Comprensione dei prestiti di equità domestica e delle linee di credito

I prestiti di equità domestica possono essere un modo conveniente per sfruttare l'equità nella vostra casa da utilizzare per i miglioramenti domestici, pagare per l'istruzione e pagare le carte di credito o altri tipi di debito. Sono considerati mutui secondari perché garantiti dalla vostra proprietà e in genere hanno tassi di interesse più bassi rispetto ai prestiti non garantiti. In precedenza, gli interessi pagati su questi prestiti, utilizzati per oggetti personali, erano deducibili dalle tasse. Tuttavia, con l'avvento del Tax Cuts and Jobs Act, l'interesse sarà deducibile solo se i prestiti "vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente la casa del contribuente che assicura il prestito", come affermato dall'Internal Revenue Service.

Due tipi di prestito: prestiti di equità domestica e HELOC

Esistono due tipi di prestiti di equità domestica. Il primo è un prestito di un determinato importo di denaro finanziato per un determinato periodo (di solito da 5 a 15 anni) a un tasso di interesse fisso e con un pagamento fisso. Il secondo tipo è chiamato una linea di credito di equità domestica (HELOC).

Un HELOC ha un tasso di interesse variabile e funziona più come una carta di credito con una data di scadenza (spesso fino a 10 anni dopo la sottoscrizione della linea di credito). In caso di gravi problemi finanziari, perdita del posto di lavoro o esperienza di una malattia inaspettata, si possono verificare problemi con entrambi i tipi di debito azionario domestico.

Un'ulteriore complicazione di un HELOC è il netto contrasto tra la fase iniziale (periodo di "pareggio"), quando si ha accesso alla linea di credito e potrebbe essere necessario pagare solo gli interessi sul denaro preso in prestito, e il secondo (molto più costoso ) fase di "rimborso", quando scade la linea di credito e si deve iniziare a rimborsare sia il capitale sia gli interessi sul saldo residuo. (Per ulteriori chiarimenti, leggi Home Equity vs. HELOC )

I finanziatori non si escludono automaticamente

Il default su un prestito di equità domestica o una linea di credito potrebbe comportare una preclusione. Ciò che il prestatore di equità domestica fa effettivamente dipende dal valore della tua casa. Se hai capitale proprio a casa, è probabile che il tuo finanziatore inizi la preclusione, perché ha buone possibilità di recuperare parte dei suoi soldi dopo che il primo mutuo è stato pagato. Più equità, più è probabile che il tuo secondo prestatore di mutui scelga di precludere.

Se sei sott'acqua (la tua casa vale meno dell'importo combinato posseduto sia sul primo che sul secondo mutuo), il tuo prestatore di equità domestica potrebbe avere meno probabilità di precludere. Questo perché la prima ipoteca ha la priorità, il che significa che è probabile che il secondo titolare di ipoteca non riceverà denaro dopo una preclusione. Invece, il secondo titolare del mutuo sceglierà di farti causa personalmente per i soldi che devi. Mentre una causa può sembrare meno spaventosa delle procedure di preclusione, può comunque danneggiare il tuo credito e i finanziatori possono guarnire i salari, cercare di rientrare in possesso di altre proprietà o riscuotere i tuoi conti bancari per ottenere ciò che è dovuto.

Non aspettare di agire

La maggior parte dei istituti di credito ipotecario e delle banche non vogliono che tu abbia inadempienze sul tuo prestito azionario o linea di credito, quindi lavoreranno con te se stai lottando per effettuare pagamenti. Se ciò dovesse accadere, è importante contattare il prestatore il prima possibile. L'ultima cosa che dovresti fare è cercare di evitare il problema. I finanziatori potrebbero non essere così disposti a lavorare con te se hai ignorato le loro chiamate e lettere offrendo aiuto.

Quando si tratta di ciò che il prestatore può fare, ci sono alcune opzioni. Alcuni istituti di credito offrono di modificare il prestito o la linea di credito. Bank of America, ad esempio, lavorerà con i mutuatari offrendo di modificare i termini, il tasso di interesse, i pagamenti mensili o una combinazione dei tre per rendere il prestito o HELOC più conveniente. Per qualificarsi per il prestito della Bank of America o la modifica HELOC, i mutuatari devono soddisfare determinate qualifiche:

• Devono aver avuto il prestito per almeno nove mesi.
• Non devono aver ricevuto alcun tipo di assistenza in materia di equità domestica negli ultimi 12 mesi o due volte negli ultimi cinque anni.
• Devono essere in difficoltà finanziarie.
• Devono essere in grado di rimborsare il prestito.

Altri istituti di credito privati ​​- come Sallie Mae, che offre prestiti agli studenti - lavorano con un mutuatario che sta lottando per soddisfare i pagamenti offrendo più dilazioni e opzioni di tolleranza. Per i mutuatari che non si qualificano, Bank of America offre estensioni di pagamento o piani di rimborso per recuperare i pagamenti insoluti

Aiuto governativo limitato

L'aiuto del governo federale è limitato. Il programma HAMP (Home Affordable Modification Program) dell'amministrazione Obama, che ha consentito ai proprietari di case ammissibili di ridurre i pagamenti mensili, compresi quelli per i mutui secondari come i prestiti azionari domestici e le linee di credito, è stato chiuso ai nuovi candidati il ​​30 dicembre 2016. The Making Home Affordable La pagina Opzioni di assistenza ipotecaria, tuttavia, contiene informazioni e consigli su come chiedere aiuto al prestatore, a seconda che il problema sia temporaneo oa lungo termine.

Se vivi in ​​uno dei 18 stati più il Distretto di Columbia che partecipa al Hardest Hit Fund, potresti essere in grado di beneficiare di assistenza lì. Alcuni stati hanno già concluso la loro procedura di candidatura e nessuna domanda sarà accettata in nessuno stato dopo il 31 dicembre 2020.

La linea di fondo

Prestiti azionari domestici e linee di credito possono essere un modo economico per attingere al capitale proprio in casa. Se ti trovi nei guai, hai delle opzioni. Dagli allenamenti del prestatore come una modifica del prestito all'aiuto governativo limitato, ci sono modi per uscire da un problema di equità domestica o HELOC senza andare in pignoramento. La chiave in tutte le opzioni è quella di ottenere subito aiuto invece di sperare che il problema scompaia da solo.

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