Immobili commerciali - CRE
Gli immobili commerciali (CRE) sono proprietà utilizzate esclusivamente a fini commerciali o per fornire uno spazio di lavoro anziché uno spazio abitativo. Molto spesso, gli immobili commerciali vengono affittati agli inquilini per condurre affari. Questa categoria di immobili spazia da una singola stazione di servizio a un enorme centro commerciale. Gli immobili commerciali comprendono rivenditori di ogni genere, spazi per uffici, hotel, centri commerciali, ristoranti e minimarket.
Le basi del settore immobiliare commerciale
Gli immobili commerciali e gli immobili residenziali comprendono le due principali categorie di proprietà. Residenziale comprende strutture riservate all'abitazione umana e non per uso commerciale o industriale. Come suggerisce il nome, gli immobili commerciali sono utilizzati nel commercio.
Alcune autorità di suddivisione in zone e licenze rilasciano ulteriori proprietà industriali - siti utilizzati per la fabbricazione e la produzione di beni, in particolare beni pesanti - ma la maggior parte lo considera un sottoinsieme di immobili commerciali.
Gli immobili commerciali sono classificati in quattro classi, a seconda della funzione: ufficio, industria, famiglia e vendita al dettaglio. Anche i singoli spazi sono classificati. Lo spazio ufficio, ad esempio, è caratterizzato come classe A, classe B o classe C.
- La classe A rappresenta i migliori edifici in termini di estetica, età, qualità delle infrastrutture e posizione.
- Gli edifici di classe B sono generalmente più vecchi e meno competitivi, dal punto di vista dei prezzi, degli edifici di classe A. Gli investitori spesso prendono di mira questi edifici per il restauro.
- Gli edifici di classe C sono i più antichi, di solito di età superiore ai 20 anni, situati in aree meno attraenti e necessitano di manutenzione.
Key Takeaways
- Gli immobili commerciali sono proprietà utilizzate esclusivamente a fini commerciali, rispetto agli immobili residenziali, che sono spazi abitativi.
- Le quattro classi di immobili commerciali comprendono ufficio, industria, famiglia e vendita al dettaglio.
- Gli immobili commerciali offrono entrate, oltre a un certo apprezzamento del capitale, per gli investitori.
- Investire in immobili commerciali richiede più sofisticazione e fondi da parte degli investitori rispetto agli immobili residenziali.
- I trust di investimento immobiliare quotati in borsa (REIT) sono un modo fattibile per gli individui di investire in immobili commerciali.
Contratto di locazione
Alcune aziende possiedono gli edifici che occupano. Tuttavia, lo scenario più tipico è la proprietà in affitto. Di solito, un investitore possiede l'edificio e riscuote l'affitto da ogni azienda che vi opera. I tassi di leasing commerciale - il prezzo per occupare uno spazio in un determinato periodo - sono abitualmente quotati in dollari annuali per affitto per piede quadrato. Al contrario, le tariffe degli immobili residenziali indicano una somma annuale o un affitto mensile.
I contratti di locazione commerciale possono durare da un anno a 10 anni o più, con uffici e spazi commerciali in media tra i contratti di leasing di cinque e dieci anni.
In uno studio del 2017 condotto dalla società di analisi del mercato immobiliare CBRE Group, Inc., l'analista Alex Krasikov ha scoperto che il termine - lunghezza - di un contratto di locazione era proporzionale alla dimensione dello spazio in affitto. Inoltre, i dati hanno mostrato che gli inquilini avrebbero stipulato lunghi contratti di locazione per bloccare i prezzi in un contesto di mercato in aumento. Ma questo non è il loro unico fattore trainante. Alcuni inquilini con requisiti per spazi di grandi dimensioni entreranno in contratti di locazione lunghi a causa della disponibilità limitata di proprietà che soddisfa le loro esigenze.
Esistono quattro tipi principali di contratti di locazione di proprietà commerciale, ciascuno dei quali richiede livelli diversi di responsabilità da parte del proprietario e dell'inquilino.
- Un contratto di locazione a rete singola rende l'inquilino responsabile del pagamento delle tasse di proprietà.
- Un contratto di locazione a doppia rete (NN) rende l'inquilino responsabile per il pagamento delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione.
