Come scegliere un piano di pagamento ipotecario inverso

Esistono sei modi diversi per ricevere i proventi dal tipo più popolare di ipoteca inversa, l'ipoteca di conversione del capitale proprio (HECM). Il Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti, che regola gli HECM, definisce queste scelte "piani di pagamento". Puoi scegliere di ottenere una somma forfettaria anticipata, stabilire una linea di credito su cui puoi attingere secondo necessità, ricevere uguali pagamenti mensili o scegli una combinazione di queste opzioni.

Contenuto

• Il piano di pagamento a tasso fisso
• Piani di pagamento a tasso variabile
• Opzione 1: piano di pagamento del possesso
• Opzione 2: piano di pagamento a termine
• Opzione 3: linea di credito
• Opzione 4: piano di possesso modificato
• Opzione 5: piano a termine modificato

Il piano che scegli influenzerà la quantità di denaro che ricevi a breve e lungo termine, la rapidità con cui utilizzi il capitale di casa e quanto efficacemente un'ipoteca inversa aiuta i tuoi obiettivi finanziari. Ecco come funziona ogni piano di pagamento e i suoi pro e contro. (Per ulteriori informazioni, vedere Uno sguardo al regolamento sui mutui inversi e La guida completa ai mutui inversi.)

Il piano di pagamento a tasso fisso

Se si desidera un mutuo inverso a tasso fisso, è disponibile un'unica opzione per il piano di pagamento: un pagamento forfettario a erogazione singola.

Come funziona

Riceverai una grande somma in una sola volta non appena il tuo mutuo inverso si chiude. Gli interessi maturano su tale importo, i premi assicurativi mensili in corso sui mutui e gli eventuali costi di chiusura finanziati fino a quando il mutuo inverso diventa esigibile e pagabile. Il tasso di interesse iniziale è superiore a quello dei piani a tasso variabile, ma il tasso di interesse atteso nel tempo è inferiore.

I pro

È necessario utilizzare questo tipo di prestito per pagare un saldo ipotecario elevato o coprire un'altra spesa di grandi dimensioni. "La distribuzione forfettaria funziona meglio per le persone che hanno una grande ipoteca esistente che devono pagare", afferma Casey Fleming, un consulente ipotecario a San Jose, in California, che attualmente lavora per C2 Financial Corp. e ha più di 30 anni di esperienza nel settore dei mutui. Dice che questa è l'opzione migliore se devi prendere tutti o la maggior parte dei tuoi proventi disponibili contemporaneamente.

I contro

Non è possibile ricevere ulteriori proventi da questo prestito in futuro. I mutuatari che non sono bravi a gestire il denaro o che hanno perso la capacità di farlo sono a rischio di sperperare i proventi o di spenderli troppo rapidamente. I truffatori a volte convincono gli anziani a stipulare questo tipo di prestito o prendono di mira i proprietari di case che ne hanno recentemente stipulato uno. (Per ulteriori informazioni, consultare Attenzione a queste truffe sui mutui inversi .)

Fleming afferma che il più grande svantaggio è che “per quasi tutti i casi, il prelievo massimo nell'anno 1 è il 60% del limite principale iniziale. Dal momento che questa opzione ha un solo pareggio, l'importo massimo del prestito è piuttosto basso. ”Mantenete l'altro 40% come capitale proprio. Non puoi mai prendere in prestito contro quel 40%, ma averlo può tornare utile se vuoi vendere la tua casa e pagare il tuo mutuo inverso.

Per accedere a tutte le tue azioni nel tempo, devi scegliere un piano di pagamento a tasso variabile.

Piani di pagamento a tasso variabile

Gli altri cinque piani di pagamento ipotecario inverso hanno tassi regolabili. Se scegli uno di questi, ci sono tre possibilità su come può cambiare il tuo tasso di interesse. Alla tua ipoteca verrà applicato solo uno, che verrà reso noto nelle pratiche di prestito.

• Il tasso di interesse verrà adeguato una volta all'anno in base all'indice Treasury Constant Maturity (CMT) più un margine stabilito dal prestatore. Il tasso non può aumentare di oltre il 2% all'anno e non può aumentare o diminuire di oltre il 5% rispetto al tasso iniziale durante la durata del prestito.
• Il tasso di interesse si adatterà mensilmente in base all'indice CMT più un margine stabilito dal prestatore. Il tasso non può aumentare di oltre il 10% durante la durata del prestito e non vi è alcun limite alla riduzione del tasso di interesse.
• Il tasso di interesse verrà adeguato mensilmente in base al tasso di offerta interbancaria di Londra più un margine stabilito dal prestatore. Il tasso non può aumentare di oltre il 10% durante la durata del prestito e non vi è alcun limite alla riduzione del tasso di interesse.

Mentre importa quale di questi scenari si applica al tuo prestito perché influenza quanto interesse il tuo prestito matura nel tempo, non importa in termini di incidenza sui pagamenti mensili programmati o sulla tua linea di credito disponibile. Una variazione significativa del tasso di interesse con un'ipoteca inversa non ti espone al rischio di preclusione come un'ipoteca a termine. Un tasso di interesse più elevato influisce tuttavia sul capitale proprio della casa e significa che riceverai meno se vendi la casa.

