Reddito operativo netto - Definizione NOI

Che cos'è il reddito operativo netto - NOI?

Il reddito operativo netto (NOI) è un calcolo utilizzato per analizzare la redditività degli investimenti immobiliari generatori di reddito. NOI è uguale a tutti i ricavi della proprietà, meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie. NOI è un dato al lordo delle imposte, che appare sul rendiconto del reddito e del flusso di cassa di una proprietà, che esclude il capitale e i pagamenti di interessi su prestiti, spese in conto capitale, ammortamenti. Quando questa metrica viene utilizzata in altri settori, viene definita "EBIT", che significa "utili prima di interessi e imposte".

Key Takeaways

• Il reddito operativo netto misura la redditività di un immobile che genera reddito prima di aggiungere qualsiasi costo derivante da finanziamenti o tasse.
• Le spese operative utilizzate nella metrica NOI possono essere manipolate se un proprietario di proprietà difende o accelera determinate voci di entrate o spese.
• La metrica NOI non include le spese in conto capitale.

La formula per NOI è:

Reddito operativo netto = RR − OEwhere: RR = entrate immobiliariOE = spese operative \ inizio {allineato} & \ text {Reddito operativo netto} = RR - OE \\ & \ textbf {dove:} \\ & RR = \ text { entrate immobiliari} \\ & OE = \ text {spese operative} \\ \ end {allineate} Entrate operative nette = RR − OEwhere: RR = entrate immobiliariOE = spese operative

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Utile operativo netto

Cosa ti dice NOI?

Il reddito operativo netto è un metodo di valutazione utilizzato dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore preciso delle proprietà che producono reddito. Per calcolare il NOI, le spese operative della proprietà devono essere sottratte dal reddito prodotto da una proprietà.

Oltre al reddito da locazione, una proprietà potrebbe anche generare entrate da servizi come strutture di parcheggio, distributori automatici e servizi di lavanderia. Le spese operative includono i costi di gestione e manutenzione dell'edificio, inclusi premi assicurativi, spese legali, servizi pubblici, tasse sulla proprietà, costi di riparazione e spese di gestione. Le spese in conto capitale, come i costi per un nuovo sistema di climatizzazione per l'intero edificio, non sono incluse nel calcolo.

NOI aiuta gli investitori immobiliari a determinare il tasso di capitalizzazione, che a sua volta li aiuta a calcolare il valore di un immobile, consentendo loro di confrontare diversi immobili che potrebbero prendere in considerazione l'acquisto o la vendita.

Per gli immobili finanziati, il NOI viene anche utilizzato nel rapporto di copertura del debito (DCR), che indica a finanziatori e investitori se il reddito di un immobile copre le sue spese operative e i pagamenti del debito. Il NOI viene anche utilizzato per calcolare il moltiplicatore del reddito netto, il ritorno sull'investimento e il rendimento totale dell'investimento.

Esempio di come utilizzare il reddito operativo netto

Supponiamo che tu possieda una proprietà che genera annualmente $ 120.000 in entrate e incorre in $ 80.000 in spese operative. In questa circostanza, avrà un NOI risultante di $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Se il totale è negativo, dove le spese operative sono superiori ai ricavi, il risultato è chiamato perdita operativa netta (NOL).

I creditori e i finanziatori commerciali fanno molto affidamento sul NOI per determinare il potenziale di generazione di reddito della proprietà da ipotecare, anche più di quanto non considerino la storia creditizia di un investitore nelle loro decisioni. In poche parole: questa metrica aiuta i finanziatori a valutare fondamentalmente il valore iniziale della proprietà, prevedendo i suoi flussi di cassa. Se una proprietà è considerata redditizia, anche i finanziatori utilizzano questa cifra per determinare l'entità del prestito che sono disposti a concedere. D'altra parte, se la proprietà mostra una perdita operativa netta, è probabile che i finanziatori rigettino la domanda di mutuo del debitore, in via definitiva.

I proprietari di immobili possono manipolare le proprie spese operative differendo alcune spese e accelerandone altre. Il NOI può anche essere aumentato aumentando gli affitti e le altre commissioni, riducendo contemporaneamente le spese operative ragionevolmente necessarie. Come esempio di quest'ultimo, si consideri uno scenario in cui il proprietario di un appartamento rinuncia a un affitto annuale di $ 12.000 per un inquilino, in cambio di quel locatario che funge da gestore della proprietà. Se il proprietario dell'appartamento paga di solito uno stipendio di $ 30.000 a un responsabile della costruzione, di conseguenza può sottrarre dalle entrate il costo "ragionevolmente necessario" di $ 30.000, anziché il costo effettivo di $ 12.000. (Per la lettura correlata, vedere "NOI vs. EBIT: confronto delle differenze")

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