Fare soldi nel settore immobiliare residenziale

Molti entusiasti investitori immobiliari pensano di poter diventare ricchi utilizzando un prestito bancario per acquistare e migliorare le tomaie locali del fixer. Mentre investire nell'immobiliare può essere meglio che investire nel mercato azionario - poiché l'esistenza di piccoli mercati immobiliari locali crea inefficienze che gli investitori possono sfruttare - avrai bisogno di un livello più avanzato di comprensione per guadagnare in immobili residenziali. Per passare dal tuttofare al magnate immobiliare, è necessario comprendere il mercato, nonché i tre ingredienti chiave di forti guadagni immobiliari.

Cerca un mercato nazionale salutare

Mentre gli investitori immobiliari esperti e astuti possono essere in grado di fare soldi in un ambiente immobiliare debole in tutto il paese, le probabilità sono contro di loro; le probabilità di successo per i nuovi investitori in un tale mercato sono ancora peggiori. L'aumento dei tassi di interesse può gettare molta acqua fredda su un mercato immobiliare altrimenti caldo, perché coloro che hanno acquistato immobili con mutui a tasso variabile devono pagare di più per mantenerlo, e non tutti possono permetterselo. Ciò porta a una riduzione della domanda di immobili e i prezzi scendono di conseguenza.

Pertanto, quando si inizia a costruire il proprio portafoglio immobiliare, il momento ideale è in un contesto di tassi di interesse in calo. In generale, non solo il tuo prestito sarà meno costoso, ma, a parte una momentanea stretta creditizia, è probabile che la domanda sia più alta, il che può essere resistito con una buona gestione del capitale.

Un altro tratto desiderabile è un prodotto interno lordo (PIL) sano, poiché questa cifra parla davvero della salute generale del sistema economico che sostiene il mercato immobiliare. In periodi di PIL in buona salute, come una crescita di oltre il 3% annuo, è raro vedere significative debolezze immobiliari.

Infine, i dati sul tasso di disoccupazione sono spesso il principale indicatore della morbidezza del mercato. Se le persone vedono poche prospettive di reddito nel luogo in cui vivono, si spostano. A sua volta, ciò riduce notevolmente l'apprezzamento del prezzo della casa (HPA).

Scegli una posizione specifica

Se trovi tassi di interesse piatti o in calo, crescita del PIL decente e tassi di disoccupazione rispettabili nel mercato nazionale, puoi iniziare a cercare un mercato locale desiderabile. Cerca un'area con un potenziale di apprezzamento relativamente forte, rispetto ad altri mercati. I dati sulla disoccupazione ben pubblicizzati forniti dall'indice dei prezzi delle case-shiller, dalle statistiche dell'Ufficio del lavoro o da altre fonti sono eccellenti indicatori della salute futura dei principali mercati immobiliari.

I dati sulla disoccupazione locale sono spesso altamente indicativi dei dati sugli alloggi. L'investitore intelligente cerca di investire in una città che mostra trend di disoccupazione sani e dati HPA relativamente forti. Speriamo che questa sia una città in cui vivi e quindi abbia una forte comprensione dei capricci del mercato locale - e quindi possa facilmente gestire la proprietà. Tuttavia, con i solidi controlli di gestione, può essere possibile investire con successo in altre posizioni in cui sono disponibili partner di gestione della qualità.

Trova il punto di inflessione Urban Sprawl

Una volta trovata la città ideale per il tuo investimento desiderato, cerca l'hotspot di espansione urbana. Se vedi la città espandersi e puoi tollerare qualche rischio, allora investi in immobili sul perimetro. Tuttavia, se il mercato appare inquietante o vago, attenersi agli anelli interni, in modo da avere un cuscinetto contro l'espansione urbana inversa.

I segnali di avvertimento che indicano di stare lontano dal perimetro includono cambiamenti sostanziali della disoccupazione e / o rallentamento della crescita economica nell'area locale. È inoltre possibile esaminare la salute aziendale sottostante dei principali datori di lavoro nell'area. Se è debole, stanno probabilmente arrivando licenziamenti, che potrebbero iniziare a sopprimere i valori immobiliari a causa dell'attrito marginale dell'offerta di lavoro. Se la salute degli affari dei principali datori di lavoro della zona è forte, è vero il contrario.

I valori immobiliari possono variare ampiamente all'interno di un'area metropolitana. Ad esempio, se l'HPA medio in una città è del 5%, potrebbe essere il 2% in centro, il 6% nel primo anello suburbano e il 10% nel secondo anello suburbano. Il terzo anello sarebbe probabilmente terreno agricolo con un potenziale HPA modesto. Nota qui il fenomeno: il tuo apprezzamento immobiliare più instabile avverrà nell'anello esterno adiacente al terreno agricolo, perché questa è la cuspide esterna della città. Questa leva di localizzazione è sfruttabile possedendo il vantaggio nei mercati in crescita. Logicamente, in un mercato ribassista, vorresti essere al centro. È qui che è probabile che si verifichi il minor deprezzamento, poiché i mercati immobiliari completi rendono questo il luogo meno probabile per l'interruzione dell'equilibrio tra domanda e offerta.

Comprendere il rischio di investimento in diverse aree della città è molto simile alla comprensione del comportamento generale degli strumenti finanziari. Pensa all'area urbana di una città come obbligazioni investment grade, il primo anello suburbano come azioni e l'anello esterno come derivati. Comprendere dove si sta verificando l'inflessione dello sprawl urbano in una città può rafforzare i rendimenti al rialzo o proteggere gli investimenti al ribasso.

Per divertimento, sbucciamo ulteriormente la cipolla per trovare le zone più calde. Supponiamo che tu decida di investire nel perimetro, dal momento che vedi una crescita economica e una crescente domanda di lavoro nell'area. Potresti provare ad anticipare la posizione dei semafori. È qui che verranno costruite le future proprietà commerciali, come i centri commerciali suburbani; man mano che lo sviluppo immobiliare residenziale si riempie attorno a questi futuri centri commerciali, i valori delle proprietà probabilmente salteranno in modo significativo rispetto ai rendimenti immobiliari medi.

La linea di fondo

L'opportunità per tassi di rendimento superiori alla media sembra maggiore nel regno immobiliare rispetto al regno dello strumento finanziario, poiché ci sono meno occhi a guardare le unità non omogenee. Conoscere il mercato locale produce anche un vantaggio di investimento. Una strategia a lungo termine o buy-and-hold è migliore se si dispone di un ampio capitale e opportunità limitate, mentre una strategia a breve termine o lanciante avrebbe più senso se si dispone di un capitale limitato e di una straordinaria conoscenza dei punti deboli. Indipendentemente dal periodo di tempo, dovresti prima cercare un forte mercato nazionale, quindi una regione in cui i dati pubblicizzati mostrino un'opportunità decente di HPA. Infine, gioca al perimetro di espansione urbana se ritieni che l'area stia crescendo o stai lontano da essa se la vedi restringere. Comprendere questi punti chiave può aiutare a massimizzare il valore di qualsiasi portafoglio immobiliare.