Dedurre interessi sul tuo secondo mutuo

Il governo federale comprende che i mutui immobiliari sono i maggiori oneri finanziari che molti americani potranno mai sostenere durante la loro vita. Al fine di fornire una pausa (e presumibilmente per incoraggiare le persone a partecipare al mercato immobiliare), l'Internal Revenue Service (IRS) consente ai contribuenti di detrarre gli interessi pagati sui loro mutui.

E se ottenessi un secondo mutuo per la casa? Importa per cosa lo usi? Puoi detrarre gli interessi indefinitamente?

Daremo uno sguardo approfondito alle implicazioni fiscali derivanti dall'assunzione di una seconda ipoteca, mostrandoti come calcolare la detrazione sulle tasse, nonché evidenziando varie restrizioni e insidie.

Le basi

In primo luogo, è necessario capire cosa costituisce una "casa qualificata" (quella su cui si applica una detrazione degli interessi sui mutui) e come l'IRS definisce "interessi sui mutui" e "debito sui mutui".

Per cominciare, una "casa qualificata" si riferisce alla tua casa principale in cui vivi normalmente o a una seconda casa. Case mobili, roulotte, appartamenti e barche sono tutti idonei, purché abbiano "servizi per dormire, cucinare e servizi igienici", come afferma la pubblicazione IRS 936.

Se hai tre o più proprietà, puoi rivendicarne solo due come rispettivamente la tua casa principale e la seconda per un determinato anno. Se ti capita di vendere una delle case che stavi reclamando nel corso di quell'anno, puoi quindi ritenere un'altra proprietà la tua casa principale o seconda per il saldo di quell'anno.

Se stai richiedendo detrazioni su una casa che funge anche da qualcos'altro, come una proprietà in affitto o un ufficio, entrano in gioco alcune regole e calcoli sfumati, relativi a quanto tempo occupi i locali. Puoi fare riferimento alle specifiche qui, ma in generale, se affitti una seconda casa, devi vivere lì per almeno 14 giorni o più del 10% del tempo che viene affittato per un anno (a seconda di quale sia il periodo più lungo) per poter dedurre l'interesse ipotecario su di esso. (Se non vivi affatto lì, allora sei un padrone di casa e entra in gioco un insieme completamente diverso di regole: vedi Detrazioni fiscali per i proprietari di immobili in affitto ).

Gli interessi ipotecari si applicano solo agli interessi pagati sui prestiti che utilizzano la tua casa (s) come garanzia. Ciò comprende:

• Primi mutui e secondi mutui
• Linee di credito
• Prestiti di equità domestica

L'IRS delinea tre categorie di debito ipotecario. Questi variano a seconda del momento in cui è stato sottoscritto il debito e per cosa sono stati utilizzati i proventi:

• Il debito nonno si riferisce ai mutui garantiti da casa tua entro il 13 ottobre 1987 (dopo che le norme fiscali attuali sono entrate in vigore).
• Il debito di acquisizione della casa si riferisce ai mutui contratti dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la tua casa (es. Ristrutturazioni, riparazioni, ecc.).
• Il debito o il prestito di equità domestica si riferisce ai mutui contratti dopo il 13 ottobre 1987 che sono stati utilizzati per altri scopi non legati alla residenza, come per finanziare le tasse universitarie, una nuova auto, una vacanza o praticamente qualsiasi altra cosa non correlata a acquistare, costruire o migliorare una casa.

Le detrazioni

Dipende dal tipo di debito che hai già - e da quanto altro vuoi assumere. Se si è sposati e si presentano congiuntamente, è possibile dedurre solo gli interessi su un debito di acquisizione domestica pari o inferiore a $ 1 milione e al valore complessivo del debito azionario domestico pari o inferiore a $ 100.000. Se single, o sposato e archiviato separatamente, i tuoi limiti diventano rispettivamente $ 500.000 per il debito di acquisizione casa e $ 50.000 di debito azionario casa.