Se hai intenzione di rimanere a casa tua per tutta la vita, gli aumenti dei tassi di interesse potrebbero non essere una delle maggiori preoccupazioni. In caso contrario, è possibile assicurarsi che il tasso di interesse del prestito corrisponda al primo scenario, poiché l'aumento massimo del tasso di interesse è del 5% anziché del 10%. Il tuo agente di prestito e il consulente per i mutui ipotecari possono aiutarti a capire le tue scelte e come i tassi di interesse regolabili influenzano la tua situazione.

Quando si richiede un mutuo inverso con un tasso di interesse regolabile, le illustrazioni delle opzioni del proprio piano di pagamento utilizzeranno un tasso di interesse previsto. Questa è la migliore ipotesi del prestatore su quale sarà il tasso di interesse variabile nella media della durata del prestito. È uno dei tre fattori chiave nel determinare l'importo che puoi prendere in prestito, insieme all'età del mutuatario più giovane e al valore della proprietà.

Ora che hai una comprensione generale di come funzionano i piani a tariffa variabile, esaminiamo le tue cinque opzioni di pagamento. Ricorda che "pagamento" in questo contesto si riferisce a come riceverai i proventi del prestito.

Opzione 1: piano di pagamento del possesso

Come funziona

Ricevi pagamenti mensili uguali fintanto che almeno un mutuatario vive nella casa come residenza principale. I pagamenti mensili sono calcolati partendo dal presupposto che vivrai a 100. Se non ti aspetti di vivere così a lungo, un piano di pagamento a termine, discusso in seguito, potrebbe essere un'opzione migliore. Se vivi più a lungo, continuerai a ricevere pagamenti. Se vuoi ricevere un pagamento mensile fisso per il resto della tua vita in casa, il piano di pagamento di possesso è una buona scelta.

I pro

"I pagamenti di possesso sono ottimi per coloro che pensano di vivere a lungo in casa e che necessitano di un reddito mensile stabile", afferma Fleming. Non devi preoccuparti di esaurire i proventi del mutuo inverso con un piano di pagamento di possesso finché continui a soddisfare gli altri termini del prestito.

I contro

Se hai grandi bollette da pagare, questo piano non ti aiuterà a pagarle. Inoltre, mentre questo piano di pagamento fornisce apparentemente un reddito garantito per la vita, se devi uscire di casa per motivi di salute - o se non riesci a tenere il passo con le spese di proprietà richieste, come l'assicurazione del proprietario di casa, le tasse di proprietà e la manutenzione di base - il l'ipoteca inversa sarà dovuta e pagabile (questo è vero sotto qualsiasi piano di pagamento) e non riceverai ulteriori pagamenti a meno che tu non guarisca il default

Tu o i tuoi eredi riceverete tutto il denaro rimasto dalla vendita della vostra casa dopo che l'ipoteca inversa è stata pagata. Tuttavia, nello scenario peggiore di un mercato immobiliare depresso combinato con alti tassi di interesse, potresti non ottenere molto denaro.

Opzione 2: piano di pagamento a termine

Come funziona

Ricevi pagamenti mensili uguali per un determinato periodo di tempo, ad esempio 10 anni. "I pagamenti a termine sono i migliori se hai un'idea chiara di quanto tempo vivrai in casa", afferma Fleming. "Le persone anziane - dai 80 anni in su - o coloro che vogliono allontanarsi in pochi anni possono selezionare questo tipo."

I pro

Il pagamento mensile è più elevato rispetto a un piano di pagamento di possesso. Anche se non riceverai ulteriori pagamenti mensili dopo aver raggiunto la fine del periodo di prestito, sarai in grado di continuare a vivere in casa come residenza principale fino alla morte o al trasferimento (purché continui a soddisfare l'altro prestito condizioni, come il pagamento delle tasse sulla proprietà).

I contro

Non otterrai un reddito costante per la vita se non ti capita di morire durante il periodo di prestito. Potresti esaurire il capitale di casa troppo presto nella tua vita e non avere un'altra fonte di fondi su cui fare affidamento.

Opzione 3: linea di credito

Come funziona

Ottieni accesso ai soldi di cui hai bisogno. Puoi decidere quando attingere alla tua linea di credito e quanto prendere, purché il tuo saldo sia inferiore al limite principale. Il tuo finanziatore non può richiedere di ritirare un importo minimo o di prelevare una somma minima in base a un programma prestabilito.

I pro

Una linea di credito offre molta flessibilità. Puoi prelevare in anticipo una somma forfettaria di grandi dimensioni, quindi prendere in prestito fondi aggiuntivi nel tempo e ottenere l'accesso a tale capitale aggiuntivo che rimane bloccato con il piano di pagamento a tasso fisso. Puoi anche lasciare la linea intatta per anni in previsione di un giorno in cui potresti averne bisogno. Puoi prelevare importi uguali o simili anche ogni mese. Fondamentalmente, puoi personalizzare i tuoi prelievi in ​​base alle tue esigenze e adattarli quando cambiano le tue esigenze.

