In vendita dal proprietario o utilizzare un agente: qual è il migliore per te?

Il metodo "in vendita dal proprietario" (FSBO) sembra un ottimo modo per risparmiare migliaia di dollari quando vendi la tua casa. Dopotutto, la commissione dell'agente immobiliare standard è del 6%, ovvero $ 15.000 su una casa da $ 250.000. Date le dimensioni di questa commissione, potresti pensare che agire come agente del tuo venditore varrà sicuramente la pena risparmiare. Ecco otto motivi per cui dovresti ripensarci.

1. Gli agenti immobiliari non possono mostrare l'FSBO

In un contratto di vendita per proprietario, l'agente dell'acquirente sa che non ci sarà un collega professionista dall'altra parte della transazione. Anche se un cliente insiste nel vedere la tua casa, l'agente potrebbe scoraggiare fare un'offerta, citando le seccature e i rischi di provare a chiudere l'affare senza un professionista che rappresenti il ​​venditore e senza una commissione garantita.

Se vuoi essere preso sul serio dagli agenti dei venditori, ottieni il miglior prezzo e assicurati di non perdere alcun passaggio chiave nel processo o di rischiare una causa legale, è meglio usare un agente immobiliare piuttosto che provare a vendere la tua casa te stesso.

"Ci sono solo due motivi per cui mostro un FSBO: non c'è altro inventario disponibile o il prezzo è ridicolmente basso", afferma Bruce Ailion, un agente immobiliare con RE / MAX Greater Atlanta. I broker esperti sono stati generalmente bruciati da una transazione dell'FSBO in cui il venditore non ha pagato l'intera commissione concordata - o alcuna commissione - all'agente che ha portato l'acquirente, afferma Ailion. "I venditori di FSBO sono considerati venditori non realistici, irragionevoli e difficili che gli agenti immobiliari professionisti hanno rifiutato", afferma.

Ma ci sono agenti degli acquirenti che mostreranno la tua proprietà nelle giuste condizioni. L'agente immobiliare di Filadelfia Denise Baron, del Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, afferma che fintanto che ha un contratto di acquisto firmato che afferma che quando mostra una casa dell'FSBO la sua agenzia viene pagata, è fiduciosa.

"Ho anche un accordo firmato in anticipo dal proprietario che vende la propria proprietà o casa", afferma Baron. L'accordo stabilisce la percentuale che il venditore pagherà all'agente. (L'agente può specificare una commissione del 6%, cercando di ottenere sia la parte del compratore che quella del venditore. Invece, negozia la commissione totale a un più ragionevole dal 2% al 3%.) L'accordo chiarisce inoltre che Baron sta lavorando solo per conto del acquirente e che in qualità di agente dell'acquirente ha il dovere di rivelare al suo cliente tutte le informazioni che il venditore le fornisce, come la necessità di vendere entro una certa data.

2. Gli agenti evitano le vendite emotive

Vendere la tua casa è in genere un processo emotivo. Avere un agente ti tiene rimosso di un passo e ti rende meno propenso a fare errori stupidi, come sopravvalutare la tua casa, rifiutare di contrastare un'offerta bassa perché sei offeso o cedere troppo facilmente quando hai una scadenza per la vendita. “Un agente immobiliare può seguire senza comunicare un senso di entusiasmo o disperazione; seguire è il loro lavoro ", afferma Ailion. "Quando un venditore verifica ripetutamente, segnala, giustamente o erroneamente, la volontà di accettare un prezzo inferiore."

Se rinunci a un agente, dovrai anche occuparti direttamente del rifiuto ogni volta che un agente dell'acquirente ti dice che il cliente non è interessato. "Come proprietario di una casa, può essere abbastanza sconvolgente ascoltare alcuni dei commenti che vengono fatti dagli acquirenti e, spesso, dai loro agenti", afferma David Kean, un agente immobiliare con proprietà di Teles a Beverly Hills, in California.

Un agente può eliminare la puntura del rifiuto e dare una risposta positiva a qualsiasi feedback negativo. "È più difficile per [il venditore] tenere le proprie emozioni fuori dalla vendita perché non esiste una terza parte per far rimbalzare qualcosa", afferma l'agente immobiliare Jesse Gonzalez, proprietario di Archer Realty a Santa Rosa, in California. "Ad esempio, se la proprietà si trova sul mercato, il proprietario della casa non conosce il motivo per cui la casa non vende ".

