Fannie Mae, Freddie Mac e la crisi del credito del 2008

Quando scoppiò la bolla immobiliare del 2001-2007, causò un crollo della sicurezza dei mutui. Ciò ha contribuito a una generale crisi del credito, che si è evoluta in una crisi finanziaria mondiale. Molti critici hanno ritenuto il Congresso degli Stati Uniti - e la sua riluttanza a frenare Fannie Mae e Freddie Mac - responsabili della crisi del credito. Qui, esamineremo in che misura Fannie Mae, Freddie Mac e i loro alleati al Congresso hanno contribuito alla più grande crisi finanziaria dopo la Grande Depressione.

PRINCIPALI ATTIVITÀ

• Fannie Mae è stata noleggiata dal Congresso degli Stati Uniti come impresa sponsorizzata dal governo (GSE) nel 1968, e Freddie Mac lo seguì due anni dopo.
• Fannie Mae e Freddie Mac hanno ottenuto il monopolio sponsorizzato dal governo in gran parte del mercato dei mutui secondari degli Stati Uniti.
• Questo monopolio, combinato con la garanzia implicita del governo di mantenere queste imprese a galla, contribuirebbe in seguito al crollo del mercato dei mutui.
• Nel 2007, Fannie Mae e Freddie Mac hanno iniziato a subire ingenti perdite sui loro portafogli conservati, in particolare sui loro investimenti in Alt-A e subprime.
• Entro il 6 settembre 2008, era chiaro che il mercato credeva che le imprese fossero in difficoltà finanziarie e che l'FHFA ha messo le società in stato di conservazione.

Mercati ipotecari: una breve storia

Nel corso del ventesimo secolo, i prestiti ipotecari hanno avuto luogo principalmente presso banche, risparmi e prestiti, risparmi e sindacati di credito. Il tipo più comune di mutuo era un mutuo a tasso fisso. La maggior parte degli istituti finanziari che hanno originato mutui detenevano i mutui da loro originati sui loro libri.

Fannie Mae è stata noleggiata dal Congresso degli Stati Uniti come impresa sponsorizzata dal governo (GSE) nel 1968, e Freddie Mac lo seguì due anni dopo. Fannie Mae è stata inizialmente creata nel 1938 come parte del governo, ma le cose hanno iniziato a cambiare rapidamente dopo la sua privatizzazione nel 1968. Fannie Mae e Freddie Mac hanno creato un mercato secondario liquido per i mutui. Ciò significava che gli istituti finanziari non dovevano più trattenere i mutui da loro originati. Potrebbero vendere mutui sul mercato secondario poco dopo la nascita. La vendita di mutui ha liberato fondi per la creazione di mutui aggiuntivi.

Fannie Mae e Freddie Mac hanno influenzato positivamente il mercato dei mutui aumentando i tassi di proprietà negli Stati Uniti. Tuttavia, consentire a Fannie Mae e Freddie Mac di funzionare come impliciti monopoli sostenuti dal governo ha avuto conseguenze non intenzionali. La storia ha dimostrato che queste conseguenze hanno superato di gran lunga i benefici offerti da queste organizzazioni.

I privilegi dello stato GSE

Secondo le carte congressuali di Fannie Mae e Freddie Mac, che conferivano loro lo status GSE, operavano con determinati legami con il governo federale degli Stati Uniti. A partire dal 6 settembre 2008, furono posti sotto la diretta supervisione del governo federale.

Secondo i loro statuti congressuali:

• Il presidente degli Stati Uniti nomina cinque dei 18 membri dei consigli di amministrazione delle organizzazioni.
• Il Segretario del Tesoro è autorizzato ad acquistare fino a $ 2, 25 miliardi di titoli da ciascuna società per sostenerne la liquidità.
• Entrambe le società sono esenti da imposte statali e locali.
• Entrambe le società sono regolate dal Dipartimento dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano (HUD) e dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA).

