Ipoteca di pagamento graduata (GPM)
Un'ipoteca a pagamento graduale (GPM) è un tipo di ipoteca a tasso fisso in cui i pagamenti aumentano gradualmente da un livello base basso iniziale a un livello finale più elevato. In genere, i pagamenti aumenteranno tra il 7 e il 12% annuo dall'importo del pagamento di base iniziale fino al raggiungimento dell'intero importo del pagamento mensile.
Come funzionano i mutui di pagamento graduati
Un mutuo di pagamento graduato è progettato per iniziare con il proprietario della casa a causa di pagamenti minimi. Quindi, nel tempo, l'importo del pagamento aumenta. Un basso tasso di interesse iniziale viene utilizzato per qualificare l'acquirente. Questo tasso più basso consente a molti, che altrimenti non potrebbero beneficiare di un mutuo per la casa, di essere ammissibili perché possono permettersi i bassi pagamenti iniziali. Se la nota fosse stata scritta a un tasso di interesse più elevato, questi acquirenti potrebbero non essersi qualificati a causa dei pagamenti mensili più elevati. Questo tipo di sistema di pagamento dei mutui può essere ottimale per i proprietari di case giovani o alle prime armi poiché i loro livelli di reddito tendono ad aumentare gradualmente.
Un'ipoteca di pagamento graduata può o meno essere un prestito di ammortamento negativo. Se l'importo del pagamento iniziale è inferiore all'interesse maturato sul prestito ipotecario, l'ipoteca di pagamento graduata è un prestito di ammortamento negativo. Con un prestito di ammortamento negativo, i pagamenti effettuati dal mutuatario sono inferiori agli interessi addebitati sulla nota. Questa struttura di pagamento inferiore agli interessi crea interessi differiti che si aggiungono al capitale totale del prestito.
I mutui di pagamento graduati sono disponibili solo sui prestiti della Federal Housing Administration (FHA). I prestiti FHA consentono ai mutuatari di reddito da basso a moderato che non sono in grado di effettuare un finanziamento di acconto elevato fino al 96, 5% del valore della casa.
Key Takeaways
- Un'ipoteca a pagamento graduale (GPM) è un tipo di ipoteca a tasso fisso con un piano di ammortamento che prevede anticipatamente pagamenti più bassi che aumentano nel tempo.
- Lo scopo di un GPM è quello di consentire ai proprietari di case di iniziare con pagamenti ipotecari mensili più bassi per aiutare alcune persone a qualificarsi per il loro prestito.
- I costi totali durante la vita di un prestito GPM tendono ad essere superiori a quelli di un'ipoteca standard e i proprietari di case che sono stati in grado di permettersi pagamenti anticipati potrebbero trovarsi in difficoltà finanziarie con l'aumento delle bollette mensili nel tempo.
Svantaggi di un'ipoteca di pagamento graduata
Lo svantaggio principale di un'ipoteca di pagamento graduata è che i costi totali associati all'ipoteca sono più elevati rispetto a un'ipoteca tradizionale. Man mano che i pagamenti crescono a tassi di interesse più elevati, il mutuatario potrebbe scoprire di pagare solo gli interessi e non di ridurre il capitale preso in prestito.
Inoltre, se l'ipoteca di pagamento graduato è un prestito di ammortamento negativo, il mutuatario pagherà ancora più interessi sul prestito. Poiché gli interessi differiti si aggiungono al capitale preso in prestito, questo valore aumenta. Nel mese successivo, i calcoli degli interessi sono sull'importo più sostanziale.
Un altro grande svantaggio che deve essere preso in considerazione è con un'ipoteca di pagamento graduata non vi è alcuna garanzia che il reddito del debitore aumenterà al passo con l'aumento dei pagamenti ipotecari. Se il reddito del mutuatario non aumenta in rapporto al debito mensile, possono essere inadempienti sul prestito. Il default danneggerà ulteriormente il loro credito e il creditore precluderà sulla proprietà.
Ipoteca di pagamento graduata vs. mutuo a tasso variabile
Mentre un mutuo a pagamento graduato può sembrare un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM), non è la stessa cosa.
Un'ipoteca a tasso variabile oscilla periodicamente per riflettere il tasso di interesse di mercato. La frequenza ARM viene regolata periodicamente, ma non secondo un programma fisso. Inoltre, il tasso di interesse può diminuire o salire a causa della sua base sul tasso di mercato corrente. Al contrario, il tasso di interesse su un'ipoteca di pagamento graduata aumenta solo.