Una guida all'assicurazione ipotecaria privata (PMI)

È un mito che è necessario ridurre il 20% del prezzo di acquisto di una casa per ottenere un mutuo. I finanziatori offrono numerosi programmi di prestito con requisiti di acconto inferiori per adattarsi a una varietà di budget e esigenze dell'acquirente. Se segui questa strada, tuttavia, aspettati di pagare per l'assicurazione dei mutui privati ​​(PMI). Questa spesa aggiuntiva può aumentare il costo dei pagamenti ipotecari mensili e, nel complesso, rendere il prestito più costoso. Tuttavia, è quasi inevitabile se non hai un 20% o più di acconto risparmiato.

Assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Che cos'è PMI?

PMI è un tipo di assicurazione ipotecaria che gli acquirenti sono generalmente tenuti a pagare per un prestito convenzionale quando effettuano un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto della casa. Molti istituti di credito offrono programmi di pagamento bassi, che consentono di ridurre del 3%. Il costo di tale flessibilità è PMI, che protegge l'investimento del finanziatore nel caso in cui non si riesca a rimborsare il mutuo, noto come default. In altre parole, PMI assicura il creditore, non tu.

PMI aiuta i finanziatori a recuperare più denaro in caso di inadempienza. Il motivo per cui i finanziatori richiedono una copertura per gli acconti inferiori al 20% del prezzo di acquisto è perché possiedi una partecipazione più piccola nella tua casa. I mutuatari ti stanno prestando più soldi in anticipo e, quindi, rischiano di perdere di più se fallisci nei primi anni di proprietà. Anche i prestiti assicurati dalla Federal Housing Administration o i prestiti FHA richiedono un'assicurazione sui mutui, ma le linee guida sono diverse da quelle per i prestiti convenzionali (lo tratteremo in seguito).

Il costo di PMI

In generale, pagherai tra $ 40 e $ 80 al mese per ogni $ 100.000 presi in prestito, secondo Freddie Mac, un'azienda sponsorizzata dal governo che acquista e vende mutui sul mercato dei mutui secondari. Tieni presente che questo importo può variare in base al tuo punteggio di credito e al rapporto prestito / valore - l'importo che hai preso in prestito sul tuo mutuo rispetto al valore della casa.

Negli anni passati, ti è stato permesso di detrarre il costo di PMI dalle tue tasse federali. Per il 2017 e in futuro, il Congresso ha deciso di non rinnovare tale disposizione, quindi non è più possibile detrarre i pagamenti PMI sulle tasse annuali. (In realtà, in seguito hanno ripristinato la detrazione solo per il 2017. A partire dal 2018, non c'è più.)

Pagando per PMI

Hai due opzioni per pagare per PMI: un premio unico una tantum pagato alla chiusura o premi mensili. In molti casi, i finanziatori inseriscono PMI nel pagamento del mutuo mensile come premio mensile. Quando si riceve la stima del prestito e si chiudono i documenti informativi, l'importo PMI verrà dettagliato nella sezione Pagamenti previsti nella prima pagina di ciascun documento.

Un'altra opzione è quella di pagare per PMI come uno dei costi di chiusura. Sulla stima del prestito e sulla chiusura dei moduli informativi, troverai questo premio a pagina 2, sezione B. Lo svantaggio di questa opzione, tuttavia, è che probabilmente non ti sarà rimborsato questo importo se trasferisci o rifinanzi il tuo mutuo. In alcuni casi, è possibile pagare premi sia anticipati che mensili.

Annullamento della copertura PMI

La buona notizia è che non pagherai PMI per l'intera durata di un prestito convenzionale.

La legge federale sulla protezione dei proprietari di abitazione elimina le PMI in tre modi:

• cancellazione PMI avviata dal debitore
• terminazione PMI automatica
• terminazione PMI finale

Puoi richiedere la cancellazione di PMI una volta che il tuo rapporto prestito / valore - l'importo del saldo del prestito diviso per il valore di mercato della casa - scende al di sotto dell'80% del valore stimato originale della casa (o prima, se il valore della tua casa apprezza prima di allora). I finanziatori elencano questa data programmata nel modulo di divulgazione di PMI, che probabilmente hai ricevuto come parte dei tuoi documenti di chiusura.

