Fannie Mae: prestiti, HomePath e tutto ciò che dovresti sapere

Fannie Mae (ufficialmente la Federal National Mortgage Association, o FNMA) è un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE), ovvero una società quotata in borsa che opera sotto la carta del Congresso, che serve a stimolare la proprietà della casa ed espandere la liquidità del denaro ipotecario creando un mercato secondario. Fondata nel 1938 durante la Grande Depressione come parte del New Deal, Fannie Mae canalizza i suoi sforzi per aumentare la disponibilità e l'accessibilità economica della proprietà della casa per gli americani a basso, moderato e medio reddito.

Come partecipante al mercato dei mutui secondari, Fannie Mae non genera prestiti né fornisce mutui ai mutuatari. Al contrario, mantiene i flussi verso i finanziatori di mutui (ad es., Cooperative di credito, banche locali e nazionali, banche e altri istituti finanziari) attraverso l'acquisto e la garanzia di mutui erogati da queste società. In realtà, è uno dei due maggiori acquirenti di mutui sul mercato secondario; l'altro è suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, che è anche un'impresa sponsorizzata dal governo creata dal Congresso.

$ 5 trilioni

L'importo che Fannie Mae ha investito nel mercato dei mutui dal 2009.

Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea più liquidità per i finanziatori, come banche, banche e sindacati di credito, che a loro volta consentono loro di sottoscrivere o finanziare più mutui. L'entità stima di aver finanziato il mercato con $ 5 trilioni dal 2009, finanziando circa sei milioni di acquisti di case, 14 milioni di rifinanziamenti e tre milioni di appartamenti in affitto. È il maggiore finanziatore o sostenitore di mutui a tasso fisso di 30 anni negli Stati Uniti

Fannie Mae Stock

Fannie Mae è quotata in borsa dal 1968. Fino al 2010, è stata quotata alla Borsa di New York. È stato cancellato in seguito alla crisi dei mutui, degli alloggi e finanziaria dopo che le sue azioni sono crollate al di sotto dei requisiti patrimoniali minimi imposti dal NYSE. Ora viene scambiato over-the-counter.

Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono stati rilevati dal governo attraverso un conservatorio del Federal Housing Finance Committee. Entrambi sono stati salvati per un importo di $ 187, 4 miliardi, il che li ha salvati dal collasso. Entro il 2014, Fannie Mae aveva rimborsato il governo più della somma ricevuta.

Nell'agosto del 2012, i termini che regolano gli obblighi in materia di dividendi di Fannie Mae sono cambiati in modo tale che il Ministero del Tesoro statunitense rivendichi eventuali profitti alla fine di ogni trimestre e fornisca capitale in caso di deficit. Quindi, anche se Fannie Mae fa soldi, i suoi profitti vengono consegnati ogni trimestre al governo.

Linee guida Fannie Mae

Affinché un creditore ipotecario possa beneficiare del sostegno di Fannie Mae, deve accettare di non praticare pratiche di prestito subprime non etiche. I prestiti subprime, che hanno tassi più elevati rispetto ai prestiti a tasso primario, sono offerti ai mutuatari con un credito scadente che sono considerati un rischio più elevato dal prestatore.

I mutui acquistati e garantiti da Fannie Mae devono soddisfare criteri rigorosi. Ad esempio, il limite per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2019 è di $ 484.350 per la maggior parte delle aree e $ 726.525 per le aree ad alto costo tra cui Hawaii e Alaska. La Federal Housing Finance Agency (FHFA) fissa questi limiti.

Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li raggruppa per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da attività garantiti da un'ipoteca o da un pool di mutui. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae vengono quindi acquistati da istituzioni, come compagnie assicurative, fondi pensione e banche di investimento. Garantisce pagamenti di capitale e interessi sul proprio MBS.

Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente indicato come portafoglio conservato, che investe in titoli garantiti da ipoteca propri e di altre istituzioni. Fannie Mae emette debito, chiamato debito di agenzia, per finanziare il suo portafoglio mantenuto.

Key Takeaways

• La Federal National Mortgage Association (FNMA), nota anche come Fannie Mae, è un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) creata dal Congresso.
• Fannie Mae non origina né distribuisce mutui ai proprietari di case in cerca di finanziamenti, ma li compra e li garantisce attraverso il mercato dei mutui secondari.
• Fannie Mae e suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, sono i due maggiori acquirenti di mutui sul mercato secondario.
• Investendo in mutui, Fannie Mae crea più liquidità per i finanziatori, tra cui banche, società di credito e sindacati, che consente loro di sottoscrivere o finanziare più mutui.
• Fannie Mae e Freddie Mac sono quasi crollati durante la crisi finanziaria del 2008, sono stati salvati, messi sotto la tutela del governo e alla fine rimborsati i miliardi che hanno ricevuto per rimanere a galla.

