Miglioramento del capitale
Un miglioramento del capitale è l'aggiunta di un cambiamento strutturale permanente o il ripristino di alcuni aspetti di una proprietà che migliorerà il valore complessivo della proprietà, prolungherà la sua vita utile o la adatterà a nuovi usi. Individui, aziende e città possono apportare miglioramenti di capitale all'immobile di loro proprietà. In un senso aziendale o municipale, questo processo può anche essere noto come spese in conto capitale.
Secondo l'Internal Revenue Service (IRS), per essere qualificato, questo tipo di miglioramento deve durare per più di un anno dopo il suo completamento. Sebbene l'entità di un miglioramento del capitale possa variare, sia i singoli proprietari di case sia i proprietari di immobili di grandi dimensioni apportano miglioramenti del capitale.
Come funziona un miglioramento del capitale
Il miglioramento del capitale in genere aumenta il valore di mercato di un immobile, ma può anche espandere l'utilità del bene oltre il suo stato attuale.
La pubblicazione IRS 523 delinea la definizione di miglioramento del capitale. Esempi di miglioramenti del capitale residenziale includono l'aggiunta di una camera da letto, un bagno o un ponte. Altri progetti approvati dall'IRS includono l'aggiunta di nuovi elettrodomestici da incasso, moquette o pavimenti da parete a parete o miglioramenti all'esterno di una casa, come la sostituzione del tetto, dei rivestimenti o delle finestre antivento.
Ad esempio, se una persona acquista un nuovo scaldabagno e una rimessa per gli attrezzi per la sua proprietà, entrambi collegati alla casa, verrebbero considerati miglioramenti di capitale della casa. Un esempio di miglioramento del capitale basato sulle imprese sarebbe la sostituzione dell'HVAC o l'installazione di funzionalità accessibili agli americani con Disability Act (ADA) in un edificio esistente. Allo stesso modo, la creazione di un nuovo parco pubblico in una zona del centro sarebbe considerata un miglioramento del capitale per una città. In questi scenari, le nuove aggiunte renderebbero più preziose le rispettive proprietà, sarebbero considerate aggiunte permanenti e la loro rimozione provocherebbe danni materiali alla proprietà.
Key Takeaways
- Un miglioramento del capitale è un cambiamento strutturale permanente o un restauro che migliora il valore di una proprietà, ne aumenta la vita utile o lo adatta al nuovo utilizzo.
- L'IRS definisce miglioramenti del capitale e li distingue dalle riparazioni.
- Oltre a migliorare una casa, il miglioramento del capitale aumenta la base di costo di quella casa, che a sua volta riduce la dimensione di qualsiasi profitto imponibile quando viene venduto.
Base di costo di impatto di miglioramenti di capitale
Una base di costo è il costo originale di un'attività. L'IRS stabilisce standard specifici per un miglioramento da qualificare come aumento di costo. Una preoccupazione principale è che deve essere in atto al momento della vendita di un immobile. Un miglioramento del capitale deve anche diventare parte della proprietà - o essere apposto in modo così permanente sulla proprietà - che la sua rimozione provocherebbe un danno significativo o una diminuzione del valore della proprietà stessa.
L'IRS fa una distinzione tra miglioramenti di capitale e riparazioni. Le riparazioni o la manutenzione non possono essere incluse nella base dei costi di una proprietà. Tuttavia, le riparazioni che fanno parte di un progetto più ampio, come la sostituzione di tutte le finestre di una casa, si qualificano come miglioramenti del capitale. I lavori di ristrutturazione necessari per mantenere una casa in buone condizioni non sono inclusi se non aggiungono valore al bene. Esempi di riparazioni non qualificate, secondo l'IRS, includono la verniciatura di pareti, la riparazione di perdite o la sostituzione di hardware rotto.
Miglioramenti di capitale Impatto sugli utili di capitale
Oltre a migliorare la casa, un miglioramento del capitale - secondo l'IRS - aumenta la base dei costi di una struttura. Cioè, le spese sostenute per apportare i miglioramenti vengono aggiunte all'importo pagato dal proprietario per acquistare o costruire la proprietà. L'aumento della base di costo, a sua volta, riduce la dimensione della plusvalenza imponibile quando si vende la proprietà.
Le plusvalenze da immobili si comportano in modo diverso rispetto ad altri tipi di plusvalenze. A partire dal 2019, i proprietari di case hanno diritto a un'esenzione dalle plusvalenze su qualsiasi profitto derivante dalla vendita di una residenza principale fino a US $ 250.000 se single e $ 500.000 se sposati e archiviati congiuntamente. Questa esenzione ha un avvertimento importante. Il proprietario della casa deve aver avuto residenza presso la proprietà per almeno due degli ultimi cinque anni prima della vendita.
Inoltre, se il guadagno è significativamente superiore a quello delle somme sopra elencate, l'effetto del miglioramento del capitale sulla base del costo può essere significativo. Molti fattori possono rendere un contribuente podalico i livelli di plusvalenze di $ 250/500. Questi includono se i proprietari hanno acquisito la proprietà molti decenni fa e se i valori immobiliari locali sono aumentati notevolmente dall'acquisto.
Supponiamo, ad esempio, che una persona acquisti una casa per $ 650.000 e spenda $ 50.000 per rinnovare la cucina e aggiungere un bagno. La base di costo della casa aumenta da $ 650.000 a $ 700.000. Dopo 10 anni passati a possedere e vivere in casa, il proprietario della casa, che è single e presenta le tasse in quanto tali, finisce per vendere la proprietà al prezzo di $ 975.000. Se non fosse stato apportato alcun miglioramento di capitale, la base imponibile per la plusvalenza sarebbe di $ 75.000, ($ 975.000 prezzo di vendita - $ 650.000 prezzo di acquisto - $ 250.000 esclusione di plusvalenze.
Tuttavia, poiché il miglioramento del capitale ha aumentato la base di costo di $ 50.000, la base imponibile per la plusvalenza sarebbe di $ 25.000 ($ 975.000 - ($ 650.000 + $ 50.000) - $ 250.000 = $ 25.000).
Esempio di vita reale di un miglioramento del capitale
Le leggi sull'affitto dello Stato di New York includono una disposizione denominata programma Major Capital Improvements (MCI). Risalente agli anni '70, consente ai proprietari di aumentare gli affitti degli edifici stabilizzati o controllati per l'affitto fino al 6% all'anno, per recuperare i costi di importanti miglioramenti del capitale di tali strutture. Un aggiornamento del sistema HVAC, nuovi ascensori, spazi comuni aggiornati e altri miglioramenti contano tutti per l'MCI.
Nel febbraio 2019, due membri del legislatore statale hanno presentato un disegno di legge per eliminare il programma, addebitando che è troppo facile per i proprietari di edifici abusare del programma. L'abuso arriva quando questi proprietari senza scrupoli presentano richieste gonfiate o inventate di spese. A parte il potenziale di frode, il programma MCI è intrinsecamente ingiusto, sostengono alcuni critici. Questi distrattori affermano che un miglioramento del capitale è un costo una tantum per un proprietario, ma un aumento dell'affitto è una spesa in corso per un inquilino.
Confronta i conti di investimento Nome del fornitore Descrizione Descrizione dell'inserzionista × Le offerte che compaiono in questa tabella provengono da società di persone da cui Investopedia riceve un compenso.