Per annullare PMI, devi:

• Fai la tua richiesta per iscritto.
• Essere aggiornati sui pagamenti dei mutui mensili.
• Avere una cronologia dei pagamenti positiva (non più di un pagamento in ritardo di 30 giorni in un periodo di 12 mesi o non più di un pagamento in ritardo di 60 giorni in un periodo di 24 mesi, secondo Fannie Mae e Freddie Mac).
• Verifica di non avere privilegi minori (come una seconda ipoteca).

Terminazione PMI automatica

Un altro modo per terminare la PMI è noto come risoluzione automatica della PMI, che si avvia alla data prevista in cui il saldo ipotecario residuo raggiunge il 78% di LTV. Per legge, i prestatori sono tenuti ad annullare automaticamente le PMI entro questa data. Qui si applicano anche le stesse condizioni per la cancellazione PMI avviata dal debitore (cronologia dei pagamenti puntuali e nessun vincolo). Se hai avuto pagamenti in ritardo, il tuo prestatore non annullerà PMI fino a quando i pagamenti diventano correnti.

Terminazione PMI finale

Infine, c'è qualcosa chiamato la fine finale di PMI. Questo è quando un prestatore deve terminare automaticamente PMI il mese successivo alla scadenza del prestito raggiungendo il suo punto medio in un piano di rimborso, anche se non hai raggiunto il 78% di LTV.

Ad esempio, se si dispone di un prestito fisso di 30 anni, il punto medio sarà dopo il segno di 15 anni. Ancora una volta, devi essere aggiornato sui tuoi pagamenti per qualificarti. Questo tipo di annullamento di PMI si applica di solito a prestiti con caratteristiche speciali, come pagamenti in mongolfiera, un periodo di solo interesse o tolleranza principale.

Valore domestico e PMI

L'ammissibilità all'annullamento di PMI dipende anche dal fatto che il valore della tua casa sia stato apprezzato o deprezzato nel tempo. Se aumenta, puoi annullare PMI prima del previsto; se diminuisce, attendi più tempo del previsto per annullare PMI.

Prima di annullare la PMI, un prestatore determinerà il valore di mercato attuale della tua casa in base a un parere sul prezzo del broker (eseguito da un agente immobiliare che valuta la tua casa in base al valore di case comparabili nel tuo quartiere), una certificazione di valore o un altro tipo di valutazione della proprietà

Se il valore della tua casa è diminuito a causa di una flessione del mercato, il tuo finanziatore probabilmente rifiuterà la tua richiesta di cancellazione PMI a meno che il valore della tua casa non sia basato su una nuova valutazione e tu paghi il saldo residuo del prestito al 80% LTV del nuovo valore stimato.

D'altra parte, il valore della tua casa potrebbe aumentare più velocemente del previsto, a causa delle condizioni del mercato o perché l'hai rimodellato, il che significa che potresti raggiungere la soglia dell'80% LTV in anticipo. In tal caso, è possibile richiedere la cancellazione PMI in anticipo e il prestatore ordinerà una valutazione per confermare il valore corrente della casa. (Nota: sei responsabile del pagamento per la valutazione della proprietà, che può costare ovunque da $ 300 a $ 400. Questo importo può variare a seconda delle dimensioni e della posizione della casa.)

Prestiti convenzionali senza PMI

Alcuni istituti di credito offrono i loro prodotti di prestito convenzionali senza PMI richiesto; tuttavia, tendono a addebitare tassi di interesse più elevati per proteggersi in caso di inadempienza del prestito. A lungo termine, può essere più o meno costoso del pagamento di PMI, a seconda di quanto tempo rimani a casa o per quanto tempo mantieni la stessa ipoteca.

Questo è dove lo shopping di confronto per un mutuo può aiutare. Guarda i tassi di interesse offerti per i prestiti non PMI rispetto a quelli con PMI. Calcola la differenza tra i due per vedere quanto pagherai di più per un prestito senza PMI. Tale importo è inferiore ai pagamenti PMI che effettuerai fino a quando non raggiungerai il rapporto LTV dell'80% per la cancellazione? Ricorda, i valori delle case potrebbero aumentare o diminuire, influenzando il periodo di tempo in cui potresti pagare le PMI.

Requisiti di acconto

Ridurre il 20% del prezzo di acquisto di una casa elimina il PMI, che è la strada ideale da percorrere se te lo puoi permettere. Oltre a risparmiare regolarmente per un acconto, considera l'acquisto di una casa meno costosa.

Un budget più conservatore per la caccia alle abitazioni ridurrà l'importo necessario per effettuare un acconto del 20%.