Una linea di credito può funzionare come una somma forfettaria, un mandato o un piano a termine, ma hai un maggiore controllo. Inoltre, la parte inutilizzata della tua linea di credito cresce nel tempo allo stesso tasso di interesse che stai pagando sull'importo che hai preso in prestito. Inoltre, paghi solo gli interessi sui soldi effettivamente presi in prestito, il che può rendere più facile vendere e spostare in seguito o potenzialmente lasciare denaro ai tuoi eredi. A differenza di una linea di credito di equità domestica, una linea di credito di mutuo inverso non può essere revocata, anche se il valore della vostra casa diminuisce o la vostra situazione finanziaria peggiora.

I contro

Puoi bruciare una linea di credito prendendo in prestito il massimo del 60% del limite principale nel primo anno e il restante 40% nel primo giorno del secondo anno. Se lo fai, non avrai accesso ai fondi. Inoltre, possono essere necessarie fino a cinque attività giorni per ricevere i fondi richiesti dalla tua linea di credito, quindi devi assicurarti di conservare abbastanza denaro nel tuo conto corrente per esigenze urgenti.

Opzione 4: piano di possesso modificato

Come funziona

Ottieni pagamenti mensili fissi combinati con l'accesso a una linea di credito fintanto che un mutuatario occupa la casa come residenza principale. I pagamenti mensili fissi saranno inferiori rispetto a quando si ottiene un piano di possesso diretto e la linea di credito sarà inferiore rispetto a quando si ottiene una linea retta di piano di credito, ma si avrà accesso allo stesso importo totale di fondi.

I pro

Hai flessibilità sia nello stabilire i pagamenti mensili sia nella scelta della dimensione della tua linea di credito. Se desideri pagamenti mensili più grandi, puoi scegliere una linea di credito più piccola. Se desideri una linea di credito più grande, puoi optare per pagamenti mensili più piccoli.

Ti consente di soddisfare le tue esigenze di flusso di cassa mensili regolari senza prendere in prestito più del necessario. Questa opzione mantiene bassi gli interessi passivi e ti espone meno al rischio di esaurire tutto il capitale azionario e di non essere in grado di permettersi di spostarsi se lo desideri o se lo desideri in un secondo momento.

I contro

Se hai bisogno subito di una grossa somma, questo piano di pagamento probabilmente non è la tua migliore opzione.

Opzione 5: piano a termine modificato

Come funziona

Si ottiene un pagamento mensile fisso per un numero prestabilito di mesi, oltre all'accesso a una linea di credito fintanto che un mutuatario mantiene la casa come la sua residenza principale. I pagamenti mensili fissi saranno inferiori rispetto a quando si ottiene un piano a tempo determinato e la linea di credito sarà inferiore rispetto a quando si ottiene una linea retta di piano di credito, ma si avrà accesso allo stesso importo totale di fondi.

I pro

Hai flessibilità nello stabilire la dimensione dei tuoi pagamenti mensili e per quanto tempo li riceverai, e saranno più alti di quanto sarebbero in un piano di possesso modificato, assumendo la stessa linea di credito. Ottieni anche flessibilità nella scelta della dimensione della tua linea di credito.

Alla fine del termine avrai comunque accesso ai proventi del prestito se non hai utilizzato la tua linea di credito. Come nel caso del piano di possesso modificato, è possibile mantenere bassi gli interessi passivi e possibilmente avere abbastanza capitale residuo da spostare in seguito.

I contro

Potresti esaurire i proventi del mutuo inverso. Ricevi pagamenti mensili solo per un determinato numero di mesi o anni, quindi devi utilizzare attentamente la tua linea di credito se prevedi di aver bisogno di entrate oltre la fine del periodo. Inoltre, questo piano non è la scelta migliore per esigenze di cassa elevate e anticipate.

La linea di fondo

Gli HECM offrono così tanti piani di pagamento perché i proprietari di case senior hanno molte esigenze finanziarie diverse. Nessuna opzione particolare è universalmente buona o cattiva. "L'opzione migliore dipende interamente dalla situazione e dalle esigenze del cliente", afferma Fleming. Tuttavia, continua, "come regola generale, preferisco la linea di credito rispetto ai pagamenti di mandato o di mandato", spiegando che la linea di credito ti consente di effettuare prelievi mensili, proprio come potresti fare con un mandato o un piano di mandato, ma dà la flessibilità di prelevare di più in caso di emergenza e di accumulare risparmi sugli interessi se non è necessario utilizzarli.

Fai le tue ricerche e poni molte domande al tuo prestatore e consulente ipotecario inverso per capire quale piano di pagamento è meglio per te. (Per ulteriori informazioni, vedere 5 segni che un mutuo inverso è una buona idea e scegliere il prestatore di mutuo inverso giusto .)

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