Ipoteca a tasso fisso o variabile: quale è meglio adesso?

Al 28 marzo 2018, l'indagine del prestatore di Bankrate.com ha riportato che i tassi ipotecari erano del 4, 30% per un fisso di 30 anni, 3, 72% per un fisso di 15 anni e 4, 05% per i primi cinque anni con un aggiustamento del 5/1 ipoteca (ARM). Queste sono medie nazionali; i tassi ipotecari variano in base alla località e dipendono fortemente dal tuo punteggio di credito.

Quindi il primo passo per decidere se un mutuo a tasso fisso o un ARM è la scelta migliore nel mercato di oggi è parlare con diversi istituti di credito per scoprire quale tasso si qualifica e quali condizioni di prestito hanno senso per te dato il tuo punteggio di credito, reddito, debiti, acconti e il pagamento mensile che puoi permetterti.

Una volta che sai quale tasso e finanziatori si estenderanno a te, come scegli tra un mutuo a tasso fisso e un ARM? Considera questi fattori.

Fisso vs. ARM: differenza di pagamento mensile

Per ogni $ 100.000 che prendi in prestito, ecco cosa pagheresti al mese per ciascuno dei principali tipi di mutuo ai tassi di interesse medi nazionali sopra elencati:

- 30 anni di mutuo a tasso fisso: $ 495

- Ipoteca a 15 anni a tasso fisso: $ 726

- 5/1 mutuo a tasso variabile: $ 480 per i primi 60 mesi

Guardando solo al pagamento mensile, l'ipoteca a tasso variabile sembra che potrebbe essere la scelta migliore. È l'opzione più economica di $ 15 al mese. Maggiore è il tuo mutuo, maggiore è il risparmio mensile. Se stai prendendo in prestito mezzo milione, risparmierai $ 73 al mese con un tasso variabile.

Questa differenza è abbastanza grande da assumere i rischi aggiuntivi associati a un ARM?

Tipi di ipoteca a tasso variabile

Gli ARM sono disponibili in molti tipi. Il più popolare è un ARM ibrido e, tra questi, l'opzione più popolare è il 5/1 ARM, seguito dal 3/1, 7/1 e 10/1 ARM.

Ecco come funzionano gli ARM ibridi: un ARM 5/1, ad esempio, ha un tasso di interesse fisso per i primi cinque anni, chiamato periodo introduttivo. Successivamente, il tasso di interesse si adegua una volta all'anno per il resto della durata del prestito (diciamo, altri 25 anni). Esistono ARM che si adattano meno spesso di una volta all'anno, come il 3/3 e il 5/5 ARM, ma questi possono essere difficili da trovare. Più lungo è il periodo iniziale, minore sarà la differenza tra il tasso di interesse dell'ARM e il tasso di interesse del mutuo a tasso fisso.

Negli Stati Uniti, il tasso di interesse per la maggior parte degli ARM si basa sul tasso del Tesoro statunitense, ma circa il 20% degli ARM si basa sul London InterbankOffrated Rate (LIBOR). I tassi di tesoreria sono attualmente molto bassi, quindi se sottoscrivi un ARM adesso, ci sono buone probabilità che il tuo tasso di interesse aumenti quando termina il periodo introduttivo del ARM. La Federal Reserve ha aumentato i tassi di interesse una volta a marzo e dovrebbe farlo altre due volte nel 2018, con ogni aumento dello 0, 25%.

Tolleranza al rischio e piani futuri

Quando sottoscrivi un'ipoteca a tasso fisso, sai prima di firmare i documenti di chiusura esattamente quanto il pagamento del mutuo sarà ogni mese fino a quando avrai l'ipoteca. Molte persone apprezzano questa stabilità.

Gli ARM sono soggetti al rischio di tasso di interesse o alla possibilità che il tasso di interesse cambi. Dopo il termine iniziale, il tasso di interesse per questo tipo di mutuo si adegua alle attuali condizioni di mercato. Come fai a sapere quale sarà il tasso di interesse di un ARM quando verrà ripristinato dopo il periodo introduttivo?

