La guida completa al finanziamento di un investimento immobiliare

Le proprietà immobiliari possono costituire una copertura contro la volatilità del mercato quando le azioni subiscono un crollo e ci sono molti vantaggi associati al possesso di un investimento immobiliare. Diventare padrone di casa è un modo intelligente per generare un flusso di reddito passivo costante, ma per iniziare è necessaria una certa quantità di denaro. Quando non hai un grande bankroll, sottoscrivere un prestito potrebbe essere l'unico modo per concludere l'affare. (Per ulteriori informazioni, consultare il tutorial: Esplorazione di investimenti immobiliari.)

Il finanziamento di investimenti immobiliari può assumere varie forme e vi sono criteri specifici che i mutuatari devono essere in grado di soddisfare. La scelta del tipo di prestito sbagliato può influire sul successo del tuo investimento, quindi è fondamentale capire come funzionano le varie alternative prima di rivolgersi a un finanziatore.

Opzione n. 1: prestiti bancari convenzionali

Se possiedi già una casa che è la tua residenza principale, probabilmente hai familiarità con il finanziamento convenzionale. Un mutuo convenzionale è conforme alle linee guida stabilite da Fannie Mae o Freddie Mac e, diversamente da un prestito FHA, VA o USDA, non è sostenuto dal governo federale. Con il finanziamento convenzionale, l'aspettativa tipica di un acconto è del 20% del prezzo di acquisto della casa, ma con un investimento immobiliare, il prestatore può richiedere un acconto più vicino al 30%. Potrebbe essere possibile utilizzare fondi in regalo per un acconto, ma i regali dovrebbero essere documentati correttamente.

Con un prestito convenzionale, il tuo punteggio di credito personale e la storia creditizia determinano la tua capacità di ottenere l'approvazione e quale tipo di tasso di interesse si applica al mutuo. I finanziatori riesaminano anche i redditi e le attività e i mutuatari devono essere in grado di permettersi il mutuo esistente se hanno uno e i pagamenti mensili del prestito su un investimento immobiliare. Il reddito da locazione futuro non viene preso in considerazione nei calcoli del debito verso il reddito e la maggior parte dei finanziatori si aspetta che i mutuatari abbiano almeno sei mesi di liquidità accantonata per coprire entrambi gli obblighi ipotecari. (Per ulteriori consigli sul finanziamento, leggi: L' acquisto del tuo primo investimento immobiliare? I 10 consigli principali .)

Opzione n. 2: prestiti Fix-and-Flip

Pur essendo un padrone di casa ha i suoi vantaggi, ha anche alcuni mal di testa. Per alcuni investitori, lanciare è l'alternativa più interessante perché consente loro di ricevere i loro profitti in una somma forfettaria quando la casa viene venduta piuttosto che aspettare un controllo dell'affitto ogni mese. In quello scenario, un prestito fix-and-flip sarebbe più appropriato.

Un prestito fisso è un tipo di prestito a breve termine che consente al mutuatario di completare i suoi lavori di ristrutturazione in modo che la casa possa essere rimessa sul mercato il più rapidamente possibile. I prestiti fix-and-flip sono essenzialmente prestiti in denaro reale, il che significa che il prestito è garantito dalla proprietà. I finanziatori di denaro duro sono specializzati in questo tipo di prestiti, ma alcune piattaforme di crowdfunding immobiliare offrono anche loro.

L'aspetto positivo dell'utilizzo di un prestito in denaro reale per finanziare un capovolgimento è che può essere più facile qualificarsi rispetto a un prestito convenzionale. Mentre i finanziatori considerano ancora cose come il credito e il reddito, l'attenzione principale è sulla redditività della proprietà. Il valore stimato post-riparazione (ARV) della casa viene utilizzato per valutare se si sarà in grado di rimborsare il prestito. È anche possibile ottenere finanziamenti in prestito nel giro di pochi giorni piuttosto che aspettare settimane o mesi per la chiusura di un mutuo convenzionale. (Per ulteriori informazioni su come mantenere un flip in pista, vedere: 5 errori che rendono House lanciando un flop .)

Lo svantaggio più grande dell'utilizzo di un prestito fix-and-flip è che non sarà economico. I tassi di interesse per questo tipo di prestito possono arrivare fino al 18%, a seconda del prestatore, e il periodo di tempo per il rimborso potrebbe essere breve. Non è raro che i prestiti in denaro contante abbiano una durata inferiore a un anno. Le commissioni di origine e i costi di chiusura possono anche essere più elevati rispetto al finanziamento convenzionale, il che potrebbe ridurre i rendimenti.

Opzione n. 3: toccando l'equità domestica

Attingere al proprio capitale di casa, tramite un prestito di capitale di casa, HELOC o rifinanziamento di incasso, è un terzo modo per garantire un investimento immobiliare per il noleggio a lungo termine o finanziare un capovolgimento. Nella maggior parte dei casi, è possibile prendere in prestito fino all'80% del valore azionario della casa da utilizzare per l'acquisto di una seconda casa.

L'uso dell'equità per finanziare un investimento immobiliare ha i suoi pro e contro, a seconda del tipo di prestito scelto. Con un HELOC, ad esempio, puoi prendere in prestito contro il capitale proprio come faresti con una carta di credito, e i pagamenti mensili sono spesso solo a tasso di interesse. Il tasso è di solito variabile; tuttavia, ciò significa che può aumentare se cambia il tasso principale.

Un rifinanziamento in contanti verrebbe con un tasso fisso, ma potrebbe prolungare la vita del mutuo esistente. Una durata del prestito più lunga potrebbe significare pagare di più in interessi per la residenza principale. Ciò dovrebbe essere valutato rispetto ai rendimenti attesi che un investimento immobiliare porterebbe. (Per ulteriori informazioni sull'opportunità di un rifinanziamento, vedere: 9 cose da sapere prima di rifinanziare il mutuo .)

La linea di fondo

Investire in una proprietà in affitto o affrontare un progetto sfolgorante sono iniziative rischiose, ma offrono il potenziale per un grande guadagno. Trovare i soldi per approfittare di un'opportunità di investimento non deve essere un ostacolo se sai dove cercare. Mentre stai confrontando diverse opzioni di prestito, tieni a mente quali sono i costi a breve e lungo termine e come ciò può influire sui profitti dell'investimento.