Prestito della Federal Housing Administration (FHA)
Un prestito FHA è un mutuo emesso da un prestatore approvato dalla FHA e assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA). Progettati per i mutuatari con reddito da basso a moderato, i prestiti FHA richiedono un acconto minimo inferiore e punteggi di credito rispetto a molti prestiti convenzionali.
A partire dal 2019, puoi prendere in prestito fino al 96, 5% del valore di una casa con un prestito FHA (il che significa che dovrai effettuare un acconto del solo 3, 5%). Per qualificarti avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 580. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, puoi comunque ottenere un prestito FHA a condizione che tu possa effettuare un acconto del 10%. Con i prestiti FHA, il tuo acconto può provenire da risparmi, un dono finanziario da un membro della famiglia o una sovvenzione per l'assistenza in acconto.
Tutti questi fattori rendono i prestiti FHA popolari tra i primi acquirenti di case.
Mentre i prestiti della Federal Federal Administration Administration (prestiti FHA) richiedono acconti e punteggi di credito inferiori rispetto ai prestiti convenzionali, essi presentano altri requisiti rigorosi.
È importante notare che la Federal Housing Administration in realtà non ti presta denaro per un mutuo. Invece, si ottiene un prestito da un prestatore approvato dalla FHA, come una banca, e la FHA garantisce il prestito. Alcune persone si riferiscono ad esso come un prestito assicurato FHA, per questo motivo.
Paghi per quella garanzia attraverso i pagamenti del premio dell'assicurazione ipotecaria all'FHA. Il prestatore si assume meno rischi perché l'FHA pagherà un credito al prestatore in caso di inadempienza sul prestito.
Come funziona un prestito FHA
Un prestito FHA richiede il pagamento di due tipi di premi assicurativi sui mutui: un Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) e un MIP annuale (addebitato mensilmente). Il prezzo minimo all'importazione è pari all'1, 75% dell'importo del prestito base (a partire dal 2018). Paghi questo al momento della chiusura, oppure può essere inserito nel prestito. Se ti viene concesso un mutuo per la casa per $ 350.000, ad esempio, pagherai un UFMIP dell'1, 75% x $ 350.000 = $ 6, 125. I pagamenti vengono depositati su un conto fiduciario creato dal Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti e i fondi vengono utilizzati per effettuare pagamenti di mutui in caso di inadempienza del prestito.
Nonostante il nome, si effettuano pagamenti MIP annuali ogni mese. I pagamenti vanno dallo 0, 45% all'1, 05% dell'importo del prestito base, a seconda dell'importo del prestito, della durata del prestito e del rapporto prestito / valore originale (LTV). Il costo MIP tipico è di solito lo 0, 85% dell'importo del prestito. Se hai un prestito di $ 350.000, ad esempio, effettuerai pagamenti MIP annuali dello 0, 85% x $ 350.000 = $ 2, 975 o $ 247, 92 mensili. Questo è pagato in aggiunta al costo di UFMIP.
Key Takeaways
- I prestiti FHA sono mutui garantiti a livello federale progettati per mutuatari con reddito da basso a moderato che possono avere punteggi di credito inferiori alla media.
- I prestiti FHA richiedono un acconto minimo inferiore e punteggi di credito rispetto a molti prestiti convenzionali.
- I prestiti FHA sono emessi da banche e istituti di credito autorizzati, che valuteranno le tue qualifiche per il prestito.
- Questi prestiti comportano alcune restrizioni e limiti di prestito non riscontrabili nei mutui convenzionali.
Effettuerai pagamenti MIP annuali per 11 anni o per la durata del prestito, a seconda della durata del prestito e del LTV.
| Per quanto tempo pagate il premio assicurativo ipotecario annuale (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERMINE | LTV% | QUANTO PAGA IL MIP ANNUALE |
| ≤ 15 anni | ≤ 78% | 11 anni |
| ≤ 15 anni | Dal 78, 01% al 90% | 11 anni |
| ≤ 15 anni | > 90% | Durata del prestito |
| > 15 anni | ≤ 78% | 11 anni |
| > 15 anni | Dal 78, 01% al 90% | 11 anni |
| > 15 anni | > 90% | Durata del prestito |
Potresti essere in grado di detrarre l'importo da pagare in premi; tuttavia, devi dettagliare le tue detrazioni - piuttosto che prendere la detrazione standard (fino a $ 24.000 nel 2019 se sei sposato in comune) per farlo.
