Clausole di emergenza nei contratti di acquisto di abitazioni

Una clausola di emergenza definisce una condizione o un'azione che deve essere soddisfatta affinché un contratto immobiliare diventi vincolante. Una contingenza diventa parte di un contratto di vendita vincolante quando entrambe le parti, l'acquirente e il venditore, accettano i termini e firmano il contratto. Di conseguenza, è importante capire in cosa ti stai inserendo se una clausola di emergenza è inclusa nel tuo contratto immobiliare. Qui introduciamo clausole di emergenza ampiamente utilizzate nei contratti di acquisto di abitazioni e in che modo possono beneficiare sia gli acquirenti che i venditori.

Key Takeaways

• Una clausola di emergenza definisce una condizione o un'azione che deve essere soddisfatta affinché un contratto immobiliare diventi vincolante.
• Una contingenza di valutazione protegge l'acquirente e viene utilizzata per garantire che una proprietà sia valutata a un importo minimo specificato.
• Una contingenza finanziaria (o una "contingenza ipotecaria") dà all'acquirente il tempo di ottenere finanziamenti per l'acquisto della proprietà.
• Un'ispezione o un'eventuale due diligence danno all'acquirente il diritto di far ispezionare la casa entro un determinato periodo di tempo.

Contratti immobiliari

Una transazione immobiliare in genere inizia con un'offerta: un acquirente presenta un'offerta di acquisto a un venditore, che può accettare o rifiutare la proposta. Spesso il venditore contrasta l'offerta e le negoziazioni vanno avanti e indietro fino a quando entrambe le parti non raggiungono un accordo. Se una delle parti non accetta i termini, l'offerta diventa nulla e l'acquirente e il venditore procedono separatamente senza ulteriori obblighi. Se entrambe le parti concordano i termini dell'offerta, tuttavia, l'acquirente effettua un deposito di denaro serio, una somma pagata come prova di buona fede, che in genere ammonta all'1% o al 2% del prezzo di vendita. I fondi sono detenuti da una società di deposito a garanzia mentre inizia il processo di chiusura.

A volte una clausola di emergenza è allegata a un'offerta di acquisto di beni immobili e inclusa nel contratto immobiliare. In sostanza, una clausola di emergenza dà alle parti il ​​diritto di recedere dal contratto in determinate circostanze che devono essere negoziate tra l'acquirente e il venditore. Le contingenze possono includere dettagli quali l'intervallo di tempo (ad es. "L'acquirente ha 14 giorni per ispezionare la proprietà") e condizioni specifiche (ad es. "L'acquirente ha 21 giorni per garantire un prestito convenzionale di 30 anni per l'80% del prezzo di acquisto a un tasso di interesse non superiore al 4, 5% "). Qualsiasi clausola di emergenza deve essere chiaramente indicata in modo tale che tutte le parti comprendano i termini.

Se le condizioni della clausola di emergenza non sono soddisfatte, il contratto diventa nullo e una parte (molto spesso l'acquirente) può recedere senza conseguenze legali. Al contrario, se le condizioni sono soddisfatte, il contratto è legalmente esecutivo e una parte sarebbe in violazione del contratto se decidessero di recedere. Le conseguenze variano, dalla decadenza del denaro serio alle cause legali. Ad esempio, se un acquirente fa un passo indietro e il venditore non è in grado di trovare un altro acquirente, il venditore può fare causa per prestazioni specifiche, costringendo l'acquirente ad acquistare la casa.

Clausole di emergenza in contratti di acquisto di abitazioni

Tipi di clausole di emergenza

Le clausole di emergenza possono essere scritte per quasi ogni necessità o preoccupazione. Ecco le contingenze più comuni incluse nei contratti di acquisto di case di oggi.

Contingenza di valutazione

Una contingenza di valutazione protegge l'acquirente e viene utilizzata per garantire che una proprietà sia valutata a un importo minimo specificato. Se la proprietà non valuta almeno l'importo specificato, il contratto può essere risolto e, in molti casi, il denaro più serio viene rimborsato all'acquirente.

Una contingenza di valutazione può includere termini che consentono all'acquirente di procedere all'acquisto anche se la valutazione è inferiore all'importo specificato, in genere entro un certo numero di giorni dopo che l'acquirente riceve la notifica del valore di valutazione. Il venditore potrebbe avere l'opportunità di abbassare il prezzo all'importo della valutazione. La contingenza specifica una data di rilascio entro la quale l'acquirente deve comunicare al venditore eventuali problemi con la valutazione. In caso contrario, la contingenza sarà considerata soddisfatta e l'acquirente non sarà in grado di uscire dalla transazione.

Una clausola di emergenza in un affare immobiliare dà alle parti il ​​diritto di recedere dal loro contratto in determinate circostanze che sono negoziate tra l'acquirente e il venditore.

