Mortalità mensile singola (SMM)
La mortalità mensile singola (SMM) è una misura del tasso di pagamento anticipato di un titolo garantito da ipoteca (MBS). Come suggerisce il termine, la singola mortalità mensile misura il pagamento anticipato in un determinato mese ed è espressa in percentuale.
Per gli investitori in titoli garantiti da ipoteca, il pagamento anticipato dei mutui è di solito indesiderabile poiché si rinuncia agli interessi futuri; gli investitori preferiscono una mortalità mensile singola inferiore o in calo su un MBS.
Key Takeaways
- La mortalità mensile singola (SMM) è un modo per valutare il rischio di pagamento anticipato di un titolo garantito da ipoteca.
- La SMM viene misurata come percentuale mensile di mutui nel pool MBS che verrà pagata in anticipo.
- Il rischio di pagamento anticipato influisce sulla durata di un MBS ed è una preoccupazione primaria degli investitori garantiti da attività.
Comprensione della mortalità mensile singola (SMM)
La mortalità mensile singola è talvolta confusa con i pagamenti anticipati principali programmati. I record di manutenzione per un MBS in genere forniscono i rimborsi principali pianificati impostati per il pool quando viene creato l'MBS.
La mortalità mensile singola si riferisce ai principali pagamenti anticipati che si verificano su tale importo, essenzialmente prendendo il capitale totale pagato, sottraendo i pagamenti di capitale programmati e dividendo per il saldo dovuto che era programmato per il mese (al contrario dell'effettivo) per ottenere una percentuale di pagamento anticipato.
Mortalità mensile singola e rischio di pagamento anticipato
La mortalità mensile singola fluttuerà di mese in mese in base al rifinanziamento del mutuatario, ai pagamenti accelerati e così via. Il pagamento anticipato ostacola i rendimenti per gli investitori di MBS poiché i mutui vengono normalmente pagati con un prestito di rifinanziamento, e ciò accade principalmente quando i tassi di interesse sono diminuiti. Pertanto, mentre un investitore in un MBS ritiene di aver bloccato un investimento con rendimenti più elevati in un ambiente a basso tasso, può, in effetti, avere il tappeto estratto da sotto di essi.
Di conseguenza, gli investitori in titoli garantiti da ipoteca sono sempre preoccupati per il rischio di pagamento anticipato sui loro investimenti e la mortalità mensile singola fornisce loro una metrica per mostrare se i rischi aumentano, diminuiscono o si stabilizzano.
SMM, tasso di pagamento anticipato costante e rampe di pagamento anticipato
La mortalità mensile singola può essere annualizzata nel tasso di pagamento anticipato costante (CPR), che fornisce la percentuale annuale anziché un'istantanea mensile. Gli investitori di MBS possono alternare tra i due durante importanti punti della durata della loro partecipazione. Ad esempio, se i tassi di interesse diminuiscono per un periodo di tempo, un investitore MBS di solito controlla SMM per vedere se si sta verificando il burnout.
Allo stesso modo, ci sono i primi 30 mesi di vita di un titolo garantito da ipoteca in cui è considerato "sulla rampa" e durante il quale ci si aspetta che SMM e RCP aumentino prima di stabilizzarsi una volta che l'MBA è "fuori dalla rampa" dopo 30 mesi. L'avvertenza con le rampe di pagamento anticipato è che si basano sul modello PSA degli anni '80. Sebbene il profilo generale di questo modello regge - principalmente che ci sono due fasi per una durata della vita MBS - il mercato dei mutui è ora un posto diverso e la consapevolezza pubblica del rifinanziamento e dei tassi di interesse è più diffusa rispetto a quando è stato creato il modello PSA. Si ritiene che la lunghezza delle rampe sia molto più breve ora, poiché le persone hanno maggiori probabilità di rifinanziare quando i tassi scendono.
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