01:46Un mutuo FHA è ancora un affare?
Storia del programma di prestiti FHA
Il Congresso creò la Federal Housing Administration nel 1934, in mezzo alla Grande Depressione. A quel tempo, il settore dell'edilizia abitativa era in difficoltà: i tassi di insolvenza e di preclusione erano saliti alle stelle, i prestiti erano limitati al 50% del valore di mercato di una proprietà e le condizioni dei mutui, compresi i piani di rimborso brevi abbinati ai pagamenti con palloncini, erano difficili da soddisfare per molti acquirenti di case. Di conseguenza, gli Stati Uniti erano principalmente una nazione di affittuari e solo il 40% delle famiglie possedeva le proprie case.
Per stimolare il mercato immobiliare, il governo ha creato un programma di prestiti assicurati a livello federale che riduceva il rischio di prestito e rendeva più semplice ai mutuatari la possibilità di beneficiare di prestiti immobiliari. Il tasso di proprietà negli Stati Uniti è cresciuto costantemente, raggiungendo un massimo storico del 69, 2% nel 2004, secondo una ricerca della Federal Reserve Bank di St. Louis. (A partire dal terzo trimestre del 2018, è al 64, 4%.)
Tipi di prestiti FHA
Oltre ai primi mutui tradizionali, l'FHA offre numerosi altri programmi di prestiti, tra cui:
- Programma di mutui per la conversione di capitale proprio (HECM): un programma di mutuo inverso che aiuta gli anziani di età pari o superiore a 62 anni a convertire i fondi propri nelle loro case in contanti mantenendo il titolo di proprietà. Scegli tu come prelevare i fondi, come importo mensile fisso o linea di credito (o una combinazione di entrambi).
- Prestito di miglioramento FHA 203k, che tiene conto del costo di alcune riparazioni e ristrutturazioni nel prestito. Questo prestito ti consente di prendere in prestito denaro sia per l'acquisto di abitazioni sia per i miglioramenti della casa, il che può fare una grande differenza se non hai molti soldi a portata di mano dopo aver effettuato un acconto.
- Il programma FHA per l'efficienza energetica dei mutui è un concetto simile, ma mira ad aggiornamenti che possono ridurre le bollette, come il nuovo isolamento o l'installazione di nuovi sistemi di energia solare o eolica. L'idea è che le case a risparmio energetico abbiano costi operativi più bassi, che riducono le bollette e rendono disponibili più entrate per i pagamenti dei mutui.
- Sezione 245 (a) prestito: un programma per i mutuatari che prevedono un aumento dei loro redditi. Nell'ambito del programma Sezione 245 (a), l'ipoteca di pagamento graduata inizia con pagamenti mensili iniziali più bassi che aumentano gradualmente nel tempo e l'ipoteca crescente azionaria ha programmato aumenti dei pagamenti principali mensili che si traducono in termini di prestito più brevi.
| I 5 tipi di prestito FHA | |
|---|---|
| TIPO DI PRESTITO FHA | COS'È |
| Ipoteca tradizionale | Un mutuo utilizzato per finanziare una residenza principale |
| Equità domestica Conversione Mutuo | Un mutuo inverso che consente ai proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni di scambiare capitale proprio con denaro |
| 203 (k) Ipoteca Programma | Un mutuo che include fondi extra da pagare per miglioramenti domestici a risparmio energetico destinati a ridurre le bollette |
| Energia efficiente Programma ipotecario | Un mutuo che include fondi extra da pagare per miglioramenti domestici a risparmio energetico destinati a ridurre le bollette |
| Sezione 245 (a) Prestito | Un'ipoteca di pagamento graduale (GPM) con pagamenti mensili iniziali inferiori che aumentano gradualmente (utilizzati quando si prevede un aumento del reddito) e un'ipoteca in crescita (GEM) in cui gli aumenti programmati dei pagamenti mensili del capitale comportano termini di prestito più brevi |
FHA vs. prestiti convenzionali
Per ricapitolare i numeri: i prestiti FHA sono disponibili per le persone con punteggi di credito fino a 500. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, puoi ottenere un prestito FHA con un acconto del 10%. Se il tuo punteggio di credito è 580 o superiore, puoi ottenere un prestito FHA con una riduzione del 3, 5%. Per fare un confronto, in genere è necessario un punteggio di credito di almeno 620 e un acconto tra il 3% e il 20%, per beneficiare di un mutuo convenzionale.