I dettagli di un determinato ARM - quella che viene chiamata la struttura del limite del tasso di interesse - indicano quanto può andare alto il pagamento mensile. Un ARM 5/1, ad esempio, potrebbe avere una struttura limite di 2-2-6, il che significa che nel sesto anno (dopo la scadenza del periodo introduttivo quinquennale), il tasso di interesse può aumentare del 2%, negli anni successivi il il tasso di interesse può aumentare di un ulteriore 2% annuo e l'aumento totale del tasso di interesse non può mai totalizzare più del 6% durante la durata del prestito.

Se il tasso introduttivo fosse del 4%, per i primi cinque anni, il tasso di interesse sarebbe del 4%. Nel sesto anno, potrebbe aumentare fino al 2%, a seconda del tasso del Tesoro USA di un anno, quindi il tasso potrebbe arrivare fino al 6%. Nel settimo anno, il tuo tasso potrebbe aumentare di un altro 2%, all'8%, e nell'ottavo anno, il tuo tasso potrebbe nuovamente aumentare del 2%, rendendo il tuo tasso del 10%. A questo punto, avresti raggiunto il limite del 6%; la tua tariffa non supererebbe mai il 10%.

Mentre il limite riduce in qualche modo il rischio, con un mutuo di $ 30.000, di 30 anni, la differenza tra il 4% di interesse e il 10% di interesse è un pagamento mensile di circa $ 955 contro circa $ 1.755. Devi chiederti se uno scenario peggiore di $ 800 in più al mese per gli anni da 8 a 30 è qualcosa con cui puoi convivere.

Il fatto che la tua tariffa si adegui mai così tanto dipende dalla frequenza dell'indice ARM. Se il tuo ARM è indicizzato al tasso del Tesoro a un anno e quel tasso è lo stesso nel sesto anno come nel primo anno, il tuo tasso di interesse non aumenterà nel sesto anno. Tuttavia, se il tasso del Tesoro è aumentato del 3%, il tasso di interesse non aumenterà di oltre il 2% nel sesto anno a causa del limite.

Le persone che ottengono ARM spesso pensano che si verifichi uno dei seguenti eventi:

- Venderanno la casa prima che il prestito venga ripristinato.

- Il loro reddito aumenterà prima che il prestito venga ripristinato.

- Saranno in grado di rifinanziare prima che il prestito venga ripristinato.

- I tassi di interesse rimarranno stabili o diminuiranno, dando loro un tasso simile al tasso di lancio al momento del ripristino del prestito.

Se hai vissuto la Grande Recessione, quando molti mutuatari avevano ARMs che non potevano permettersi dopo il ripristino del tasso di interesse, sai che le aspettative e la realtà finanziaria delle persone possono differire in modo drammatico. I mutuatari che desiderano sottoscrivere un ARM in base a una di queste assunzioni comuni dovrebbero considerare se sarebbero ancora in grado di gestire il mutuo se le loro assunzioni non andranno a buon fine, soprattutto se il tasso di interesse aumenta al massimo. In caso contrario, un mutuo a tasso fisso può essere una scelta migliore.

ARM FHA

La Federal Housing Administration (FHA) garantisce mutui a tasso variabile, consentendo ai finanziatori di offrirli ai mutuatari che necessitano di requisiti più clemente per qualificarsi. L'FHA offre ARM da 1 anno e ARM ibridi da 3, 5, 7 e 10 anni. Il tasso di interesse sulle versioni a 1 e 3 anni non può aumentare di oltre l'1% all'anno dopo il periodo introduttivo o di oltre il 5% durante la durata del prestito. Il tasso di interesse sugli ARM a 5, 7 e 10 anni non può aumentare di oltre il 2% all'anno dopo il periodo introduttivo e il limite di durata è del 6%.

Come tutti i mutui FHA, mentre un ARM FHA può avere qualifiche più indulgenti, richiede ai mutuatari di pagare un premio assicurativo ipotecario anticipato pari all'1, 75% dell'importo del prestito (che di solito viene versato nel prestito e pagherai gli interessi come un risultato). Richiede inoltre un pagamento mensile dell'assicurazione ipotecaria, il cui costo dipende dalla durata del prestito e dall'acconto. Se, ad esempio, si effettua un acconto minimo richiesto dall'FHA del 3, 5% e si sottoscrive un prestito di 30 anni, si paga ogni anno lo 0, 85% del saldo del prestito in essere in un'assicurazione ipotecaria fino al completo pagamento del prestito. Questa somma è divisa per 12 e aggiunta al pagamento mensile. Con un prestito di $ 200.000, il premio iniziale ti costerebbe $ 3.500 e i premi assicurativi mensili sui mutui ti costerebbero circa $ 142 al mese per il primo anno e gradualmente diminuirebbero dopo. Questi costi aumentano le spese di proprietà di una casa sia a breve che a lungo termine e possono renderla meno accessibile.

