Utilizzando il tuo risparmio su un acconto ipotecario
Quando il mercato immobiliare ha iniziato a precipitare nel 2007, sembrava che i giorni dei mutui a basso acconto fossero finiti. Ma sorprendentemente, solo pochi anni dopo, anche i consumatori con un credito inferiore alla media possono spesso acquistare una casa con molto meno del 20% in anticipo.
Anche nell'immediato seguito dello scivolo degli alloggi, i consumatori avevano alcune opzioni se il loro conto di risparmio era un po 'carente. I mutui FHA, che richiedono solo il 3, 5% in meno, hanno goduto di un'impennata di popolarità. E, per coloro che si sono qualificati, i prestiti immobiliari di VA hanno permesso agli acquirenti di finanziare l'intero prezzo della loro casa.
In questi giorni, sta diventando anche più facile ottenere un prestito convenzionale con un acconto basso. Fannie Mae e Freddie Mac, che acquistano la maggior parte dei mutui da istituti di credito statunitensi, hanno recentemente annunciato che ridurranno il loro acconto minimo dal 5% al 3%. In tal modo, hanno aperto le porte alle banche per competere con gli acquirenti di case a corto di liquidità.
Mentre è ancora possibile acquistare una casa con pochissimo, se è una buona idea per i consumatori è un'altra domanda. Ha senso accumulare i tuoi risparmi e aspettare di andare a casa a fare shopping fino a quando non puoi mettere più soldi alla chiusura? E quanti dei tuoi risparmi dovresti investire in abitazioni? Ecco alcuni fattori da considerare.
Acconto più basso: maggiori costi a lungo termine
Forse la prima cosa a cui pensare con i prestiti a basso costo è che, con poche eccezioni, ti costeranno di più a lungo termine. Poiché stai finanziando una quota maggiore del prezzo della casa, i pagamenti degli interessi per tutta la durata del prestito saranno considerevolmente più elevati
Ad esempio, se acquisti una casa da $ 200.000 con un calo del 5% invece del 20%, pagherai circa $ 35.000 in più di interessi nel corso di un prestito di 30 anni. Ovviamente, pagherai anche di più per coprire anche il capitale del prestito.
Considerando quanto siano incredibilmente bassi i tassi di interesse di oggi, questo da solo potrebbe non dissuaderti dall'acquistare una casa prima o poi. La preoccupazione maggiore è l'aggiunta alle tue spese dei premi dell'assicurazione ipotecaria che di solito dovrai sborsare se acquisti una casa o un condominio con meno del 20% di sconto. Il punto di questi pagamenti è quello di coprire la perdita del prestatore in caso di inadempienza sul prestito.
Esistono due tipi base di assicurazione sui mutui. Se sottoscrivi un prestito FHA, i finanziatori privati forniscono i fondi per l'acquisto di una casa e il governo agisce come assicuratore. Se la casa ha un valore inferiore a $ 625.000, il premio assicurativo annuale (MIP) è attualmente dello 0, 80% o dello 0, 85%, a seconda dell'importo finanziato. Dovrai anche pagare un premio iniziale, che ammonta a poco più di $ 3.000 per un prestito di $ 180.000.
Se si ottiene un mutuo convenzionale, si paga invece qualcosa chiamato assicurazione mutuo privato o PMI. In genere, costa tra lo 0, 3% e l'1, 15% all'anno, anche se in questo caso non è prevista alcuna commissione anticipata. (Per ulteriori informazioni, vedere: Qual è la differenza tra l'assicurazione sui mutui privati (PMI) e il premio assicurativo sui mutui (MIP)? )
Un compromesso di acconto
La prospettiva di un'assicurazione sui mutui significa che dovresti aspettare fino a quando non puoi ridurre del 20% il costo della casa? Non necessariamente.
Per cominciare, in alcune città più costose, l'attesa non è sempre realistica. Se vivi in una parte del paese in cui anche case modeste costano $ 400.000, dovresti guadagnare $ 80.000 prima di entrare nel mercato. E se risiedi in un'area in cui l'acquisto è meno costoso dell'affitto, potrebbe esserci un ulteriore disincentivo a rimanere in disparte fino a quando non avrai risparmiato abbastanza per evitare l'assicurazione dei mutui.