- Un contratto di locazione a tripla rete (NNN) rende l'inquilino responsabile per il pagamento di tasse sulla proprietà, assicurazione e manutenzione.
- Con un contratto di locazione lordo, l'inquilino paga solo l'affitto e il proprietario paga le tasse di proprietà dell'edificio, l'assicurazione e la manutenzione.
Gestione di immobili commerciali
Ovviamente, mantenere CRE in piena locazione su base continuativa è l'obiettivo di ogni proprietario. Spesso il proprietario deve trovare un equilibrio tra l'ottimizzazione degli affitti e la riduzione al minimo dei posti vacanti e il turnover degli inquilini. Il fatturato può essere costoso per i proprietari di CRE perché lo spazio deve essere adattato per soddisfare le esigenze specifiche dei diversi inquilini, ad esempio se un ristorante si trasferisce in una proprietà una volta occupata da uno studio di yoga.
I proprietari di immobili potrebbero voler assumere una società di gestione immobiliare commerciale per aiutarli a trovare, gestire e trattenere gli inquilini, supervisionare i contratti di locazione e le opzioni di finanziamento e coordinare la manutenzione e la commerciabilità delle proprietà. La conoscenza specializzata di una società di gestione immobiliare commerciale è utile in quanto le norme e i regolamenti che governano tali proprietà variano a seconda dello stato, della contea, del comune e dell'industria e delle dimensioni.
Investire in immobili commerciali
Investire in immobili commerciali può essere redditizio e servire da copertura contro la volatilità del mercato azionario. Gli investitori possono guadagnare attraverso l'apprezzamento della proprietà quando vendono, ma la maggior parte dei rendimenti provengono dagli affitti degli inquilini.
Investimento diretto
Gli investitori possono utilizzare investimenti diretti laddove diventano proprietari attraverso la proprietà della proprietà fisica. Le persone più adatte agli investimenti diretti in immobili commerciali sono quelle che hanno una notevole conoscenza del settore o che possono impiegare aziende che lo fanno. Gli immobili commerciali sono un investimento immobiliare ad alto rischio e ad alto rendimento. È probabile che un investitore del genere sia un individuo con un patrimonio netto poiché gli investimenti in CRE richiedono una considerevole quantità di capitale.
La proprietà ideale si trova in una zona con scarsa offerta CRE e una forte domanda che offrirà tariffe di noleggio favorevoli. La forza dell'economia locale dell'area influenza anche il valore dell'acquisto CRE.
Investimento indiretto
In alternativa, gli investitori possono investire indirettamente nel mercato commerciale attraverso la proprietà di vari titoli di mercato come fondi immobiliari (REIT), fondi negoziati in borsa o investendo in società che si rivolgono al mercato immobiliare commerciale, come banche e agenti immobiliari.
Vantaggi del settore immobiliare commerciale
Uno dei maggiori vantaggi degli immobili commerciali è rappresentato da tassi di leasing interessanti. Nelle aree in cui la quantità di nuove costruzioni è limitata dalla terra o dalla legge, gli immobili commerciali possono avere rendimenti impressionanti e notevoli flussi di cassa mensili. Gli edifici industriali in genere affittano a un prezzo inferiore, sebbene abbiano anche costi generali inferiori rispetto a una torre per uffici.
Gli immobili commerciali beneficiano anche di contratti di locazione relativamente più lunghi con gli inquilini rispetto agli immobili residenziali. Questa lunga durata del contratto di locazione offre al proprietario di immobili commerciali una notevole stabilità del flusso di cassa, a condizione che gli inquilini a lungo termine occupino l'edificio.
Oltre a offrire una fonte di reddito ricca e stabile, gli immobili commerciali offrono il potenziale per l'apprezzamento del capitale, purché la proprietà sia ben mantenuta e aggiornata. E, come tutti gli immobili, si sposta spesso nella direzione opposta rispetto al mercato azionario, rendendolo un'efficace opzione di diversificazione rispetto alle azioni di un portafoglio.
