Vita da pensionato: affitto vs. proprietà

Ci sono buoni motivi per possedere una casa in pensione. Ma ci sono anche molti argomenti per l'affitto. Quest'ultimo potrebbe essere meno costoso se ciò significa che non è necessario pagare per la manutenzione e le riparazioni. Possedere, tuttavia, può essere meno stressante se non devi preoccuparti che un proprietario aumenti l'affitto.

Indipendentemente dal percorso che percorri, i costi di alloggio saranno una delle tue spese mensili in pensione. Ecco alcuni fattori da considerare quando si prende una decisione di affitto contro acquisto.

Key Takeaways

• I costi per l'alloggio faranno parte del budget previdenziale, sia in affitto che in proprio.
• Le fluttuazioni del valore di mercato, le spese di manutenzione impreviste e le franchigie assicurative possono aumentare i costi di proprietà.
• Sebbene le case possano essere beni preziosi da possedere, non dovrebbero essere acquistate principalmente per investimento.
• La proprietà offre vantaggi come stabilità, agevolazioni fiscali ed equità.
• Il noleggio offre maggiore flessibilità e liquidità e spenderai meno denaro (e tempo) per la manutenzione.

Aspettative al netto delle imposte

Il primo passo nell'analisi della proprietà della casa rispetto all'affitto è determinare quanto vuoi / devi spendere dopo aver pagato le tasse.

A partire dai resi depositati nel 2019, gli interessi sui mutui qualificati fino a $ 750.000 sono deducibili per un deposito di coppia congiuntamente. Le detrazioni dell'imposta sulla proprietà, un tempo un enorme vantaggio per i contribuenti (specialmente nelle aree ricche), ora sono limitate a $ 10.000.

Essere in grado di detrarre gli interessi sui mutui e le tasse di proprietà su una casa che possiedi significa che il tuo budget mensile andrà oltre perché otterrai alcuni dei tuoi soldi indietro sotto forma di detrazione al momento dell'imposta. Poiché i costi di noleggio non sono deducibili dalle tasse, non sono richiesti calcoli.

Per calcolare il valore di un budget al lordo delle imposte al momento dell'acquisto di una casa, determinare la fascia d'imposta marginale, detrarre quella percentuale da 1 e dividere il budget per tale importo. Ad esempio, prendiamo un paio di file che si trovano congiuntamente e sono nella fascia fiscale del 22% per il 2019.

Rischi da considerare

In teoria, l'acquisto di una casa ti fa guadagnare di più rispetto all'affitto. Ma la proprietà della casa comporta anche notevoli rischi finanziari. Problemi come fluttuazioni del valore di mercato, spese di manutenzione impreviste e franchigie assicurative possono aumentare i costi oltre a quelli di affitto. E non dimenticare di pianificare l'inflazione: affitti, tasse e costi assicurativi aumentano nel tempo.

Un altro grosso problema è il rischio di manutenzione associato alla proprietà. Noleggiare è come acquistare una polizza assicurativa contro la manutenzione perché gli affittuari non sono responsabili per i costi di manutenzione ordinaria, guasti alle attrezzature o catastrofi come tempeste o alluvioni. Il padrone di casa deve preoccuparsi di quei costi imprevisti. Anche i proprietari di abitazione.

Un'opportunità di investimento?

Sebbene gli immobili possano offrire buone opportunità di investimento, una residenza non dovrebbe essere acquistata solo per questo motivo. L'alloggio è un inevitabile costo della vita e la liquidazione di un investimento non dovrebbe comportare la ricerca di un altro posto dove vivere. È meglio che i pensionati non prendano in considerazione l'investimento positivo della proprietà quando pianificano i costi delle abitazioni.

“Uno dei più grandi miti della proprietà della casa è che si tratta di un investimento. Non lo è ”, afferma Kirk Chisholm, gestore patrimoniale dell'Innovative Advisory Group di Lexington, nel Massachusetts. “Possedere una casa in cui vivi è una spesa, non un investimento. Un investimento è uno che genera flusso di cassa. Certo, ci sono alcuni vantaggi nel possedere una casa, ma quando si tiene conto dei costi, si accumulano grandi quantità di capitale, illiquidità della casa e che i prezzi delle case non aumentano sempre, si ottiene un aspetto molto meno interessante " investimento.'"

