Moltiplicatore del reddito lordo
Un moltiplicatore del reddito lordo (GIM) è una misura approssimativa del valore di un investimento immobiliare che si ottiene dividendo il prezzo di vendita dell'immobile per il reddito locativo lordo annuale. GIM è utilizzato nella valutazione di immobili commerciali, come centri commerciali e complessi di appartamenti, ma è limitato in quanto non considera il costo di fattori come servizi pubblici, tasse, manutenzione e posti vacanti. Altri metodi più dettagliati comunemente utilizzati per valutare le proprietà commerciali includono il tasso di capitalizzazione (tasso di capitalizzazione) e il metodo del flusso di cassa attualizzato.
Spiegazione del moltiplicatore del reddito lordo
Il moltiplicatore del reddito lordo può essere utilizzato per determinare approssimativamente se il prezzo richiesto di un immobile è un buon affare. Moltiplicando il GIM per il reddito annuo lordo della proprietà si ottiene il valore della proprietà, o ciò per cui dovrebbe essere venduto.
Esempio di calcolo del moltiplicatore del reddito lordo
Ad esempio, una proprietà in esame ha un reddito lordo effettivo di $ 50.000. È disponibile una vendita comparabile con un reddito effettivo di $ 56.000 e un valore di vendita di $ 392.000 (in realtà, cercheremmo un numero di comparabili per migliorare l'analisi).
Il nostro GIM sarebbe $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
In conclusione, questo comparabile (o "comp" come viene spesso chiamato in pratica) ha venduto per 7 volte (7 volte) il suo effettivo lordo. Usando questo moltiplicatore, vediamo che questa proprietà ha un valore capitale di $ 350.000. Che si trova in: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Svantaggi del metodo del moltiplicatore del reddito lordo
Un argomento naturale contro il metodo del moltiplicatore nasce perché è una tecnica di valutazione piuttosto grezza. Poiché le variazioni dei tassi di interesse (che incidono sui tassi di sconto nel valore temporale dei calcoli monetari), le fonti o le entrate (qualità) e le spese non sono esplicitamente prese in considerazione - il moltiplicatore del reddito lordo non è certo un modello di valutazione pratico, ma offre un " retro della busta "punto di partenza.
Altri inconvenienti includono:
- Il metodo GIM presuppone l'uniformità delle proprietà tra classi simili. I professionisti sanno per esperienza che i rapporti di spesa tra proprietà simili spesso differiscono a causa di fattori quali la manutenzione differita, l'età della proprietà e la qualità del gestore della proprietà.
- Il GIM stima il valore in base al reddito lordo e non al reddito operativo netto (NOI), mentre un immobile viene acquistato principalmente in base al suo potere di guadagno netto. È del tutto possibile che due proprietà possano avere lo stesso NOI anche se i loro redditi lordi differiscono in modo significativo. Pertanto, il metodo GIM può essere facilmente utilizzato da coloro che non ne apprezzano i limiti.
- Un GIM non riesce a tenere conto della vita economica residua di proprietà comparabili. Ignorando la vita economica residua, un professionista può assegnare valori uguali a una nuova proprietà e a una proprietà di 50 anni, supponendo che generino uguali redditi.