"Le emozioni saranno sempre lì per il venditore", aggiunge Gonzalez, "ma le critiche costruttive possono diventare più facili da digerire per il venditore quando proviene da un broker che è dalla loro parte, cercando di ottenere il meglio per loro".

3. Il settore immobiliare è un lavoro a tempo pieno

Puoi correre a casa dal lavoro ogni volta che qualcuno vuole vedere la tua casa? Puoi scusarti da una riunione ogni volta che il tuo telefono squilla con un potenziale acquirente? Alla fine di una lunga giornata di lavoro, hai l'energia per sfruttare tutte le opportunità possibili per commercializzare la tua casa? Sei un esperto in case di marketing?

Hai qualche esperienza nel farlo? La tua risposta a tutte queste domande è probabilmente "no". La risposta di un agente a tutte queste domande è "sì". Inoltre, passando attraverso un agente, otterrai una cassetta di sicurezza per la tua porta d'ingresso che consente agli agenti di mostrare la tua casa anche quando non sei disponibile.

4. Gli agenti accedono a reti di grandi dimensioni

Sì, puoi elencare la tua casa tu stesso su Zillow, Redfin, Craigslist e persino sul servizio di annunci multipli (MLS) utilizzato dagli agenti. Ma sarà abbastanza? Anche se hai una grande rete personale o professionale, quelle persone avranno probabilmente poco interesse a diffondere la parola che la tua casa è in vendita. Non hai rapporti con clienti, altri agenti o un'agenzia immobiliare per portare il più grande gruppo di potenziali acquirenti a casa tua. Un pool più piccolo di potenziali acquirenti significa una minore domanda per la tua proprietà, che può tradursi in un'attesa più lunga per vendere la tua casa e possibilmente non ottenere quanti soldi vale la tua casa.

"Un buon agente immobiliare dovrebbe avere un Rolodex di nomi e informazioni di contatto in modo che possa diffondere rapidamente la parola sulla proprietà che hanno appena elencato", dice l'agente immobiliare Pej Barlavi, CEO di Barlavi Realty a New York City. "Ho un elenco di distribuzione di oltre 3.500 contatti che ricevono una e-mail di esplosione da me entro 48 ore da quando abbiamo elencato una proprietà. Quindi inizio a commercializzare la proprietà in tutti i siti Web, MLS e siti disponibili per gli immobili per mantenere lo slancio e [per continuare] a mostrare in modo coerente. "

5. Eliminare gli acquirenti non qualificati

Un agente può scoprire se qualcuno che vuole vedere la tua casa è davvero un acquirente qualificato o solo un sognatore o un vicino curioso. È un sacco di lavoro e una grande interruzione ogni volta che devi mettere in pausa la tua vita, rendere la tua casa perfetta e mostrare la tua casa. Vuoi limitare quei fastidi alle proiezioni che molto probabilmente daranno luogo a una vendita.

"Gli agenti immobiliari sono addestrati a porre domande qualificanti per determinare la gravità, la qualificazione e la motivazione di una prospettiva", afferma Ailion. Gli agenti immobiliari sono anche addestrati a porre domande conclusive su quanto tempo gli acquirenti hanno cercato, se hanno visto altre case che avrebbero funzionato per le loro esigenze, se stanno pagando in contanti o sono state prequalificate, quali scuole stanno cercando, e così sopra. Possono spostare una persona qualificata e motivata al punto di acquisto. I venditori di FSBO non hanno questo set di addestramento e abilità, dice.

È anche imbarazzante per gli acquirenti avere presente il venditore, piuttosto che l'agente del venditore quando visitano la casa. "Quando mostra una casa, il proprietario non dovrebbe mai essere presente", afferma Kean. "Niente rende un potenziale acquirente più a disagio del fatto che l'attuale proprietario si trovi in ​​casa. Quando è presente un venditore, la maggior parte degli acquirenti si precipiterà in una casa e non noterà o ricorderà molto di ciò che hanno visto. "

6. I negoziati sui prezzi richiedono abilità

Anche se hai esperienza di vendita, non hai esperienza specializzata nella negoziazione di una vendita di case. L'agente dell'acquirente lo fa, quindi è più probabile che abbia successo nella negoziazione, il che significa meno soldi in tasca. "Un agente di vendita esperto potrebbe aver negoziato centinaia di acquisti di case", afferma Kean. "Conosciamo tutti i giochi, i segnali di pericolo di un acquirente nervoso o disonesto."