Mutui Piggyback e PMI

Alcuni istituti di credito raccomandano di utilizzare un secondo mutuo "piggyback" per evitare PMI. Ciò può aiutare a ridurre i costi ipotecari iniziali anziché pagare per PMI. Funziona così: sottoscrivi un primo mutuo per la maggior parte del prezzo di acquisto della casa (meno l'importo dell'acconto). Quindi prendi un secondo mutuo molto più piccolo per il resto del prezzo di acquisto della casa, meno il primo mutuo e gli importi dell'acconto. Di conseguenza, si evitano le PMI e si hanno pagamenti combinati inferiori al costo della prima ipoteca con PMI.

Tuttavia, una seconda ipoteca comporta generalmente un tasso di interesse più elevato rispetto a una prima ipoteca. L'unico modo per sbarazzarsi di una seconda ipoteca è di ripagare interamente il prestito o di rifinanziarlo (insieme alla prima ipoteca) in una nuova ipoteca autonoma, presumibilmente quando l'LTV raggiunge l'80% (per evitare PMI). Tuttavia, questi prestiti possono essere costosi, in particolare se i tassi di interesse aumentano dal momento in cui si prende il prestito iniziale e quando si rifinanziano entrambi i prestiti in un mutuo. Non dimenticare che dovrai pagare nuovamente i costi di chiusura per rifinanziare entrambi i prestiti in un unico prestito.

(Per ulteriori informazioni, vedere Come sbarazzarsi dell'assicurazione ipotecaria privata .)

Premio di assicurazione ipotecaria FHA

Se non riesci a qualificarti per un prodotto di prestito convenzionale, potresti prendere in considerazione un prestito FHA. Come alcuni prodotti di prestito convenzionali, i prestiti FHA hanno un'opzione di pagamento bassa - fino al 3, 5% in meno - e requisiti di credito più rilassati.

I finanziatori richiedono un'assicurazione ipotecaria per tutti i prestiti FHA, che sono pagati in due parti: un premio assicurativo ipotecario iniziale o UFMIP e un premio assicurativo ipotecario annuale o MIP annuale. Entrambi i costi sono elencati nella prima pagina del preventivo del prestito e nella divulgazione delle informazioni.

Il premio assicurativo iniziale

Il premio assicurativo per ipoteca anticipata (UFMIP) è pari all'1, 75% dell'importo del prestito. Puoi pagarlo in anticipo alla chiusura o può essere convertito nel tuo mutuo. Se si sceglie di includere UFMIP nell'ipoteca, i pagamenti mensili saranno più elevati e i costi totali del prestito aumenteranno.

Il premio annuale

Oltre a UFMIP, pagherai un MIP annuale, che è diviso in rate mensili uguali e integrato nei pagamenti dei mutui. A seconda della durata e della dimensione del prestito, pagherai dallo 0, 45% all'1, 05% dell'importo del prestito.

Annullamento del MIP FHA

Se si abbassa il 10% o più, il prezzo minimo all'importazione annuale può essere annullato dopo i primi 11 anni del prestito. Tuttavia, a differenza dei prestiti convenzionali, i prestiti FHA con un acconto inferiore al 10% richiedono di pagare un prezzo minimo all'importazione per la durata del prestito. Se cadi in quest'ultimo campo, l'unico modo per eliminare i pagamenti del prezzo minimo all'importazione è rifinanziare un prestito convenzionale, una volta che il tuo rapporto LTV è abbastanza basso da poter beneficiare di un mutuo convenzionale senza PMI.

La linea di fondo

Se non hai molti soldi risparmiati per un acconto, il pagamento di PMI è un compromesso che dovrai prendere in prestito più denaro. Non sei solo se scegli questa strada. Al giorno d'oggi, la maggior parte degli acquirenti di case sta effettuando acconti inferiori al 20%. Nel 2017, l'acconto mediano su una casa era del 10%, secondo un sondaggio della National Association of Realtors.

Quando si applica per i mutui, guardare attentamente le stime dei prestiti per confrontare quanto pagherai per un prestito con PMI. Un prestito che potrebbe non richiedere PMI ma viene fornito con un tasso di interesse più elevato. Con poche eccezioni, PMI è difficile da evitare se hai bisogno di un prestito con un acconto basso, ma alla fine del tunnel c'è luce: non pagherai PMI per la durata del prestito. (Per la lettura correlata, vedere "Come evitare il pagamento dell'assicurazione ipotecaria privata - PMI")