Per usare veramente una casa come investimento, un proprietario di casa dovrebbe comprare basso e vendere alto, comprando e vendendo case opportunisticamente. Vendendo una casa per realizzare un profitto quando i prezzi sono alti, tuttavia, si ha la possibilità di ottenere un prezzo fuori dal mercato se i prezzi continuano ad aumentare. Quelli con un budget fisso, come la maggior parte dei pensionati, potrebbero non essere in grado di acquistare un'altra casa o appartamento e si troveranno invece a trattare con un proprietario

In un certo senso, l'affitto può essere l'equivalente economico di cortocircuitare uno stock. Se ritieni che i prezzi delle case siano calati, potresti affittare una residenza, attendere che i prezzi scendano e comprare una casa in seguito. Sbagliare sulla direzione dei prezzi delle case e finire per pagare un prezzo di acquisto più alto è simile a pagare un prezzo più alto per un titolo per coprire una posizione corta.

Incasso e liquidità

Altri vantaggi finanziari di essere un inquilino includono la libertà dalle preoccupazioni relative alle condizioni del mercato immobiliare e alla liquidità. Vendere una casa può richiedere molto tempo; comporta anche molte pratiche burocratiche e la maggior parte delle agenzie immobiliari addebita una commissione, riducendo il ritorno sugli investimenti. Evitare questi intrighi quando è il momento di muoversi può sicuramente valerne la pena.

Alcuni pensionati vivono esclusivamente di fondi pensione: prestazioni previdenziali, pagamenti di rendite o un piano governativo o sindacale, quindi non sempre dispongono di ingenti somme di liquidità. Senza risorse sufficienti a margine di spese impreviste, i costi regolari di possesso di una casa potrebbero essere rovinosi.

Vantaggi del possesso

Se sei uno dei 70% dei proprietari di case che vanno in pensione senza ipoteca, la questione dell'affitto rispetto al possesso potrebbe sembrare inizialmente meno complicata. Tuttavia, il fatto che tu non abbia un pagamento della casa non lo rende un gioco da ragazzi.

Dovrai considerare le tasse sulla proprietà e i costi di manutenzione. E, più vecchia è la tua casa, maggiori potrebbero essere le spese di manutenzione.

Tuttavia, è facile trovare argomenti per rimanere, specialmente se vivi in ​​una casa che possiedi ora (e non hai motivi di salute per andarsene). Ecco alcuni altri argomenti chiave.

Stabilità

Se possiedi la tua casa, probabilmente godrai di maggiore stabilità e controllo. Non dovrai preoccuparti che un padrone di casa aumenti l'affitto. Allo stesso modo, un proprietario non può vendere la residenza da sotto di te. Hai ancora la possibilità di muoverti, ma sarà una tua decisione, non quella di un padrone di casa. Inoltre, non è possibile rimodellare un noleggio, almeno non senza l'autorizzazione del proprietario.

Costruisci equità

Per alcuni pensionati, è importante lasciare un'eredità. Altri vogliono utilizzare il patrimonio netto accumulato per stipulare un prestito, una linea di credito o un mutuo inverso. Queste sono situazioni in cui la proprietà ha più senso. Nelle aree in cui i valori delle proprietà stanno aumentando rapidamente, la proprietà ti consente di possedere un bene che apprezza. E, naturalmente, significa anche che puoi evitare aumenti degli affitti che sono così comuni nei mercati immobiliari caldi.

Prestazioni fiscali

Uno dei vantaggi della proprietà della casa è che è possibile detrarre gli interessi sui mutui e le tasse sulla proprietà sui rendimenti federali; sebbene la riforma fiscale abbia in qualche modo attenuato questi benefici, esistono ancora. Altre detrazioni, compresi i punti di mutuo, possono funzionare tutti per ridurre l'importo dovuto all'IRS. Non si ottiene nessuno di questi vantaggi fiscali se si affitta.

emozioni

Il grado in cui sei emotivamente legato all'idea della proprietà della casa è una considerazione non finanziaria importante.

