimento totale fornito dal reddito.

Il valore della proprietà nell'anno 10 viene derivato prendendo il NOI stimato per l'anno 11 e dividendolo per il tasso di capitalizzazione. Supponendo che il tasso di rendimento richiesto dall'investitore rimanga al 13%, la capitalizzazione sarebbe pari al 10%, o Kg (13% - 3%). Nella Figura 2, NOI nell'anno 11 è $ 88, 812. Dopo aver calcolato i flussi di cassa periodici, questi vengono quindi attualizzati dal tasso di sconto (13%) per ottenere un VAN di $ 58.333.

Figura 2 (in migliaia di dollari)

La Figura 2 fornisce un formato di base che può essere utilizzato per valutare qualsiasi proprietà che produce reddito o affitto. Gli investitori che acquistano immobili residenziali come immobili in affitto devono preparare valutazioni per determinare se le tariffe di noleggio addebitate sono sufficientemente adeguate da supportare il prezzo di acquisto dell'immobile. Sebbene i periti utilizzino spesso un flusso di cassa di 10 anni per impostazione predefinita, gli investitori dovrebbero produrre flussi di cassa che rispecchino le ipotesi su cui si presume che la proprietà sia acquistata. Questo formato, sebbene semplificato, può essere adattato per valutare qualsiasi proprietà, indipendentemente dalla complessità. Anche gli hotel possono essere valutati in questo modo. Pensa solo agli affitti di stanze notturni come a contratti di locazione di un giorno.

Compra, Vendi o Mantieni

Quando si acquista un immobile, se il valore stimato di un investitore è superiore all'offerta del venditore o al valore stimato, la proprietà può essere acquistata con un'alta probabilità di ricevere il RROR. Al contrario, quando si vende un immobile, se il valore valutato è inferiore all'offerta dell'acquirente, l'immobile deve essere venduto. Inoltre, se il valore valutato è in linea con il mercato e il RROR offre un rendimento adeguato per il rischio coinvolto, il proprietario può decidere di detenere l'investimento fino a quando non vi è uno squilibrio tra la valutazione e il valore di mercato.

Il valore può essere definito come l'importo massimo che qualcuno sarebbe disposto a pagare per una proprietà. Al momento dell'acquisto di un bene, il finanziamento non dovrebbe influire sul valore finale della proprietà perché ogni acquirente ha diverse opzioni di finanziamento disponibili.

Tuttavia, questo non è il caso degli investitori che possiedono già proprietà finanziate. Il finanziamento deve essere preso in considerazione quando si decide un momento opportuno per vendere perché le strutture di finanziamento, come le penalità di pagamento anticipato, possono privare l'investitore dei proventi della vendita. Ciò è importante nei casi in cui gli investitori hanno ricevuto condizioni di finanziamento favorevoli che non sono più disponibili sul mercato. L'investimento esistente con debito può fornire rendimenti adeguati al rischio migliori di quelli che si possono ottenere reinvestendo i potenziali ricavi delle vendite. Adeguare il rischio RROR per includere il rischio finanziario aggiuntivo del debito ipotecario.

La linea di fondo

Sia che si tratti di acquistare o vendere, è possibile produrre un modello di valutazione sufficientemente accurato da supportare il processo decisionale. La matematica coinvolta nella creazione del modello è relativamente semplice e alla portata della maggior parte degli investitori. Dopo aver acquisito una conoscenza rudimentale degli standard di mercato locali, delle strutture di leasing e di come funzionano le entrate e le spese in diversi tipi di proprietà, si dovrebbe essere in grado di prevedere i flussi finanziari futuri.