Pagamento flessibile ARM
Un ARM flessibile di pagamento, noto anche come ARM opzionale, era un tipo di mutuo a tasso variabile che permetteva al mutuatario di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese: un pagamento di 30 anni, totalmente ammortizzante; un pagamento di 15 anni, totalmente ammortizzante; un pagamento di soli interessi o un cosiddetto pagamento minimo che non copriva l'interesse mensile. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha eliminato efficacemente gli ARM flessibili di pagamento nel 2014 attraverso i nuovi standard sui mutui qualificati (QM).
RIPARTIZIONE Braccio flessibile di pagamento
I ARM flessibili di pagamento erano popolari prima della crisi dei mutui subprime del 2007-2008, quando i prezzi delle case aumentarono rapidamente. I mutui avevano un tasso di interesse teaser introduttivo molto basso, in genere l'1%, che ha portato molte persone a ritenere di potersi permettere più casa di quanto il loro reddito possa suggerire. Ma il tasso di teaser era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse si è reimpostato su un indice come l'Indice Wells Cost of Saving (COSI) più un margine, spesso con conseguente "shock di pagamento".
Utilizzando il nuovo tasso di interesse, i mutuatari potrebbero scegliere di effettuare un pagamento ipotecario convenzionale di 30 anni o un pagamento di 15 anni ancora più ampio e accelerato. In pratica pochi mutuatari hanno fatto questo; dopo il primo mese, la maggior parte ha optato per il pagamento solo per interessi o per il pagamento mensile minimo, che sembrava molto. Molti mutuatari non hanno capito che gli interessi non pagati sarebbero stati applicati al saldo del prestito, un processo chiamato ammortamento negativo. Quando i prezzi delle case sono crollati, i mutuatari hanno scoperto di dover più ai mutui di quanto valessero le loro case.
I dettagli inciamparono in molti proprietari di case
Le opzioni ARM hanno anche avuto un sacco di belle stampe che molti mutuatari hanno sorpreso. Ad esempio, la maggior parte degli ARM di opzioni aveva un limite di ammortamento negativo, il che significa che il mutuatario poteva effettuare pagamenti minimi solo fino a quando il valore del prestito non raggiungeva il 110-115 percento dell'importo originale. Anche i pagamenti minimi sono aumentati ogni anno, talvolta con percentuali che non sembravano molto, ma aggravate rapidamente. E l'opzione di pagamento solo per interessi era generalmente valida solo per i primi dieci anni. Molti proprietari di case hanno visto i loro pagamenti di prestiti più del doppio dopo pochi anni.
Per scoraggiare le banche dalla scrittura di prestiti che potrebbero potenzialmente far fallire i proprietari di case, nel 2014 il CFPB ha istituito il suo programma di mutui qualificati. In base a questo programma, alcuni tipi di mutui stabili otterrebbero l'approvazione QM dell'agenzia e qualificherebbero la banca emittente per una maggiore protezione in caso di inadempienza . Poiché i prestiti con ammortamento negativo come ARM flessibili a pagamento non hanno mai ottenuto l'approvazione del QM, le banche li hanno in gran parte abbandonati a favore di ARM più convenzionali e mutui a tasso fisso.