Per alcune persone, l'opzione migliore potrebbe essere quella di trovare una via di mezzo tra un acconto minimo e il tradizionale 20%. Ad esempio, se sottoscrivi un prestito FHA e riduci il 10%, la tua assicurazione ipotecaria verrà annullata dopo 11 anni; in caso contrario, continuerai a pagarlo per l'intero prestito. Puoi rifinanziare in un secondo momento per sbarazzarti dell'assicurazione? Sicuro. Ma non c'è garanzia che i tassi di interesse saranno pari o vicini ai minimi storici quando lo fai.
Inoltre, il premio assicurativo ipotecario (MIP) diminuisce quando si effettua un acconto maggiore. Quando sottoscrivi un mutuo di 15 anni, ad esempio, se puoi pagare il 10% in anticipo, il pagamento annuale scende dallo 0, 70% allo 0, 45%.
Mentre i dettagli sono leggermente diversi con PMI, si applica la stessa logica. Maggiore è il tuo acconto, meno devi pagare in premi. Un vantaggio di PMI, tuttavia, è che puoi annullarlo una volta raggiunto il 20% di capitale proprio in casa (vedi Come superare in astuzia l'assicurazione dei mutui privati ).
Se la banca mantiene il tuo mutuo sui loro libri - cioè, non lo vende a un'entità come Fannie Mae o Freddie Mac - potrebbe non richiedere affatto l'assicurazione. Tuttavia, le banche spesso addebitano una commissione anticipata o un tasso di interesse più elevato se si opta per un prestito con acconto basso per contribuire a mitigare il rischio che si stanno assumendo. Anche un'ulteriore metà di un punto percentuale può costarti diverse migliaia di dollari in più in un periodo di 30 anni. L'effetto complessivo è lo stesso: quando metti di più, puoi prendere in prestito per meno.
Rischio di andare "sott'acqua"
Un altro inconveniente di abbattere il minimo indispensabile quando si acquista una casa è che si ha meno protezione se il mercato immobiliare diminuisce. Con solo il 3% o il 4% di sconto, potresti facilmente ritrovarti a dover pagare di più alla banca di quanto valga la tua casa. Questo è esattamente quello che è successo a molti proprietari di case durante l'ultimo crollo delle abitazioni.
Se vai "sott'acqua" a casa tua e perdi inaspettatamente il lavoro, ad esempio, non hai più la possibilità di prendere in prestito contro la tua proprietà per pagare le spese o la possibilità di vendere la casa senza pagare un grosso pezzo di denaro al creditore.
Anche se non sei completamente protetto anche se riduci il 10% o il 15%, ti stai regalando un buffer molto più grande se i prezzi delle case dovessero peggiorare.
Mantenere un cuscino di risparmio
Il risparmio per una casa è un importante obiettivo di vita. Ma mentre assembli l'acconto, assicurati di non lasciarti troppo a corto di soldi. Non è solo bello avere un fondo di emergenza (idealmente sei mesi di costi di vita), ma avrai anche bisogno di fondi di riserva per le spese impreviste che l'acquisto di una casa comporta frequentemente. Per ulteriori informazioni, vedi Quanto denaro devo tenere in banca?
Stabilisci un budget rigoroso prima di iniziare la caccia in casa, così sai cosa puoi permetterti di spendere. E fai quello che puoi per accumulare le tue riserve di cassa non appena ti sistemerai e finirai di dipingere e sostituire tappeti e armadi. Inoltre, ricorda che la gente dice che è bello vivere un po 'in una casa prima di fare lavori di ristrutturazione che non sono obbligatori prima di trasferirti.
La linea di fondo
I prestiti a basso acconto possono essere una buona scelta per alcuni proprietari di case? Assolutamente. Ma calcola i costi a lungo termine dell'assicurazione ipotecaria o il tasso di interesse più elevato che pagherai per assicurarti che ne valga la pena. per di più, vedi Ipoteche: quanto puoi permetterci? e le 10 principali truffe sui mutui comuni da evitare .