In altre parole, se il tuo mutuo o mutui vengono utilizzati per acquistare, costruire o migliorare la tua casa principale e / o la seconda (rendendola debito di acquisizione casa) e un totale di $ 1 milione, puoi detrarre tutto ciò che hai pagato per gli interessi. Ad esempio, se si dispone di un tasso di interesse del 4% su ciascuno dei due mutui che sommano fino a $ 1 milione, è possibile detrarre tutti i pagamenti di interessi annuali di $ 40.000.

Tuttavia, se il tuo debito di acquisizione casa è, diciamo, $ 2 milioni, allora sarai in grado di dedurre solo la metà dell'interesse totale che hai pagato su mutui del valore di $ 2 milioni in quell'anno. Se si applicassero gli stessi tassi di interesse del 4%, allora saresti in grado di detrarre solo $ 40.000 invece degli $ 80.000 che presumibilmente hai pagato negli interessi quell'anno. (Questo è qualcosa da considerare per chiunque cerchi di finanziare una proprietà a sette cifre. Vedi i mutui convenzionali contro i jumbo: come differiscono .)

Sebbene questo limite non si applichi al debito del nonno, non sarai in grado di prendere ulteriori detrazioni sui nuovi mutui se il tuo debito del nonno supera già $ 1 milione. E se avessi solo $ 900.000 in debito con il nonno? Quindi potresti dedurre solo gli interessi per un debito aggiuntivo di $ 100.000 per l'acquisto di abitazioni.

Almeno, questa è la regola generale. L'IRS fornisce un foglio di lavoro per determinare l'interesse ipotecario per la casa effettivamente deducibile.

Le scartoffie

Fintanto che hai pagato almeno $ 600 di interessi ipotecari, riceverai un avviso dal titolare del mutuo o dal prestatore (di solito è il modulo 1098) pochi mesi prima del tempo di deposito fiscale. Insieme all'importo in dollari dei pagamenti annuali, questa Dichiarazione sugli interessi ipotecari mostrerà anche i premi dell'assicurazione sui mutui pagati e i punti deducibili pagati (se hai acquistato una casa quell'anno). Una volta che hai questo documento in mano, lo userai per completare la tua dichiarazione dei redditi, nel modulo 1040, Allegato A (Detrazioni dettagliate).

Con il debito dell'acquisizione domestica e il debito azionario domestico combinati, puoi tecnicamente prendere in prestito $ 1, 1 milioni contro la tua casa. Tuttavia, se ti capita di avere un debito aggiuntivo che supera questa soglia, potresti essere in grado di dedurre l'interesse se tali proventi sono stati utilizzati per una spesa qualificata, come un investimento (riportato anche nell'Allegato A) o un'attività commerciale (Allegato C o C-EZ).

Rifinanziamento, punti e premi

Se si rifinanzia un mutuo, incluso il secondo, è possibile richiedere il nuovo prestito come debito di acquisizione casa fino al capitale del prestito precedente. Tutto quanto sopra sarà trattato come debito azionario domestico.

Inoltre, se si pagano punti sulla nuova ipoteca, è possibile detrarli per la durata del prestito. Supponendo di rifinanziare un nuovo mutuo di 30 anni, è possibile detrarre 1/30 di quanto pagato in punti ogni anno. Se non hai detratto tutti i punti al momento della vendita o del rifinanziamento della casa (di nuovo), puoi detrarre tutti i rimanenti tutti in una volta in quell'anno. Presenterai la detrazione sull'Allegato A, modulo 1040, riga 12.

Finché il reddito lordo rettificato non supera $ 109.000 (o $ 54.500 se sposato e archiviato separatamente), è possibile detrarre anche parte o tutti i premi dell'assicurazione ipotecaria. Questo rientrerebbe nella categoria "debito di acquisizione casa".

La linea di fondo

Le regole fiscali sono complicate, non si può negarlo, ma se si procede correttamente, le disposizioni potrebbero farti risparmiare migliaia di dollari all'anno. Assicurati di consultare un professionista fiscale qualificato prima di decidere di stipulare una seconda ipoteca.