Strategie di investimento preclusione di successo

Investire nel mercato dei pignoramenti è una strategia che richiede un livello di raffinatezza e diligenza che va ben oltre ciò che la maggior parte delle persone realizza. Può avere un grande potenziale, ma ci vuole un vero sforzo per incassare. Come tale, dovrebbe essere affrontato come qualsiasi investimento significativo, che richiede attenzione; diligenza; e un'attenta ricerca sulle tendenze locali di proprietà, economiche e demografiche. Richiede anche la formazione di una strategia per l'acquisizione di proprietà e per la vendita finale.

Panoramica

L'acquisto di auto usate all'asta è simile all'investimento in proprietà precluse. I concessionari di auto usate sono persone che conoscono tutte le marche e i modelli, i loro difetti comuni e il modo di cambiarli per creare valore. Corrono un rischio significativamente inferiore rispetto alla persona media che frequenta l'asta solo per acquistare un'auto con uno sconto.

Molti acquirenti di preclusione vanno all'asta ai gradini del tribunale con la speranza di ottenere un affare - la disparità tra il prezzo dell'asta e il valore intrinseco della proprietà. Ma potrebbero non avere alcuna reale conoscenza dell'investimento o strategie di mitigazione del rischio. Gli investitori esperti nel mercato della preclusione residenziale sanno che fare affidamento sul differenziale di prezzo come principale fonte di reddito da investimenti è una ricetta per il disastro.

Il metodo corretto per ottenere una proprietà di preclusione non è l'approccio del fucile da caccia, ma la selezione di proprietà che si trovano in una locale destinata alla riqualificazione o al miglioramento. La proprietà deve avere qualità uniche che la distinguono dagli altri nel vicinato o sul mercato locale o che presentano alcune opportunità per creare valore.

Strategie di investimento

Qualsiasi investitore nel settore immobiliare dovrebbe avere una strategia specifica che includa gli obiettivi e le modalità per l'acquisizione della proprietà, per la sua detenzione e, infine, per la sua cessione. Questa strategia è ancora più critica quando si investe nel mercato dei pignoramenti. È necessario determinare se la preclusione si è verificata a seguito di una circostanza unica relativa al precedente proprietario o se è il risultato di una tendenza più ampia che può influire sul mercato locale.

Gli investitori devono effettuare una ricerca significativa sul mercato immobiliare locale. La domanda di proprietà è una funzione della crescita della popolazione, della crescita dell'occupazione, della crescita del reddito disponibile e dei cambiamenti demografici. Ciò influirà notevolmente sui prezzi e sulla capacità di vendere immobili alla fine del periodo di investimento.

Ricerca imminente sviluppo di infrastrutture, come strade, scuole e progetti comunitari. Scopri anche come il governo locale e statale supporta la crescita aziendale e pianifica di risolvere eventuali problemi particolari, come traffico, qualità dell'aria, criminalità e tasse. Tutti questi elementi renderanno un'area più desiderabile e aumenteranno il valore delle proprietà al suo interno.

Strategie di acquisizione

Alla maggior parte degli investitori è stato insegnato a setacciare le pubblicazioni che elencano le attività che vanno all'asta e di corrispondere con i proprietari circa l'intenzione di acquistare la proprietà prima che finisca nel blocco dell'asta. Anche se è possibile ottenere accordi sui gradini del tribunale, trovare modi alternativi per proteggere le proprietà in difficoltà migliorerà notevolmente le possibilità di chiusura. Può anche offrire l'opportunità di comprendere e analizzare appieno la proprietà.

Ad esempio, supponiamo che un investitore ottenga l'accesso alle proprietà utilizzando i suoi contatti sul mercato e la conoscenza dei prestiti residenziali per aiutare i proprietari di case in difficoltà a negoziare con i loro finanziatori. Se i problemi di prestito vengono risolti, l'investitore non solo aumenta la sua reputazione sia con i proprietari che con i finanziatori, ma può anche ottenere referral e accedere ad altri con prestiti problematici. E se la situazione non può essere risolta, l'investitore è il primo in linea ad acquisire la proprietà, perché ha guadagnato la fiducia dei proprietari. Gli investitori possono anche prendere una decisione informata sull'opportunità di acquistare la proprietà perché, attraverso i loro sforzi, hanno imparato a conoscere gli svantaggi e i vantaggi della proprietà.

Un'altra strategia è l'acquisto di prestiti in difficoltà con uno sconto dai finanziatori. Le banche e altri istituti di credito non amano acquisire pignoramenti. Per evitare di assumere proprietà di proprietà immobiliare (REO), queste istituzioni vendono spesso diversi crediti deteriorati con uno sconto significativo alla pari.

Gli investitori possono essere più flessibili dei finanziatori nell'elaborare un prestito in sofferenza, a volte trasformandolo in un prestito in bonis che genererà un rendimento molto più elevato, grazie alla base inferiore dell'investitore nell'investimento.

Dopo aver maturato i prestiti, gli investitori possono detenerli o venderli a premio una volta che si sono esibiti per qualche tempo. Nel caso in cui non possano essere risolti, l'investitore può precludere la proprietà e prendere il titolo senza dover competere con altre parti. L'unico aspetto negativo di questo approccio è che l'acquisto di un pool di prestiti richiede un esborso di capitale maggiore rispetto all'acquisto di singole proprietà all'asta. Il punto è che ci sono modi creativi per ridurre la concorrenza nell'acquisizione di un'attività in sofferenza.