Prestiti di Fannie Mae

Al fine di ottenere un prestito che è supportato da Fannie Mae, dovrai passare attraverso un finanziatore approvato. Insieme all'elusione dei prestiti subprime, di cui sopra, i finanziatori devono soddisfare i criteri di ammissibilità e di sottoscrizione che garantiscono la qualità creditizia del finanziamento.

I mutui acquistati e garantiti da Fannie Mae sono chiamati prestiti conformi. In linea generale, i prestiti conformi hanno tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti non conformi o jumbo, che in genere non sono supportati da Fannie Mae perché superano i limiti di dimensione del prestito.

Come richiedere un mutuo garantito da Fannie Mae

Quando hai trovato un finanziatore idoneo a emettere un prestito sostenuto da Fannie Mae, verrai guidato nella compilazione di una domanda di prestito residenziale uniforme. Dovrai raccogliere e fornire informazioni e documentazione finanziarie. Ciò include una documentazione relativa all'occupazione, al reddito lordo e alle dichiarazioni a sostegno di questi, come un modulo W-2 o un modulo 1099. Dovrai anche fornire un totale dei tuoi debiti mensili, come i saldi su carte di credito, auto pagamenti, alimenti e sostegno all'infanzia.

Per essere approvato per un prestito sostenuto da Fannie Mae, è preferibile avere un rapporto debito / reddito (DTI) non superiore al 28%. Un DTI front-end determina la parte del tuo reddito lordo destinata ai costi delle abitazioni. Se il tuo DTI è troppo alto, se puoi, effettua un acconto maggiore, che ridurrà i costi mensili. Fannie Mae richiede un acconto minimo del 5% per un mutuo a tasso fisso, sebbene il 20% sia in genere l'ideale.

Gli acquirenti di case devono inoltre soddisfare i requisiti minimi di credito per poter beneficiare di mutui garantiti da Fannie Mae. Per una casa unifamiliare che è una residenza principale, è richiesto un punteggio FICO di almeno 620 per i prestiti a tasso fisso e 640 per i mutui a tasso variabile (ARM). Naturalmente, migliore o più alto è il tuo punteggio FICO, più sei idoneo per i tassi di interesse più bassi disponibili.

Modifiche al prestito

A seguito del crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche del prestito. Le modifiche ai prestiti cambiano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari a evitare il default, finendo in pignoramento e alla fine perdendo la casa. Le modifiche possono includere un tasso di interesse più basso e l'estensione della durata del prestito, il che ridurrebbe i pagamenti mensili. Fannie Mae ha completato oltre 1, 5 milioni di modifiche al prestito dal 2009.

Fannie Mae ha recuperato da quasi l'implosione durante la crisi dei mutui del 2008; a partire dal 2019, è il più grande finanziatore di mutui a tasso fisso di 30 anni nel paese.

Fannie Mae HomePath

Quando sorgono pignoramenti su mutui in cui Fannie Mae è il proprietario / investitore o quando gli immobili vengono acquisiti attraverso atti di pignoramento o decadenza, Fannie Mae tenta di vendere gli immobili in modo tempestivo al fine di minimizzare i potenziali impatti sul Comunità. HomePath.com è il sito Web di Fannie Mae in cui acquirenti e investitori di case possono cercare e fare offerte su queste proprietà e HomePath Mortgage offre prodotti di finanziamento dell'acquirente per le proprietà. In alcuni casi, possono essere disponibili finanziamenti speciali tramite l'ipoteca HomePath e l'ipoteca di rinnovo HomePath. Questi includono contributi ampliati del venditore per le proprietà occupate dal proprietario e opzioni di pagamento più basse per gli acquirenti con più proprietà finanziate.

HomePath.com offre esclusivamente proprietà di proprietà di Fannie Mae, che comprendono case unifamiliari, case a schiera e condomini. Fannie Mae utilizza professionisti del settore immobiliare locale per preparare, mantenere ed elencare gli immobili in vendita. La maggior parte degli annunci include fotografie, descrizioni di proprietà e altri dettagli, tra cui informazioni sulla scuola e sul quartiere. Il numero, il tipo e i prezzi di vendita variano notevolmente a seconda del mercato, così come le condizioni delle proprietà. Mentre alcune case sono pronte per il trasloco, altre richiedono riparazioni o anche ampie ristrutturazioni. Ogni proprietà è venduta nello stato "così com'è".