Per un prestito FHA o qualsiasi mutuo deve essere almeno due anni di fallimento a meno che non si possa dimostrare che il fallimento è dovuto a una circostanza incontrollabile. Devi essere rimosso da almeno tre anni da qualsiasi pignoramento e dimostrare che stai lavorando per ristabilire un buon credito. Se sei delinquente per i tuoi prestiti studenteschi federali o le imposte sul reddito, non ti qualificherai.
| Prestiti FHA vs. prestiti convenzionali | ||
|---|---|---|
| PRESTITO FHA | PRESTITO CONVENZIONALE | |
| Punteggio di credito minimo | 500 | 620 |
| Acconto | 3, 5% con punteggio di credito di 580+ e 10% per punteggio di credito da 500 a 579 | Dal 3% al 20% |
| Condizioni di prestito | 15 o 30 anni | 10, 15, 20 o 30 anni |
| Assicurazione ipotecaria | MIP iniziale + MIP annuale per 11 anni o la durata del prestito, a seconda della LTV e della durata del prestito | Nessuna con acconto di almeno il 20% o dopo che il prestito è stato pagato fino al 78% di LTV |
| Premi di assicurazione ipotecaria | Anticipo: 1, 75% del prestito + Annuale: dallo 0, 45% all'1, 05% | PMI: dallo 0, 5% all'1% dell'importo del prestito all'anno |
| Acconti | Il 100% dell'acconto può essere un regalo | Solo una parte può essere un regalo se l'acconto è inferiore al 20% |
| Programmi di assistenza per acconti | sì | No |
considerazioni speciali
Il tuo finanziatore valuterà le tue qualifiche per un prestito FHA come farebbe qualsiasi richiedente mutuo. Tuttavia, invece di utilizzare il rapporto di credito, un finanziatore può esaminare la cronologia del lavoro degli ultimi due anni, nonché altri registri della cronologia dei pagamenti, come i pagamenti di utilità e affitto. Puoi beneficiare di un prestito FHA se hai subito un fallimento o una preclusione, a condizione che tu abbia ristabilito un buon credito. In generale, più basso è il tuo punteggio di credito e acconto, maggiore è il tasso di interesse che pagherai sull'ipoteca.
Tieni presente che quando acquisti una casa, potresti essere responsabile di alcune spese vive come le spese di costituzione del prestito, le spese legali e i costi di valutazione. Uno dei vantaggi di un mutuo FHA è che il venditore, il costruttore di case o il prestatore possono pagare alcuni di questi costi di chiusura per vostro conto. Se il venditore ha difficoltà a trovare un acquirente, potrebbe semplicemente offrire di aiutarti alla chiusura come dolcificante.
Insieme al punteggio di credito e ai criteri di acconto, ci sono requisiti di mutuo FHA specifici del prestito definiti dall'FHA per questi prestiti. Il tuo finanziatore deve essere un finanziatore approvato dalla FHA e devi avere una storia occupazionale costante o aver lavorato per lo stesso datore di lavoro negli ultimi due anni.
Se sei un lavoratore autonomo, hai bisogno di due anni di storia di lavoro autonomo di successo, documentata da dichiarazioni dei redditi e un bilancio corrente e un conto economico correnti. Se sei un lavoratore autonomo da meno di due anni ma da più di un anno, potresti avere ancora diritto se hai una solida storia lavorativa e di reddito per i due anni precedenti il lavoro autonomo e il lavoro autonomo è lo stesso o un'occupazione correlata. È necessario disporre di un numero di previdenza sociale valido, risiedere legalmente negli Stati Uniti e avere l'età legale nel proprio stato per firmare un mutuo.