Contingenza finanziaria

Una contingenza finanziaria (detta anche "contingenza ipotecaria") dà all'acquirente il tempo di richiedere e ottenere finanziamenti per l'acquisto della proprietà. Ciò fornisce un'importante protezione per l'acquirente, che può recedere dal contratto e recuperare i propri guadagni nel caso in cui non siano in grado di ottenere finanziamenti da una banca, da un broker ipotecario o da un altro tipo di prestito.

Una contingenza finanziaria indicherà un determinato numero di giorni per l'acquirente per ottenere finanziamenti. L'acquirente ha tempo fino a tale data per risolvere il contratto (o richiedere una proroga che deve essere concordata per iscritto dal venditore). In caso contrario, l'acquirente rinuncia automaticamente alla contingenza e diventa obbligato ad acquistare la proprietà, anche se un prestito non è garantito.

Contingenza di vendita casa

Sebbene nella maggior parte dei casi sia più facile vendere prima di acquistare un'altra proprietà, i tempi e i finanziamenti non sempre funzionano in questo modo. Una contingenza di vendita di case offre all'acquirente un determinato periodo di tempo per vendere e saldare la propria casa esistente al fine di finanziare quella nuova. Questo tipo di emergenza protegge gli acquirenti perché, se una casa esistente non vende almeno per il prezzo richiesto, l'acquirente può recedere dal contratto senza conseguenze legali.

Le contingenze di vendita della casa possono essere difficili per il venditore, che può essere costretto a rinunciare a un'altra offerta in attesa dell'esito della contingenza. Il venditore si riserva il diritto di annullare il contratto se la casa dell'acquirente non viene venduta entro il numero di giorni specificato.

Contingenza di ispezione

Una contingenza di ispezione (chiamata anche "contingenza di dovuta diligenza") dà all'acquirente il diritto di far ispezionare la casa entro un periodo di tempo specificato, come da cinque a sette giorni. Protegge l'acquirente, che può recedere dal contratto o negoziare le riparazioni in base ai risultati di un ispettore domestico professionale. Un ispettore esamina l'interno e l'esterno della proprietà, comprese le condizioni degli elementi elettrici, di finitura, idraulici, strutturali e di ventilazione. L'ispettore fornisce all'acquirente un rapporto che descrive in dettaglio eventuali problemi rilevati durante l'ispezione. A seconda dei termini esatti della contingenza di ispezione, l'acquirente può:

• Approvare il rapporto e l'affare avanza
• Non approvare il rapporto, uscire dall'affare e restituire il denaro più serio
• Richiedi tempo per ulteriori ispezioni se qualcosa ha bisogno di una seconda occhiata
• Richiedere riparazioni o concessione (se il venditore è d'accordo, l'accordo si sposta in avanti; se il venditore rifiuta, l'acquirente può ritirarsi dall'affare e farsi restituire il denaro più serio)

A volte è inclusa una contingenza di costi di riparazione oltre alla contingenza di ispezione. Questo specifica un importo massimo in dollari per le riparazioni necessarie. Se l'ispezione indica che le riparazioni costeranno più di questo importo in dollari, l'acquirente può scegliere di risolvere il contratto. In molti casi, la contingenza del costo della riparazione si basa su una determinata percentuale del prezzo di vendita, ad esempio 1% o 2%.

Clausola di kick-out

La clausola di kick-out è una contingenza aggiunta dai venditori per fornire una misura di protezione contro una contingenza di vendita di case. Mentre il venditore accetta una contingenza di vendita di una casa, lui o lei può aggiungere una clausola di esclusione affermando che il venditore può continuare a commercializzare la proprietà. Se un altro acquirente qualificato interviene, il venditore concede all'acquirente corrente un determinato periodo di tempo (come 72 ore) per rimuovere la contingenza di vendita della casa e mantenere in vita il contratto. In caso contrario, il venditore può recedere dal contratto e vendere al nuovo acquirente.

La linea di fondo

Un contratto immobiliare è un accordo legalmente esecutivo che definisce i ruoli e gli obblighi di ciascuna parte in una transazione immobiliare. Le contingenze sono clausole allegate e rese parte del contratto. È importante leggere e comprendere il contratto, prestando attenzione a tutte le date e le scadenze specificate. Poiché il tempo è essenziale, un giorno (e una scadenza mancata) può avere un effetto negativo e costoso sulla tua transazione immobiliare.

In alcuni stati, i professionisti del settore immobiliare sono autorizzati a preparare contratti e qualsiasi modifica, comprese le clausole di emergenza. In altri stati, tuttavia, questi documenti devono essere redatti da avvocati autorizzati. È importante seguire le leggi e i regolamenti del tuo stato. In generale, se stai lavorando con un professionista immobiliare qualificato, saranno in grado di guidarti attraverso il processo e assicurarsi che i documenti siano preparati correttamente (da un avvocato se necessario). Se non stai lavorando con un agente o un broker, verifica con un avvocato se hai domande su contratti immobiliari e clausole di emergenza.