Professionisti
Copertura contro il mercato azionario
Fonte di reddito ad alto rendimento
Flussi di cassa stabili dagli inquilini a lungo termine
Potenziale di apprezzamento del capitale
Contro
Più capitale richiesto per investire direttamente
Maggiore regolamentazione
Maggiori costi di ristrutturazione
Asset illiquido
Svantaggi di immobili commerciali
Le regole e i regolamenti sono i principali deterrenti per la maggior parte delle persone che vogliono investire direttamente in immobili commerciali. Le tasse, i meccanismi di acquisto e le responsabilità di manutenzione degli immobili commerciali sono sepolti in strati di legalese. Questi requisiti cambiano in base a stato, contea, industria, dimensioni, suddivisione in zone e molte altre designazioni. La maggior parte degli investitori nel settore immobiliare commerciale ha conoscenze specialistiche o un libro paga delle persone che lo fanno.
Un altro ostacolo è l'aumento del rischio derivante dal turnover degli inquilini, particolarmente rilevante in un'economia in cui chiusure al dettaglio impreviste lasciano immobili vuoti con un preavviso minimo.
Con le residenze, i requisiti delle strutture di un inquilino rispecchiano generalmente quelli degli inquilini precedenti o futuri. Tuttavia, con una proprietà commerciale, ogni inquilino può avere esigenze molto diverse che richiedono costose ristrutturazioni. Il proprietario dell'edificio deve quindi adattare lo spazio per ospitare il commercio specializzato di ciascun inquilino. Una proprietà commerciale con un posto vacante basso ma un elevato turnover degli inquilini può comunque perdere denaro a causa del costo dei lavori di ristrutturazione per gli inquilini in arrivo.
Per coloro che desiderano investire direttamente, l'acquisto di un immobile commerciale è una proposta molto più costosa di un immobile residenziale. Inoltre, mentre il settore immobiliare, in generale, è tra i più illiquidi delle classi di attività, le transazioni per edifici commerciali tendono a muoversi particolarmente lentamente.
Esempio reale di previsioni CRE
Il mercato immobiliare commerciale statunitense ha subito un colpo durante la recessione del 2008-2009, ma ha registrato guadagni annuali dal 2010. Questi guadagni hanno contribuito a recuperare quasi tutte le perdite dell'era della recessione.
"Il 2019 Outlook del mercato immobiliare statunitense", un rapporto annuale pubblicato da CBRE, ritiene che:
Sebbene sia in ritardo nel ciclo economico, le prospettive rimangono molto buone per tutti e quattro i principali tipi di attività immobiliari commerciali. Ci sarà un minimo apprezzamento nei valori, ma i rendimenti dei redditi dovrebbero rimanere sani.
Tuttavia, altri indicatori suggeriscono che il mercato immobiliare commerciale ha raggiunto il picco nel ciclo di crescita post-recessione. Secondo la società immobiliare californiana Ten-X Growth, i prezzi degli immobili commerciali hanno chiuso il 2018 in rialzo dell'1% rispetto al 2017.
Un rapporto Ten-X ha osservato che il totale finale del 2018 per gli immobili commerciali conferma la loro visione dei prezzi del ciclo economico tardivo. La ricerca dell'azienda ha rilevato che i posti vacanti sono in aumento, la crescita degli affitti sta rallentando e i tassi di interesse del mercato sono in aumento
Secondo quanto riportato da Forbes, il settore della vendita al dettaglio, in particolare, si è rivelato un punto dolente nel più ampio mercato degli immobili commerciali, poiché le chiusure di negozi diffuse si sono intensificate nel 2017 e sono proseguite nel 2018. Ad esempio, il popolare centro commerciale REIT Westfield Corporation ha visto il loro prezzo delle azioni in ribasso 30% tra metà 2016 e fine 2017 prima di invertire alcune perdite fino a gennaio 2018. Unibail-Rodamco SE ha acquisito Westfield per 15, 8 miliardi di dollari, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La maggior parte delle aziende, tuttavia, sostiene che il mercato immobiliare rimane complessivamente sano. JP Morgan, nel suo "2019 Commerical Real Estate Outlook", ha ampiamente ripreso l'opinione di CBRE affermando che il 2018 è stato il nono anno di aumenti degli affitti e delle valutazioni degli immobili commerciali. Morgan prevede che questo ritmo rallenterà ma continuerà e non vedrà una recessione fino a dopo il 2019.
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