Professionisti

• Equità

• Stabilità

• Detrazioni fiscali

Contro

• Costi di manutenzione, tempo

• illiquidità

• Tasse di proprietà

Vantaggi del noleggio

Vendere la tua casa e trasferirti in un affitto ha i suoi punti. Se al momento noleggi conosci questi vantaggi. Ma se sei un proprietario di casa che sta pensando di saltare la nave, ecco alcuni motivi da considerare.

Apri le opzioni

Noleggiare può avere senso se sei un nerd vuoto, pronto a ridimensionare o non sei sicuro di dove trascorrerai i tuoi anni di pensionamento. Potresti voler allontanarti per un tempo migliore (o un costo della vita inferiore) per alcuni anni, e poter tornare facilmente più vicino alla tua famiglia in seguito.

La tua salute, o quella di un membro della famiglia, può anche essere un fattore se ritieni che potresti doverti muovere presto per ricevere o prestare assistenza. Molte comunità viventi assistite o indipendenti sono disponibili solo in affitto, senza possibilità di scelta se è lì che vivrai.

Se finisci con l'affitto, un contratto di locazione a lungo termine potrebbe contribuire a ridurre l'incertezza degli affitti in aumento.

Meno costi

È importante confrontare il costo del noleggio rispetto al possesso nel luogo in cui hai intenzione di vivere. Secondo un rapporto di Trulia, l'affitto era meno costoso in 98 città su 100 con una popolazione di residenti di 65 anni e più. Vale la pena notare che nel sud, possedere è in genere meno costoso dell'affitto.

Meno manutenzione

Quando noleggi, probabilmente non dovrai pagare per la manutenzione strutturale di livello superiore. In media, i proprietari di case spendono tra l'1% e il 4% ogni anno per la manutenzione. Più vecchia è la casa, maggiore è la percentuale. Un avvertimento: assicurati che il padrone di casa sia responsabile di tutta (o quasi) la manutenzione e le riparazioni, specialmente se stai affittando una casa.

Non è solo il costo. Man mano che invecchi, la tua capacità di svolgere uno qualsiasi di questi lavori diminuirà inevitabilmente. Forse non vuoi vivere in un posto che ti trovi regolarmente in piedi sulle scale per cambiare le lampadine o spalare la neve dal marciapiede. Questo è quando un tuttofare o un tuttofare può davvero aiutare.

Capitale liberato

L'affitto può liberare denaro che puoi investire. Ciò ti mantiene liquido e può aumentare il tuo reddito complessivo durante gli anni della pensione. Gli investimenti spesso crescono a un ritmo più rapido di quanto apprezzi gli immobili, rendendoli un uso ancora migliore dei tuoi soldi. Inoltre, la proprietà ti mette a rischio in caso di un altro crollo del mercato immobiliare - qualcosa che l'affitto non fa.

Professionisti

• Liquidità

• Piccole spese di manutenzione, responsabilità

• Flessibilità nel muoversi

• Meno costi, tasse

Contro

• Aumenti di affitto imprevedibili, sfratto

• Nessuna equità

• Nessun beneficio fiscale

• Impossibilità di personalizzare la casa

La linea di fondo

Per molte persone che si avvicinano alla pensione, la decisione se mantenere la mania della famiglia o ridimensionarla in un posto più piccolo è difficile. Se decidono di trasferirsi, entrano in gioco lo stress e le spese che possono derivare dalla proprietà della casa. Se possedere o affittare una casa in pensione comporta diverse considerazioni, come:

• Qual è il budget al netto delle imposte per l'affitto o il possesso?
• La casa è una potenziale opportunità di investimento o solo un'altra spesa?
• Quali sono i rischi della proprietà della casa in termini di costi imprevisti e il budget può sopportarli?