Periodo di detenzione e strategie di uscita

Gli investitori dovrebbero inoltre essere sicuri di cosa fare una volta che l'attività è stata acquisita.

La proprietà verrà "ribaltata" sul mercato o sarà trattenuta e stagionata in attesa di un cambiamento del mercato prima della vendita? Gli investitori che prendono in considerazione l'acquisto di pignoramenti e quindi il remarketing poco dopo l'acquisto dovrebbero trovare modi per migliorare la proprietà. I miglioramenti che offrono il miglior rapporto qualità-prezzo includono l'aggiunta di camere da letto e bagni, la ristrutturazione di cucine e la finitura di scantinati o altri spazi inutilizzati.

Poiché le informazioni sulle transazioni immobiliari sono di pubblico dominio, alcuni potenziali acquirenti saranno cauti nel pagare un premio per una proprietà immediatamente dopo una vendita di pignoramento, anche se il suo prezzo è in linea con altre proprietà nell'area. La creazione di valore attraverso la riqualificazione aiuta a fornire la logica del prezzo di rivendita più elevato e può ridurre il rischio di lunghi periodi di marketing. Tuttavia, gli investitori dovrebbero stare attenti a non migliorare la proprietà così tanto che il suo prezzo è molto più alto rispetto alle proprietà vicine.

Un'altra strategia è quella di mantenere le attività come proprietà in affitto fino a quando non accade qualcosa sul mercato per migliorare i valori delle proprietà. Ancora una volta, gli investitori devono essere consapevoli del mercato degli affitti per garantire che vi sia un'adeguata quantità di domanda di spazi di affitto. E che la proprietà acquistata richiederà un affitto sufficiente a coprire i costi di manutenzione della proprietà.

Per coloro che sono in grado di gestire il tempo e lo sforzo aggiuntivi necessari per essere un padrone di casa, l'acquisto di proprietà in difficoltà con uno sconto e la loro conversione in una proprietà in affitto può creare una ricchezza significativa. La capacità di ottenere finanziamenti interessanti, come i prestiti a tasso agevolato, unitamente alla deducibilità degli interessi sui mutui dalle imposte sul reddito, offre un ottimo modo per creare flussi di cassa in attesa del momento giusto per vendere.

Sebbene gli immobili residenziali non siano così volatili come le altre classi di attività, sono caratterizzati da lunghi periodi di bassi rendimenti e quindi da un "pop" di valore corrispondente a una grande variazione della domanda che spiega una parte significativa del rendimento. Ancora una volta, questo è lo slancio per la ricerca in corso e una strategia di periodo di detenzione che aiuterà a stimare i tempi del salto di valore e creare un piano per l'attività in preparazione alla vendita.

Strategia d'uscita

Non aver pensato a una strategia di uscita è un grosso errore che i nuovi investitori fanno comunemente. Molti hanno la falsa impressione che il momento migliore per investire in proprietà di preclusione sia quando ce ne sono in abbondanza disponibili. In realtà, un aumento significativo delle case in vendita e delle proprietà di preclusione sottolinea alcuni problemi che impediscono alle persone di pagare i loro prestiti o li rendono riluttanti a mantenere le loro case. Ciò potrebbe essere dovuto alla perdita di posti di lavoro nell'area o ad alcuni problemi di infrastruttura che rendono l'area indesiderabile. Tali tendenze avranno un impatto positivo sull'offerta di case disponibili in vendita o pignoramenti e un impatto negativo sulla domanda. Ciò significa che sarà più difficile vendere la proprietà fino a quando i fondamentali del mercato non miglioreranno.

Un errore comune fatto dagli investitori che si basano esclusivamente sul differenziale di prezzo per i loro profitti è che non riescono a realizzare l'impatto negativo dei costi di carico. Le spese possono includere pagamenti di mutui, tasse, assicurazione e manutenzione durante un lungo periodo di marketing e vendite.

Stabilire una scadenza per vendere un immobile e quindi attualizzare il prezzo fino a quando la proprietà non viene venduta è un modo per evitare costi di trasporto in eccesso. È molto meglio vendere con un profitto da zero a zero piuttosto che continuare a commercializzare un immobile a un prezzo che garantirà un lungo periodo di marketing e quindi costi di trasporto elevati che possono portare a perdite.

La linea di fondo

Investire in attività immobiliari non performanti per creare ricchezza è una strategia praticabile, ma non è un modo per arricchirsi rapidamente. Per ogni storia dagli stracci alla ricchezza, ci sono altre 10 persone che hanno perso il capitale perché non si sono tenute al passo con i cambiamenti delle tendenze del mercato.

Coloro che hanno successo nel mercato dei pignoramenti hanno studiato le strategie e le tattiche di altri investitori di successo. Hanno messo il tempo e le risorse per stabilire i contatti di mercato appropriati necessari per creare un vantaggio competitivo rispetto agli altri. Ma sprecare tempo ed energia per conoscere il mercato immobiliare locale è solo una delle diverse strategie che gli investitori possono utilizzare per ottenere un vantaggio sulla concorrenza. Il successo deriva dall'acquisizione attentamente realizzata ed eseguita, nonché da strategie di uscita intelligenti.