7 passaggi per un affare immobiliare commerciale caldo

Chiedi a qualsiasi professionista del settore immobiliare i vantaggi dell'investimento in proprietà commerciale e probabilmente scatenerai un monologo su come tali proprietà siano un affare migliore rispetto agli immobili residenziali. I proprietari di immobili commerciali adorano il flusso di cassa aggiuntivo, le vantaggiose economie di scala, il campo di gioco relativamente aperto, l'abbondante mercato per buoni gestori di proprietà a prezzi accessibili e il più grande profitto dagli immobili commerciali.

Ma come valuti le migliori proprietà? E cosa separa i grandi affari dai tizi?

Come la maggior parte delle proprietà immobiliari, il successo inizia con un buon progetto. Eccone uno per aiutarti a valutare un buon affare di proprietà commerciale.

Scopri cosa sanno gli addetti ai lavori

Per essere un giocatore nel settore immobiliare commerciale, impara a pensare come un professionista. Ad esempio, sapere che la proprietà commerciale è valutata diversamente dalla proprietà residenziale. Il reddito degli immobili commerciali è direttamente correlato ai suoi filmati quadrati utilizzabili. Questo non è il caso delle singole case. Vedrai anche un flusso di cassa maggiore con proprietà commerciali. La matematica è semplice: guadagnerai più entrate nelle abitazioni plurifamiliari, ad esempio, che in una casa unifamiliare. Sappi anche che i contratti di locazione di immobili commerciali sono più lunghi rispetto alle residenze unifamiliari. Ciò apre la strada a un maggiore flusso di cassa. Infine, se ti trovi in ​​un ambiente creditizio più stretto, assicurati di bussare con i soldi in mano. Ai prestatori di immobili commerciali piace vedere almeno il 30% di sconto prima di dare il via libera a un prestito.

Traccia un piano d'azione

L'impostazione dei parametri è una priorità assoluta in un affare immobiliare commerciale. Ad esempio, chiediti quanto puoi permetterti di pagare e poi cerca i mutui per avere un'idea di quanto pagherai durante la vita del mutuo. L'uso di strumenti come i calcolatori dei mutui può aiutarti a sviluppare buone stime del costo totale della tua casa.

Altre domande chiave da porsi sono: quanto ti aspetti di fare sull'affare? Chi sono i giocatori chiave? Quanti inquilini sono già a bordo e pagano l'affitto? Quanto spazio di noleggio è necessario riempire?

Impara a riconoscere un buon affare

I migliori professionisti del settore immobiliare sanno molto quando ne vedono uno. Qual è il loro segreto? Innanzitutto, hanno una strategia di uscita: le migliori offerte sono quelle in cui sai di poterti allontanare. Aiuta ad avere un occhio attento e proprietario - cerca sempre danni che richiedono riparazioni, sappi come valutare i rischi e assicurati di rompere il calcolatore per garantire che la proprietà soddisfi i tuoi obiettivi finanziari.

Acquisire familiarità con le principali metriche commerciali immobiliari

Le metriche chiave comuni da utilizzare per la valutazione degli immobili includono:

Reddito operativo netto (NOI)
Il NOI di una proprietà immobiliare commerciale viene calcolato valutando il reddito operativo lordo del primo anno della proprietà e quindi sottraendo le spese operative per il primo anno. Vuoi avere un NOI positivo.

Tasso massimo
Il tasso "cap" - o capitalizzazione - di una proprietà immobiliare viene utilizzato per calcolare il valore delle proprietà che producono reddito. Ad esempio, un complesso di appartamenti di cinque o più unità, edifici per uffici commerciali e centri commerciali più piccoli sono tutti buoni candidati per una determinazione del tasso limite. I tassi di capitalizzazione sono utilizzati per stimare il valore attuale netto degli utili o dei flussi finanziari futuri; il processo è anche chiamato capitalizzazione degli utili.

Contanti in contanti
Gli investitori immobiliari commerciali che fanno affidamento sul finanziamento per acquistare le loro proprietà spesso aderiscono alla formula cash-on-cash per confrontare la performance del primo anno delle proprietà concorrenti. Cash-on-cash prende in considerazione il fatto che l'investitore in questione non richiede contanti al 100% per acquistare la proprietà in considerazione, ma tiene anche conto del fatto che l'investitore non manterrà tutto il NOI perché lui o lei deve usare di esso per effettuare pagamenti ipotecari. Per scoprire contanti in contanti, gli investitori immobiliari devono determinare l'importo richiesto per investire per acquistare la proprietà o il loro investimento iniziale.

Cerca venditori motivati

Come ogni azienda, i clienti guidano immobili. Il tuo compito è trovarli, in particolare quelli che sono pronti e desiderosi di vendere al di sotto del valore di mercato. Il fatto è che nulla accade o addirittura conta nel settore immobiliare fino a quando non trovi un accordo, che di solito è accompagnato da un venditore motivato. Questa è una persona con un motivo pressante per vendere al di sotto del valore di mercato. Se il tuo venditore non è motivato, non sarà disposto a negoziare.

Scopri l'arte del vicinato "Agricoltura"

Un modo eccellente per valutare una proprietà commerciale è studiare il quartiere in cui si trova andando ad aprire case, parlare con altri proprietari di quartiere e cercare posti vacanti.

Utilizzare un approccio "a tre punte" per valutare le proprietà

Sii adattabile quando cerchi grandi affari. Usa Internet, leggi gli annunci e assumi cani da caccia per trovare le migliori proprietà. I cani da caccia immobiliari possono aiutarti a trovare preziosi contatti di investimento in cambio di una tassa di rinvio.

La linea di fondo

In generale, trovare e valutare proprietà commerciali non riguarda solo i quartieri agricoli, ottenere un ottimo prezzo o inviare segnali di fumo per attirare venditori. Al centro dell'azione c'è la comunicazione umana di base. Si tratta di costruire relazioni e rapporti con i proprietari di immobili, quindi si sentono a proprio agio a parlare dei buoni affari e a fare affari con te.