L'FHFA regola la sicurezza finanziaria e la solidità di Fannie Mae e Freddie Mac. Ciò include l'implementazione, l'applicazione e il monitoraggio dei loro standard di capitale. L'FHFA limita anche la dimensione dei portafogli di investimento ipotecario. L'HUD è responsabile delle missioni abitative generali di Fannie e Freddie.

Lo stato GSE di Fannie e Freddie ha creato alcune percezioni sul mercato. Il primo di questi era che il governo federale avrebbe fatto un passo avanti e avrebbe salvato queste organizzazioni se una delle due aziende avesse mai avuto problemi finanziari. Questa è nota come garanzia implicita.

Il fatto che il mercato credesse in questa garanzia implicita ha permesso a Fannie Mae e Freddie Mac di prendere in prestito denaro nel mercato obbligazionario a rendimenti inferiori rispetto ad altri istituti finanziari. I rendimenti sul debito societario di Fannie Mae e Freddie Mac, noto come debito di agenzia, erano storicamente circa 35 punti base più alti dei titoli del Tesoro USA. Il debito delle società finanziarie con rating AAA ha storicamente prodotto circa 70 punti base in più rispetto ai titoli del Tesoro USA. Trentacinque punti base non sembrano molto, ma ha fatto un'enorme differenza a causa dei trilioni di dollari coinvolti.

Profitti privati ​​con rischio pubblico

Con un vantaggio finanziario rispetto ai loro rivali di Wall Street, Fannie Mae e Freddie Mac hanno realizzato profitti considerevoli per oltre due decenni. Durante questo periodo, ci sono stati frequenti dibattiti su Fannie e Freddie tra economisti, professionisti del mercato finanziario e funzionari governativi. Il supporto implicito da parte del governo di Fannie e Freddie ha effettivamente giovato ai proprietari di case negli Stati Uniti? O il governo stava solo aiutando le aziende e i loro investitori mentre creava rischi morali?

Fannie Mae e Freddie Mac hanno ottenuto il monopolio sponsorizzato dal governo in gran parte del mercato dei mutui secondari degli Stati Uniti. Questo monopolio, combinato con la garanzia implicita del governo di mantenere queste imprese a galla, contribuirebbe in seguito al crollo del mercato dei mutui.

La crescita di Fannie e Freddie

Fannie Mae e Freddie Mac sono cresciuti molto in termini di attività e titoli garantiti da ipoteca (MBS) emessi. Con il loro vantaggio finanziario, hanno acquistato e investito in un gran numero di mutui e titoli garantiti da ipoteca. Hanno effettuato questi investimenti con requisiti patrimoniali inferiori rispetto ad altri istituti finanziari e banche regolamentati.

Le figure 1 e 2 seguenti mostrano l'incredibile quantità di debito emesso dalle società, le loro enormi garanzie di credito e l'ampia dimensione dei loro portafogli mantenuti di investimenti ipotecari. Il debito del Tesoro USA viene utilizzato come parametro di riferimento.

Figura 1

Fonte: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

figura 2

Fonte: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Fannie Mae e Freddie Mac avevano molti critici che sollevavano bandiere rosse sui rischi che le compagnie potevano correre. Tuttavia, Fannie Mae e Freddie Mac hanno trovato molti alleati al Congresso nonostante questi primi avvertimenti.

Mantenimento dei monopoli

Le aziende concorrenti e alcuni funzionari governativi hanno richiesto una regolamentazione più rigorosa dei giganti dei mutui. Tuttavia, Fannie Mae e Freddie Mac hanno assunto legioni di lobbisti e consulenti. Hanno anche contribuito alla campagna attraverso i propri comitati di azione politica e finanziato organizzazioni no profit per influenzare i membri del Congresso degli Stati Uniti. Sono stati autorizzati a continuare a crescere e ad assumersi rischi sotto le loro carte congressuali con implicito sostegno federale.

Rivali di Wall Street Unisciti al Partito

Non dovrebbe sorprendere il fatto che i concorrenti di Wall Street desiderassero ottenere il profitto. Volevano cartolarizzare e investire nelle parti del mercato dei mutui che il governo federale ha riservato a Fannie e Freddie. Hanno trovato un modo per farlo attraverso l'innovazione finanziaria, che è stata stimolata da tassi di interesse a breve termine storicamente bassi.