Considerazioni speciali sui mutui
Di solito, la proprietà finanziata deve essere la residenza principale e deve essere occupata dal proprietario. Questo programma di prestito non può essere utilizzato per investimenti o immobili in affitto. Case indipendenti e semi-indipendenti, case a schiera, case a schiera e condomini nell'ambito di progetti condominiali approvati dalla FHA sono tutti ammissibili al finanziamento FHA.
Il rapporto front-end (il pagamento del mutuo, le tasse HOA, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione del mutuo e l'assicurazione del proprietario di casa) deve essere inferiore al 31% del reddito lordo. In alcuni casi, potresti essere approvato con un rapporto del 40%.
Il rapporto di back-end (il pagamento del mutuo e tutti gli altri debiti mensili dei consumatori) deve essere inferiore al 43% del reddito lordo. Tuttavia, è possibile essere approvati con un rapporto massimo del 50%. Inoltre, è necessaria una valutazione della proprietà da un perito approvato dalla FHA e la casa deve soddisfare determinati standard minimi. Se la casa non soddisfa questi standard e il venditore non accetta le riparazioni richieste, è necessario pagare le riparazioni alla chiusura (i fondi sono tenuti in deposito fino a quando le riparazioni non vengono eseguite).
Limiti di prestito FHA
Una limitazione dei prestiti FHA è che hanno limiti esterni su quanto si può prendere in prestito. Questi sono stabiliti dalla regione in cui vivi, con aree a basso costo che hanno un limite inferiore (il "piano") rispetto al solito prestito FHA e aree ad alto costo con una cifra più alta (il "soffitto"). Poi ci sono aree di "eccezione speciale" - tra cui Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane - dove costi di costruzione molto elevati rendono i limiti ancora più elevati. In qualsiasi altro luogo, il limite è fissato al 115% del prezzo medio per casa per la contea, come determinato dal Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. Il sito Web FHA fornisce una pagina in cui è possibile consultare il limite di prestiti della propria contea.
La tabella seguente elenca i limiti di prestito del 2019:
| Limiti di prestito FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TIPO DI PROPRIETÀ | ZONA BASSO COSTO 'PAVIMENTO' | AREA ALTO COSTO 'SOFFITTO' | ECCEZIONE SPECIALE LE ZONE |
| Una unità | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Due-Unit | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Tre-Unit | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Quattro-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Fonte: Dipartimento statunitense per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano
Prestito di prestito FHA
I prestiti FHA non sono privi di vantaggi: una volta che ne hai uno, potresti essere idoneo a ricevere un prestito in caso di difficoltà finanziarie legittime, come una perdita di reddito o un aumento delle spese di soggiorno, o se hai difficoltà a guadagnare pagamenti ipotecari mensili. Il programma FHA-HAMP, ad esempio, può aiutarti a evitare la preclusione abbassando permanentemente il pagamento mensile del mutuo a un livello accessibile. Per diventare un partecipante completo al programma, è necessario completare con successo un piano di pagamento di prova in cui si effettuano tre pagamenti programmati, puntualmente, al minor importo modificato.
Decidi cosa è meglio per te
Mentre un prestito FHA può sembrare eccezionale, non è per tutti. Non aiuterà quelli con punteggi di credito inferiori a 500. Dall'altro lato, gli aspiranti proprietari di case che possono permettersi un acconto elevato potrebbero fare meglio con un mutuo convenzionale, poiché potrebbero risparmiare più denaro a lungo termine attraverso il tassi di interesse e premio assicurativo sui mutui erogati dai finanziatori convenzionali.
Come afferma la Federal Housing Administration, un prestito FHA "non si adatta a coloro che fanno acquisti nella fascia più alta della fascia di prezzo - né è previsto. Il programma di prestito FHA è stato creato per sostenere le" entrate basse e moderate " acquirenti domestici ", in particolare quelli con un numero limitato di contanti risparmiati per un acconto".
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