Ipoteca a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)
Un mutuo a tasso variabile 3/27, o 3/27 ARM, è un mutuo di 30 anni spesso offerto ai mutuatari subprime, il che significa persone con punteggi di credito più bassi o una storia di insolvenze di prestito. I mutui sono concepiti come veicoli di finanziamento a breve termine che danno ai mutuatari il tempo di riparare il loro credito fino a quando non sono in grado di rifinanziare un mutuo a condizioni più favorevoli.
Comprensione dei mutui a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)
I mutui a tasso variabile 3/27, o 3/27 ARM, hanno un periodo di tasso fisso di tre anni, che è generalmente inferiore ai tassi attuali su un'ipoteca convenzionale a 30 anni. Ma dopo tre anni e per i restanti 27 anni del prestito, il tasso fluttua in base a un indice, come il London Interbank Offer Rate (Libor) o il rendimento dei buoni del Tesoro USA a un anno. La banca aggiunge anche un margine in cima all'indice; il totale è noto come spread o tasso di interesse completamente indicizzato. Questo tasso è in genere sostanzialmente superiore al tasso di interesse fisso triennale iniziale, sebbene i mutui 3/27 abbiano solitamente limiti sull'aumento. Comunemente, questi prestiti completano con un aumento del tasso del 2 percento per periodo di adattamento, che potrebbe verificarsi ogni sei o 12 mesi. Si noti che significa che il tasso può aumentare di due punti interi, non del 2 percento del tasso di interesse corrente. Potrebbe esserci anche un limite di durata del prestito del 5% o più. Per evitare lo shock di pagamento quando il tasso di interesse inizia ad adeguarsi, gli acquirenti di mutui 3/27 in genere intendono rifinanziare il mutuo entro i primi tre anni.
Una tariffa eccezionale ma un affare rischioso
Un grave rischio per i mutuatari è che non possono permettersi di rifinanziare il loro prestito in tre anni. Ciò potrebbe essere dovuto a un rating del credito ancora al di sotto dello standard, a un calo del valore della propria casa, o semplicemente a forze di mercato che causano un aumento dei tassi di interesse su tutta la linea. Inoltre, molti mutui 3/27 comportano penalità di pagamento anticipato, il che rende costoso il rifinanziamento.
Molti mutuatari 3/27 non riescono a riconoscere quanto aumentano i loro pagamenti mensili dopo tre anni. Ad esempio, supponiamo che un mutuatario prenda un prestito di $ 250.000 ad un tasso iniziale del 3, 5 percento. Questo è un ottimo tasso ipotecario all'inizio, ma supponiamo che dopo tre anni l'indice LIBOR sia al 3 percento e il margine della banca al 2, 5 percento. Ciò si aggiunge a un tasso completamente indicizzato del 5, 5 per cento, che rientra nel limite annuale del prestito di 2 punti. Durante la notte, il pagamento mensile va da $ 1, 123 a $ 1, 483, una differenza di $ 360. Sono molti soldi per la spesa. Poiché i pagamenti possono aumentare in modo così significativo, i mutuatari dovrebbero pianificare attentamente prima di stipulare un mutuo 3/27.