ARM convertibile
Un ARM convertibile è un mutuo a tasso variabile (ARM) che offre al mutuatario la possibilità di convertirsi in un mutuo a tasso fisso. Gli ARM convertibili sono commercializzati come un modo per trarre vantaggio dalla caduta dei tassi di interesse e di solito includono condizioni specifiche. L'istituzione finanziaria generalmente applica una commissione per convertire l'ARM in un'ipoteca a tasso fisso.
ROTTURA DEL BRACCIO convertibile
Le ARMS convertibili sono un ibrido di due tipi di mutuo: il mutuo convenzionale a 30 anni a tasso fisso e il mutuo a tasso variabile (ARM). I mutui a tasso fisso danno al mutuatario la sicurezza di sapere che il suo pagamento mensile non cambierà mai, anche se i tassi aumentano; nel tempo, i pagamenti diminuiscono effettivamente rispetto all'inflazione. Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso “teaser” introduttivo molto più basso, ma dopo un periodo prestabilito (in genere cinque anni) il tasso viene adeguato in base a un indice, come il LIBOR, più un margine. Il tasso viene generalmente adeguato ogni sei mesi e può aumentare o diminuire (entro i limiti indicati nel contratto).
Con un ARM convertibile, il mutuo inizia come un tasso variabile di 30 anni, cioè a un tasso di taccheggio inferiore alla media di mercato. Ma entro un determinato periodo, spesso dopo il primo anno ma prima del quinto, il mutuatario ha la possibilità di convertirsi in un tasso fisso. Il nuovo tasso di interesse è di solito il tasso più basso offerto entro i sette giorni prima del blocco. Pertanto, se i tassi di interesse calano, il mutuatario può ottenere un tasso fisso inferiore a quello che avrebbe potuto ottenere inizialmente.
I ARM convertibili possono avere senso quando le tariffe sono alte
Introdotti nei primi anni '80, gli ARM convertibili sono entrati in scena durante un periodo di mutui a tasso fisso a due cifre. La teoria era che, poiché i tassi di interesse erano storicamente improbabili che andassero molto più in alto (salvo un'inflazione straordinaria), i mutuatari di ARM convertibili potevano essenzialmente scommettere sulla grande probabilità di tassi più bassi in futuro. I primi ARM convertibili erano costosi e contenevano restrizioni onerose. Ma nel 1987, le società ipotecarie sponsorizzate dal governo Fannie Mae e Freddie Mac iniziarono ad acquistare ARM convertibili sul mercato secondario; poiché la maggior parte delle banche commerciali vendono i loro mutui sul mercato secondario, l'accettazione di ARM convertibili da parte dei due giganti dei mutui ha portato alla loro rapida espansione. La concorrenza, a sua volta, ha portato commissioni più basse e condizioni meno restrittive.
Il rovescio della medaglia
Il principale svantaggio di ARMS convertibile è che costringono il mutuatario a monitorare i tassi di interesse e prevedere i cambiamenti futuri, cosa che nemmeno gli esperti possono fare in modo affidabile. Inoltre, i tassi di interesse su ARMS convertibili, sia il tasso introduttivo che il tasso fisso successivo, sono in genere leggermente superiori ai tassi di mercato. E mentre i mutuatari non pagano i costi di chiusura durante la conversione del mutuo, i finanziatori applicano commissioni. Nel frattempo, se i tassi di interesse aumentano durante il periodo introduttivo, si perde il beneficio di un ARM convertibile. Infine, il pagamento mensile dopo la conversione sarà quasi certamente superiore a quello che il proprietario della casa stava pagando con il tasso del teaser, anche se con la sicurezza che rimarrà fisso.