Non solo sei inesperto, ma è anche probabile che tu sia emotivo riguardo al processo e, senza che il tuo agente sottolinei quando sei irrazionale, hai maggiori probabilità di prendere decisioni sbagliate. Secondo Kean, invece di un venditore offeso che fa una risposta emotiva e inappropriata a un acquirente, un agente offrirà qualcosa di più professionale, come "Il venditore ha rifiutato la tua richiesta iniziale ma ha presentato la seguente controfferta".

I venditori che vanno da soli in genere non hanno familiarità con le abitudini locali o le condizioni del mercato. "Gli agenti conoscono il polso del mercato e ciò che sta guidando la domanda, il che offre loro un vantaggio conoscendo i termini per cui vale la pena negoziare e quali valgono la pena di far vincere l'altra parte", afferma Rob McGarty, co-fondatore e broker designato con Surefield, una mediazione immobiliare residenziale con sede a Seattle.

Inoltre, afferma Gonzalez, gli agenti conoscono le abitudini locali per la vendita di una casa, ad esempio se l'acquirente o il venditore pagano in genere commissioni come tasse di trasferimento e costi di chiusura.

7. Ignori i difetti della tua casa

Gli agenti sono esperti in ciò che fa vendere case. Possono attraversare la tua casa con te e segnalare le modifiche che devi apportare per attirare gli acquirenti e ottenere le migliori offerte. Possono vedere i difetti a cui sei ignaro perché li vedi tutti i giorni o semplicemente perché non li vedi come difetti. Possono anche aiutarti a determinare su quali feedback dei potenziali acquirenti dovresti agire dopo aver immesso la tua casa sul mercato per migliorare le sue possibilità di vendita.

"Chiunque sia determinato a vendere la propria casa dovrebbe assumere un architetto d'interni o un organizzatore di immobili per valutare le condizioni attuali e il fascino del mercato della casa", afferma Kean. “Tutti i venditori devono assumere un servizio di pulizia professionale per dare a una casa una pulizia profonda prima di metterla sul mercato. Una buona pulizia aiuterà a rimuovere eventuali odori distinti, come gli animali domestici, che gli abitanti non possono annusare poiché vivono con loro ogni giorno. "

8. Esposizione a rischi legali

Molte pratiche legali sono coinvolte in una vendita di case e devono essere completate correttamente da un esperto. Uno degli articoli più importanti è la divulgazione del venditore. "Un venditore di immobili ha il dovere affermativo di rivelare qualsiasi fatto che influisca materialmente sul valore o sull'opportunità della proprietà", afferma Matthew Reischer, avvocato e CEO di LegalAdvice.com. Il venditore può essere ritenuto responsabile per frode, negligenza o violazione del contratto se non viene divulgato correttamente. "La questione se un fatto sia materiale o meno è generalmente stabilita nella giurisprudenza dello stato in cui vivi", afferma Reischer.

A meno che tu non sia un avvocato immobiliare, il tuo agente probabilmente conosce più delle leggi sulla divulgazione di te. Se non si rivela un pericolo, un fastidio o un difetto - e l'acquirente ritorna da te dopo essersi trasferito e aver riscontrato un problema - l'acquirente potrebbe farti causa. Anche gli agenti possono commettere errori, ma hanno un'assicurazione professionale per errori e omissioni per proteggersi e per fare ricorso all'acquirente, quindi l'acquirente potrebbe non aver bisogno di perseguire il venditore per danni.

La linea di fondo

Vendere la tua casa sarà probabilmente una delle più grandi transazioni della tua vita. Puoi provare a farlo da solo per risparmiare denaro, ma assumere un agente ha molti vantaggi. Gli agenti possono ottenere una più ampia esposizione per la tua proprietà, aiutarti a negoziare un affare migliore, dedicare più tempo alla tua vendita e aiutare a evitare che le tue emozioni sabotino. Un agente porta l'esperienza, che pochi venditori di case hanno, a una complessa transazione con molte insidie ​​finanziarie e legali.