Scegliere tra un prestito a tasso fisso e un ARM

Ora che sai come confrontare gli ARM con i prestiti a tasso fisso, come decidi quale ha più senso per la tua situazione?

Sean O. McGeehan, un agente di prestito a Homer Glen, Illinois, appena fuori Chicago, pesa in questo modo. “La maggior parte dei nostri clienti rientra nel segmento a tasso fisso. Sono tradizionalmente acquirenti di case per la prima volta che acquistano un condominio o una casa unifamiliare e non conoscono i loro piani futuri ", afferma. "Se finiscono per avere figli e hanno bisogno di rimanere lì a lungo termine, un tasso fisso darà loro certezza e stabilità nei pagamenti dei mutui".

Dal momento che i tassi di interesse non hanno quasi nessun posto dove andare ma in crescita nel mercato di oggi, la maggior parte degli acquirenti di case non è interessata ad assumersi il rischio di un ARM.

"A causa dell'attuale contesto di bassi tassi di interesse, ho utilizzato l'opzione di prestito fisso a 30 anni il 90% delle volte negli ultimi sei anni per acquirenti di case per la prima volta", afferma Lauren Abrams, consulente ipotecario con Absolute Mortgage Attività bancarie a San Ramon, California.

"Tuttavia, è importante avere una conversazione sui piani a lungo termine dell'acquirente per la proprietà. Nella maggior parte dei casi gli acquirenti non sanno o non possono prevedere quali saranno questi piani ", afferma. "I clienti a volte insistono sul fatto che questa è solo una casa di partenza e [non] non ci saranno per più di tre o cinque anni". Nella sua esperienza, questo periodo di tempo può effettivamente essere inferiore a un anno se c'è un divorzio, trasferimento di lavoro, matrimonio o figli, ma tale periodo di tempo può anche facilmente estendersi a più di 10 anni.

I mutuatari che pensano di rimanere a casa per un periodo più breve e desiderano utilizzare un ARM potrebbero mitigare il rischio eliminando i risparmi mensili in un conto fruttifero per coprire un pagamento futuro potenzialmente più elevato, se sono ancora nel a casa quando la tariffa si regola. Ma "in realtà, gli acquirenti di case in genere non risparmiano quei soldi", dice Abrams.

I clienti ricchi e gli investitori che hanno un piano per quanto tempo porteranno il mutuo e possono permettersi pagamenti potenzialmente più elevati in un secondo momento hanno maggiori probabilità di vedere l'appello di un ARM e più probabilità di beneficiare del suo tasso introduttivo.

Se puoi permetterti i pagamenti mensili più elevati su un mutuo a tasso fisso di 15 anni e hai intenzione di rimanere a casa a lungo, ti farà risparmiare più denaro a lungo termine perché i pagamenti degli interessi totali saranno molto più bassi. E bloccare i tassi di quindici anni ancora molto bassi di oggi sarà quasi certamente meno costoso che portare un ARM a lungo termine, anche se ora il ARM è più economico.

La linea di fondo

Meno del 10% dei mutuatari ha scelto ARMs nell'agosto 2017, secondo i dati di CoreLogic e Freddie Mac.

Se si desidera utilizzare un ARM perché il suo tasso di interesse più basso vi aiuterà a beneficiare del finanziamento per l'acquisto di un immobile più costoso, considerate se la differenza nella qualità del bene che potete ottenere con il ARM rende utile il rischio di tasso di interesse. Sarai tentato di dire "Sì! Certo!" a causa del fantastico distretto scolastico, dei nuovi pavimenti in legno o del meraviglioso quartiere. ma prova a immaginare come ti sentiresti riguardo a quella proprietà - e se non puoi ancora permetterti - se il pagamento mensile raddoppierà dopo pochi anni. Per la maggior parte dei mutuatari in questo crescente mercato dei tassi, un tasso fisso è probabilmente più prudente.

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