Wall Street iniziò a creare un mercato liquido e in espansione dei prodotti ipotecari legati ai tassi di interesse a breve termine, come il LIBOR, a partire dal 2000 circa. Questi mutui a tasso variabile venivano venduti ai mutuatari come prestiti che il mutuatario avrebbe rifinanziato molto prima pagamenti adeguati verso l'alto. Spesso presentavano caratteristiche esotiche, come le caratteristiche di solo interesse o persino di ammortamento negativo. I mutui per la casa venivano spesso prestati con linee guida di sottoscrizione lenta, che portavano alla crescita dei mutui subprime.

Investitori come fondi pensione, governi stranieri, hedge funds e compagnie assicurative hanno prontamente acquistato i sofisticati titoli di Wall Street creati da mutui ipotecari. Fannie Mae e Freddie Mac hanno visto cadere le loro quote di mercato. Hanno quindi iniziato ad acquistare e garantire un numero crescente di prestiti e titoli con bassa qualità creditizia.

La festa finisce

È un dato di fatto che vi è un minor rischio di insolvenza dei mutui quando i prezzi delle case sono in aumento. L'equità in una casa è uno dei modi migliori per misurare il rischio di insolvenza. I proprietari di case con grandi quantità di capitale proprio non abbandonano i loro mutui perché hanno troppo da perdere. Questo è il modello su cui i proprietari di case, i cedenti dei mutui, Wall Street, le agenzie di rating del credito e gli investitori hanno costruito la bonanza dei mutui. I prezzi sono crollati quando è scoppiata la bolla immobiliare, così molti proprietari di case hanno visto spazzare via il loro capitale proprio. Dopo aver perso l'equità e il lavoro, un gran numero di proprietari di case sono stati costretti a inadempiere allo stesso tempo. I sofisticati modelli di rischio di Wall Street non includevano questo scenario.

Nel 2007, Fannie Mae e Freddie Mac hanno iniziato a subire ingenti perdite sui loro portafogli conservati, in particolare sui loro investimenti in Alt-A e subprime. Nel 2008, la vastità dei loro portafogli conservati e garanzie sui mutui ha portato l'FHFA a concludere che sarebbero presto insolventi. Il 19 marzo, i regolatori federali hanno consentito alle due aziende di indebitarsi per altri $ 200 miliardi nella speranza di stabilizzare l'economia. Entro il 6 settembre 2008, era chiaro che il mercato credeva che le imprese fossero in difficoltà finanziarie e che l'FHFA ha messo le società in stato di conservazione. I contribuenti americani sono stati lasciati all'amo per perdite future.

Il Congresso condivide la colpa

Molti membri del Congresso degli Stati Uniti erano forti sostenitori di Fannie Mae e Freddie Mac. Nonostante gli avvertimenti e le bandiere rosse sollevate dalla critica, hanno continuato a consentire alle aziende di aumentare di dimensioni. Fannie e Freddie sono stati incoraggiati ad acquistare un numero crescente di prestiti di qualità creditizia inferiore per aiutare le persone svantaggiate e sostenere il mercato. Wall Street avrebbe probabilmente introdotto prodotti ipotecari innovativi anche in assenza di Fannie Mae e Freddie Mac. D'altra parte, si potrebbe concludere che l'espansione di Wall Street in mutui esotici è stata motivata dalla necessità di competere con Fannie e Freddie. Wall Street stava cercando un modo per far fronte alla garanzia implicita data dal Congresso degli Stati Uniti a Fannie Mae e Freddie Mac.

Fannie Mae e Freddie Mac hanno creato un'enorme quantità di debiti e garanzie di credito negli anni precedenti il ​​2007. Il Congresso avrebbe dovuto riconoscere i rischi sistematici per il sistema finanziario globale che queste società rappresentavano. Avrebbero dovuto considerare i rischi per i contribuenti statunitensi, che alla fine avrebbero pagato il conto per un salvataggio del governo.